为你的房屋贷款转贷(转贷信息大全)

如何从转贷中获益?

根据你的目标,转贷的好处包括:

  • 获得更高的利率来减少你的抵押贷款规模。
  • 减少每月还款额。
  • 将信用卡、汽车贷款或税款等债务合并为每月一次的还款。
  • 在解决了过去的信用问题后,通过向主要贷款机构转贷获得有竞争力的利率。
  • 利用资产来修缮你现有的财产,创建一些东西,购买投资性房产,去度假,或者只是在银行里存一些现金。

由于冠状病毒大流行,如果您想为您的住房贷款进行转贷,您的机会窗口期非常短。

这个过程是什么?

一位经验丰富的房贷经纪人可以通过以下方法帮助你完成转贷过程:

  • 调查和货比三家寻找房贷。
  • 向选定的贷款机构申请(这是您需要做的全部工作)。如果你使用的是房贷经纪人,他们会为你做所有的调查,推荐最合适的房贷,并代表你提交申请。
  • 转贷与申请新贷款相同,所以你需要提供标准的证明文件,如身份证明、银行对账单和工资单/纳税申报表。
  • 一旦提交申请,贷款机构可能会对你的房产进行重新估价。
  • 贷款机构将向你所在州的土地所有权办公室提交一份解除表格,以关闭旧的房贷帐户。
  • 你的新房贷是用来偿还旧房贷的。
  • 你通常在结算后的一个月内开始支付你的新住房贷款。

房屋贷款转贷技巧

你会过得更好吗?

  • 你的房贷可能是最适合你的交易。
  • 你需要考虑到与你现有的房贷和转换到新的房贷相关的任何前期和持续成本。

什么对你来说是重要的?

  • 你想要更低的利率吗?
  • 您想要更好的服务吗?
  • 您是否担心费用和其他费用?
  • 您是否在追求新的功能或选择,如灵活的还款,再提取和帐户拆分?

现在是转贷的好时机吗?

如果你的房贷的固定利率期限即将结束,这是一个很好的时间来选择一个更好的利率或更灵活的产品。

  • 即使你使用的是浮动利率,大多数人也会在3至4年左右考虑转贷。
  • 如果你想购买投资性房地产,由于严格的贷款要求,你目前的贷款机构可能不愿意向你释放资产。通过与另一个贷款机构转贷,你可能会得到贷款批准。

我应该选择哪个贷款机构?

很难选择 “正确的 “贷款机构,因为他们提供不同的产品和服务。关键是要找到一个有适合你情况的产品的贷款机构。当你的情况异常复杂或你有不良信用记录时,这就成为一项困难的任务。

你可以做的最糟糕的事情之一是在贷款期间简单地留在你目前的银行里。你有可能会错过与澳大利亚40多家贷款机构之一的交易。

你需要访问分行吗?

有些人想要去分行,因为通过电话或在线处理问题和提出问题很困难。尽管网络技术很先进,但有些人还是更喜欢当面见对方。

你是否一直在努力实现你的财务承诺?

如果你最近无法偿还你的债务和房贷,你可能已经在你的信用档案中添加了污点。

如果你向一家大银行申请却被拒绝了,你将在你的信用记录上增加另一个污点,所以专业贷款机构对你来说可能是一个更好的选择。

为你的房屋贷款转贷(转贷信息大全)

转贷的成本是多少?

转贷是有成本的,所以很有必要将转贷的节省与所涉及的费用进行权衡。与你在贷款期间可能节省的数千澳元的利息和其他费用相比,这些前期费用是微不足道的。

以下成本可能适用于你的转贷,尽管许多这些费用通常会加到你的新房贷中:

  • 借款成本:当你转贷时,你的新贷款机构可能会收取一系列的预付费用。
  • 贷款申请费:申请新的住房贷款时收取的费用。
  • 退出费:这可能适用于你提前偿还贷款,通常是在你的贷款期限的前3到5年。它可以是剩余贷款余额的一个百分比,也可以是固定费用。
  • 估值费:你的贷款机构可能会收取费用,让专业的房产估价师对你的房产进行估价。
  • 结算费:你的贷款机构可能会收取费用来支付你当前的房贷。
  • 解约费:虽然 2011 年取消了解约费,但贷款机构通常会收取约 150 至 300 澳元的解约费,以便解除你的房贷。
  • 破产成本:你可能会从为你当前的房贷提供资金的贷款机构那里产生一笔破产成本。这些费用适用于你在住房贷款的固定期限内进行转贷。例如,你有一个 5 年期的固定房贷,你决定在 3 年后转贷。这些费用没有硬性规定,但可能高达1万澳元。标准的申请费用,包括住房贷款设置和结算,贷款机构之间有所不同。
  • 登记和转让房产的政府费用:如果你增加贷款作为转贷的一部分,你可能会被收取印花税,这取决于你所在的州。你所在州的土地所有权办公室也会收取房贷登记费,以便将你的房贷登记到房产的产权记录上。
  • 持续费用:取决于你选择的房贷:这些费用可能包括每月账户保管费、年费或再提取的费用。
  • 贷款房贷保险(LMI):一次性费用。适用于你的住房贷款转贷中欠款超过购买价格的 80% 的情况。

