快速购买多处房产的 10 个秘诀

购买多处房产是快速增加净资产和实现财务自由的好方法。然而，很少有澳大利亚人能够超越拥有 1-2 套房产的范围。

在本文中，我将揭示 10 个秘诀，这些秘诀将帮助您购买多处房产并显着增加您的投资组合。

大多数澳大利亚人使用错误的投资策略

大多数澳大利亚人不会购买超过 1-2 处房产，这不是因为他们没有赚到足够的钱，而是因为他们没有正确购买房产并且没有使用正确的投资策略。

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大多数人购买房产只是因为它在当地，他们爱上了它。他们没有考虑到现金流或房产的未来增长。

如果你想购买多个投资房产，那么你需要熟悉以下声明：

买的时候赚钱，而不是卖的时候赚钱

大多数投资者认为，在房产中赚钱的唯一途径就是出售房产。但是最好的投资者明白，如果你在购买时赚钱，你可以加速你的投资组合的增长。

购买多处房产的 10 个秘诀

那么，我们如何加速我们的房地产投资组合的增长，以及我们需要知道哪些秘密才能成功拥有多个投资房产。

免责声明：此信息不应被视为财务建议。在做出任何财务决定之前，请务必咨询专业人士。

1. 购买低于市场价值的房产

如果您想快速购买多处房产，这是关键。房地产投资者和培训师 Nathan Birch 告诉您，如果您想快速增加您的投资组合，那么您必须购买低于市场价值的房产。

通过以低于市场价值的价格购买，您可以重新评估您的房产，并迅速获得该房产的房产净值，用于支付第二套房产的首付。

购买低于市场价值的房产并不容易。你需要花时间做你的研究财产。通常，您还需要高级房产搜索工具，例如 RipeHouse（免费试用）或 Real Estate Investar，以便能够识别出哪些房产低于市场价值，您可以进行交易。

2. 通过外观改造增加房产净值

快速购买多处房产的关键是获取您在房产中的房产净值。这可以通过以市场价值购买房产来实现（参见第 1 点），也可以通过外观装修提高房产价值来实现。

装饰性装修是指非结构性装修，如油漆、改善厨房和浴室或美化院子。

这个想法是把一个需要一些修补的房产（和相应的价格），通过添加汗水和进行装修，你可以增加房屋的价值，超过你投资到装修的金额。

然后，您对房产进行重估并获得其中的房产净值，以用作您下一个房产的押金。

3. 不要停止储蓄

许多澳大利亚人努力存下他们的第一套房产或投资存款，然后一旦他们购买了该房产，他们就会停止储蓄。

如果您想购买多个投资房产，那么您需要继续为该目标储蓄。不要仅仅依靠现有资产的增长，因为如果它们不增长，那么你也不能。

通过继续您的储蓄，您将能够（几乎）增加您的投资组合，而不管您现有投资房产的表现如何。

4. 创造和再投资正现金流

如果你拥有的每处房产都要花费你自己的钱 500 澳元/月来维持它的运转，那么你很快就会达到极限。但正现金流的作用与负资产负债率不同，而是把钱放在你的口袋里。

专业的房地产投资者了解这一点，并投资于现金流为正或现金流中性的房产。

这意味着该房产从租金中产生的收入涵盖了投资的所有费用，然后您就可以自由地继续保存你的存款。

每次您获得房产净值时，您的支出都会增加（因为您的抵押贷款付款变得更大），因此正现金流为您提供了收入缓冲，以帮助和支付您将要获得的额外净值贷款。此外，正现金流可用于节省另一笔存款。

5.掌握快速扫描市场的方法

如果您要持续购买房产，能够快速、轻松地扫描市场，找到好的投资项目是很重要的。

基本的搜索网站根本不允许您有足够的针对性，您会花几个小时去看和分析数以百计的房产以找到一个合适的。

由于您的时间可能非常有限，因此房地产搜索工具将帮助您更快、更轻松地找到最佳投资，这样您就可以继续"购买时赚钱"。

我建议使用以下工具：

Ripe House – 研究区域和了解房产所在区域（或街道）是否会产生增长并成为您的良好投资的最佳工具

Real Estate Investar – 最强大的房地产特定搜索工具。此工具可让您在房产列表中搜索与您的投资策略相符的关键字。这意味着您可以非常迅速地将搜索范围缩小到低于市场价值或正现金流的房产。

