租金上涨可能是通货膨胀的潜伏因素

国际边界的开放，带来了移民的恢复和外国学生的回归，可能会使住房租金出现新的飙升，在过去的一年里，全国的租金已经飙升了9%。

无论租金增长速度是否从这里开始放缓或再次起飞，分析师、经济学家和储备银行都警告说，较高的租金还没有完全被纳入消费者价格指数中。

由于供应链的中断推高了价格，住房租金已经成为经济中的 “潜伏 “问题，已经经历了通货膨胀的飙升。2.6%的基本通胀率仍在RBA2%至3%的目标范围内。但是，通胀的突破可能会让央行更早地出手，导致其更用力地拉动利率这一宏观经济杠杆。

周五，激进加息的幽灵被赋予了新的气息，RBA行长Philip Lowe指出，美国加息的速度比预期的要快，以应对已经达到40年高点的7.5%的通胀率。

在家庭方面，让市场监督员担心的是租金的飙升，根据SQM Research的数据，悉尼的租金在过去三个月中上涨了5.3%，仅在过去一个月就上涨了3%。

在去年经历了较长时间的封锁和较为平淡的复苏后，墨尔本在过去一个月里的租金增长与悉尼相当。

SQM研究公司的创始人路易斯-克里斯托弗说：”我们在首都城市记录了大幅上涨，”他认为悉尼的房屋和Unit的综合租金增长今年将超过10％。

“它正在加速发展。如果你看看过去90天发生了什么，墨尔本显然在加速，悉尼也是如此。

“他说：”我们将看到的是今年CPI的真正加速，部分原因是ABS在悉尼和墨尔本最终记录的租金大幅上涨。

问题是官方衡量住房租金的方式–实际上是支付的金额–与市场上公布的要价租金这一更不稳定的衡量标准相比。要价租金指出了前进的方向，尽管它们可能是橡皮数字，因为实际同意的租金可能比广告的价格有折扣，或有溢价。

RBA在本月的货币政策声明中指出了这个问题，并指出广告租金和CPI租金之间的差距 “以历史标准来看很大”。

“较强的广告租金预计将有助于2022年CPI租金增长的回升，尽管这种传导的时间和程度仍不确定，”它说。

建筑成本激增，占CPI篮子的十分之一，已被广泛宣传。由于全球供应链问题和当地建筑业的蓬勃发展，木材和钢材价格上涨，12月季度的建筑成本反弹了4.2%。

租金通常占CPI的6%左右，在CPI衡量中，租金在12月的季度中仅上升了0.1%，尽管在市场上他们正在飞速发展。

RBA行长Philip Lowe博士在周五的议会听证会上回到了这个主题，承认 “租金的强劲增长可能会导致更高的通货膨胀”。

“他说：”悉尼和墨尔本的租金领先优势已经回升，但绝大多数的租金，即人们支付的平均租金，并没有那么快的变化，而进入CPI的正是平均租金。

“这是我们正在仔细观察的事情，因为在其他一些国家，租金已经迅速增加。我们昨天在美国的CPI中看到了这一点。”

对于麦格理高级经济学家Justin Fabo来说，鉴于CPI增长的疲软程度，预测CPI中的租金回升是一个 “毫无悬念 “的事情。他说，工资增长加上随着人们回国而进一步收紧的租赁市场将说明这一点。

“这些事情结合起来应该给租金带来上升的压力，因为我们在CPI中捕捉到了它。”

首都的空置率一直在下降，因为可用的租金下降了。悉尼的空置率已经下降到大流行前的水平。

但是，正如CoreLogic的研究主管Tim Lawless所指出的，在负担能力受到限制之前，租金的上涨幅度是有限制的。对于租房者来说，价格上限总是更牢固，因为他们与买家不同，没有获得信贷的好处来资助他们的住房。

“Lawless先生说：”他们将开始组建更大的家庭，或在城市内部市场或一些外部边缘市场寻找更便宜的租房。