租赁市场的强劲前景使房产投资者急于购买

尽管澳大利亚各地的租赁危机日益严重，在强劲的需求下，可供租户使用的房屋短缺，但全国各地的租金收益率一直在下降。

但这并没有打消潜在房产投资者的精神，坚实的前景提振了信心，并看到活动激增。

根据PRD的最新研究，2021年，悉尼、墨尔本、布里斯班和霍巴特的大部分地区的房屋租赁总收益率都有所下降–唯一的例外是悉尼的外环，距离CBD 10至20公里不等。

除了布里斯班内环（距离CBD0至5公里）、布里斯班外环和悉尼外环之外，总的出租Unit收益率经历了同样的趋势。这三个地区的租金收益率都显示出稳定或上升。

这是强劲的价格增长超过租金增长的结果，总租金收益率代表投资物业的年度总收入与其价值的衡量。

“例如，悉尼内环的年度房屋销售价格中位数增长为35.5%，然而房屋租赁价格中位数增长为2.4%，”PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士说。

“同样，霍巴特中环的年度房屋销售价格中位数增长为33.6%，远远高于7.8%的房屋租赁价格中位数增长。

“因为租金收益率是根据收到的租金收入与房产价值衡量计算的，这导致租金收益率下降。”

Mardiasmo博士说，在租金收益率下降的地区，如新州的Albury、维州的Bendigo、塔州的Glenorchy和昆州的Burleigh Heads，相对于需求而言，供应不足，买方竞争导致房屋销售价格中值成倍增长。

Mardiasmo博士说，租金收益率下降对投资者来说不一定是坏消息，尤其是在其他因素一致的情况下。

这些因素包括租金上涨，以及低或下降的空置率和平均上市天数，这表明对租房的强劲需求，将导致更高的租金回报和更快的入住率，以获得更好的现金流。

另一个考虑因素是存在增长的动力，包括基础设施的发展，吸引更多的人到该地区，导致强劲的租金需求和未来的资本增长。

但是，随着现在房产价格增长的放缓，以及澳大利亚各地因租赁市场紧张而导致的租金上涨，今年的租金收益率可能会再次上升。

这对投资者来说是个好消息，在房地产周期的这个阶段，他们会把注意力从资本增长转向租金回报，更高的收益率相当于更高的收入。

PropTrack经济学家安格斯-摩尔（Angus Moore）表示，所有首府城市的广告租金都在上涨，尤其是布里斯班、阿德莱德、霍巴特和珀斯，与大流行前的水平相比，这些城市的租金已经大大上涨。

“摩尔先生说：”在墨尔本和悉尼，我们看到广告租金在大流行的前半段大部分时间都在下降。

“这种情况现在开始逆转，这些城市的租金也在增长。”

根据PropTrack的数据，澳大利亚各地的广告租金中位数为每周450澳元，在过去6个月中上升了4.5%，因为租赁市场收紧，租房者面临有限的选择。

总的出租房源比大流行前减少了23%，比12个月前减少了21%，这导致全国的空置率非常低，约为1%。

摩尔先生说，租金上涨将有助于支持投资者的收益率，特别是由于今年的房价预计不会像去年那样快速上涨。

“他说：”在过去的几个月里，价格每月增长约0.5%，截至2月份的一年中，价格增长了19%。

“与2021年大部分时间每月2%左右的增长相比，这种情况已经放缓，价格比2021年上涨23%。”

他说，对房东来说，一个积极的因素是，房屋的出租速度非常快。

“他说：”租房在.au上被报告为租房前的中位时间下降到22天，比大流行前缩短了5天。

在2020年底和2021年的法庭上，很多投资者卖出并退出了房地产市场，许多人可能在房价强劲增长后卖出以锁定收益。

但穆尔先生说，这种动态现在开始逆转，投资者在市场上变得更加积极。

“他说：”投资者在新住房贷款中的份额处于自大流行病开始以来的最高水平。

Mardiasmo博士说，自COVID-19以来，投资者已经卷土重来，截至2021年12月，投资者承诺提供103亿元的贷款，在过去12个月内增长了近75%。

在此期间，投资者融资的比例也在增长，从2020年12月占住房贷款承诺总额的23%增加到2021年12月的32%。

Mardiasmo博士说，明天将公布的联邦预算和定于5月举行的联邦选举是投资者的两个不确定因素。

但是，澳大利亚租赁和销售市场上持续的住房供应不足将支撑未来的价格。

Wakeley Properties公司的Thomas Coussens也是一名投资者，他在布里斯班和南澳大利亚沿海有两处房产，他说资本增长已经成为突出的投资优势。

“库森斯先生说：”澳大利亚的住宅房地产，特别是布里斯班的住宅房地产，被视为最稳定的资产类别。

“随着州际移民达到历史新高，奥运会即将召开，以及布里斯班和悉尼之间的价格差距，在可预见的未来，人们看到了巨大的上升空间。

“我的计划是长期持有。我打算增加我的投资组合，因为澳大利亚房地产的历史轨迹一直是大幅增长，我认为这将继续下去。”

Coussens先生说，对于投资者来说，收益率是看中房产的最低优先级，重点是资本增长动力，包括靠近CBD、公共交通、商店和学校。

但他说，出租房源的短缺正在迅速形成一个竞争激烈的租赁市场，潜在的租户’提供’更高的租金和大量的预付租金。

“随着利率的上升，联邦选举和可能的政府变更，我们将看到租房的短缺和价格增长的缓和，创造一个更好的整体收益。”

投资者Ryan Khorianto在悉尼有两处投资房产，一处位于Lidcombe，是他五年前购买的，另一处位于Leppington，是他两个月前购买的，此外还有自己的房子。

Khorianto先生在西悉尼还有一处投资房产，他在2010年代中期卖掉了，虽然赚了20万澳元，但他说这是长期持有房产的一个很好的教训。

他说，在最近的繁荣期，它的价值会进一步跃升。

Khorianto先生的Lidcombe房产已经升值了约30万元，现在现金流为正，租金最近也增加了每周20元，潜在的租户很容易找到。