6. 多样化你的投资组合

如果您依靠资本增长来为购买更多投资房产提供资金，那么分散您的投资组合通常是有意义的。

当然，如果您在一个Suburbs拥有 5 处房产，并且该Suburbs的价值每年都在上涨，那么您会很好，但发生这种情况的可能性非常小。

更有可能发生的是，不同的Suburbs在不同的时间增值或停滞不前。

如果您所有的房产都在一个Suburbs，并且该Suburbs的价值在 3 年内没有增长，那么您在这 3 年内将没有任何房产净值可投资。

但是，如果您在 5 个不同的Suburbs拥有 5 处房产，那么这些房产中至少有一处的价值每年都会增加。让您不断扩展您的投资组合。

7. 出售不再有效的房产

Steve McKnight 是畅销书《3.5 年内 0-130 套房产》的作者，他公开讨论了这样一个事实，即他很乐意出售表现不佳的房产，以购买能给他带来更大回报的房产。

如果他的房产价值上涨，导致租金收益下降，他将考虑出售该房产以再投资于将产生更高租金收益的房产。

​不要一直持有表现不佳的房产，出售表现不佳的房产、获取房产净值并用它来投资能够为您带来正回报的东西是更好的选择。

8. 让您的房产重新估值

经常对你的房产进行重新估价，尤其是在它们升值的时候。通过定期对你的房产进行重估，你就能获得通过资本增长而获得的任何房产净值。

如果您没有对您的房产进行重估，那么银行将继续假设它的价值相同，因此不会延长您的贷款特权。

注意：如果您在不到 12 个月前完成了估价，大多数贷款机构将不允许您重新估价。但是，有些贷款机构会（例如，四大银行中的大多数）。因此，在决定与哪个贷款机构合作之前，请考虑这一点。

9. 不要交叉抵押

交叉抵押是指贷款由您投资组合中的多个房产担保。

大多数贷款机构会自动执行此操作，因此您需要小心。

假设您拥有两处房产，均以 200,000 澳元的价格购买。

房产 1 的价值上涨了 50,000 澳元。在大多数情况下，您可以获得 40,000 澳元（80%）的房产净值贷款，但假设 2 号房产的价值下降了 50,000 澳元。

如果这些房产是交叉抵押的，那么你将无法获得任何房产净值，因为投资组合的总价值保持不变。但是，如果每笔贷款都是单独抵押的，你仍然能够获得 1 号房产增长的 50,000 澳元的权益。

10.使用仅有利息的贷款

只付息贷款是降低每周/每月开支并释放现金流以便能够偿还更多贷款和购买更多房产的好方法。

本金和利息贷款的每月费用较高，因为您支付的费用超过了利率。这意味着您每个月都需要找到更多的钱来支付这些贷款。

这要么必须来自租金，要么必须来自你自己的口袋。这笔额外费用很可能会限制您节省未来存款的速度以及您可以负担多少贷款。

由于持续房贷成本较低，通过只关注利息，您可以为自己提供扩展到新房产的最佳机会。

一旦您决定购买了足够多的房产并且想要开始偿还一些债务，您可以稍后切换到本金和利息。

11. 积极管理你的投资组合

大多数澳大利亚人对他们的投资采取"一劳永逸"的方式。他们为他们的养老金这样做，他们也为他们的房地产投资组合这样做。

通过积极跟踪您的房地产投资组合的表现并寻找改善其表现的方法，您将大大增加购买和能够负担多个房地产投资的机会。

12. 不要放弃你的日常工作

大多数人在购买多处房产时的目标是实现财务自由。但是，这不会立即发生，如果您过早辞职，您可能会发现很难扩展您的投资组合。

如果您提前辞掉日常工作，您将失去稳定和安全的收入来源，贷款机构可能会拒绝向您提供贷款，因为他们认为您无法支持贷款要求的还款。

一旦你实现财务自由，或者一旦你与贷款机构建立了关系，他们就同意根据你的投资组合的表现向你贷款，而不是因为你的工作收入，就辞掉你的日常工作。

购买多处房产需要努力和奉献

购买多处房产并不容易。这需要大量的努力和奉献精神。它不会在一夜之间发生，也不会在 12 个月内发生（除非你是一个了不起的投资者）。

但是给它时间，在不知不觉中，你会在一天早上醒来（不必去上班），对自己说："我怎么这么幸运？"