其中一些费用可以由你或你的房贷经纪人协商解决。例如,费用可能会被免除,可能会有促销活动,或者您可能有权获得回扣。

房贷经纪人往往与贷款机构有更好的关系,因此可以代表你更努力地进行谈判。

我有资格进行转贷吗?

要获得转贷资格,你必须符合以下条件:

  • 理想情况下,你的住房贷款应少于 80%。
  • 你可以按浮动利率转贷:你实际上可以每 6 个月进行一次转贷,但要记住,每次转贷都会在你的信用档案中增加一次查询。

尽管如此,有时在头几个月内进行转贷是有意义的,这取决于你所要使用的资产数额。

例如,你可能在过去 3 个月才结清贷款,但最近发现了一个投资机会,想动用你的资产进行投资。

你现在的贷款机构可能不允许你这样做,但是另一个贷款机构可能会考虑你的情况。我们也许能够帮助你这样做,这取决于你的资产状况。

  • 你不应该以固定利率进行转贷:尽管有违约金和提前退出费用,但在固定期限内进行转贷有时在财务上是合理的,特别是如果你在转贷的两年内收回这些成本。如果你考虑这样做,你应该向房贷经纪人说明你的情况(这可能很棘手)。
  • 你可以转贷到 Low doc 贷款:如果你是自雇人士,并且不能提供必要的收入证明以获得标准的住房贷款,你仍然可以贷款高达你的房产价值的 85%。

你可能不能提供纳税申报单来证明你的收入,特别是如果你接近财政年度的末尾。然而,你可以找你的会计师,要求提供一封信,声明你在财政年度结束时的预计收入,并获得一笔Low doc贷款。兑现限制和其他条件是适用的,所以如果你处于这种情况,请向房贷经纪人咨询。

  • 你可以从Low doc转贷到全文件转贷:有些人有Low doc贷款,但他们现在有足够的财务证据,他们可以提供,所以他们在另一个贷款机构那里得到更高的利率。
  • 你可以通过转贷来摆脱不良信用贷款:如果你欠下房产价值的80%或更少,并且你所有的违约金都已经偿还,不再显示在你的信用档案中,你可以从专业贷款机构向主要贷款机构转贷。请参阅此处了解标准政策的具体条件和例外情况。

转贷时还有哪些需要注意的地方

  • 你可能要支付两次 LMI:这意味着当你的贷款超过房产购买价格的 80%时,你将支付 LMI,如果你在3年或4年后转贷,而你的房产欠款仍超过 80%,则要再次支付这一费用。
  • 新贷款机构的服务不尽人意:这可能是许多问题造成的,包括低于标准的客户服务,对初始贷款流程或结算后流程不满意,没有网上银行功能,或者反过来说,没有分行访问权限。
  • 在你的信用档案中增加查询:向太多的贷款机构提出过多的申请会对你的信用评分产生负面影响。在 12 个月内,任何超过 4 次的查询都会限制你有资格转贷的贷款机构的数量。

转贷的原因

转贷以获得更高的利率

由于市场上有如此多的贷款机构和房贷产品,贷款机构在利率方面的竞争非常激烈。

不同的贷款机构在一年中会有许多不同类型的促销活动,所以你必须货比三家,才能发现有什么优惠。

如果你正在使用房贷经纪人,最好询问一下目前市场上的促销活动。经纪人从贷款机构那里得到最新消息,并随时了解最新的报价。

我是否一定要为我的住房贷款进行转贷?

一般来说,如果你转贷的目标是获得更好的利率,你应该能够在转换后的2到3年内看到转贷的好处。

例如,如果你用 50 万澳元(45 万澳元)的房产获得了 90% 的住房贷款,你就必须支付大约 1 万澳元的房贷保险,因为你所借的贷款超过了房产价值的 80%。这将使你的房贷总额达到 46 万澳元。

几年后,你的房产价值可能增加了 20,000 澳元,达到 520,000 澳元,你可能决定要转贷以获得更好的利率。

如果你找到一个更好的利率,那是很好的,但你的贷款是 46 万澳元,仍然处于 52 万澳元房产的 90% 左右的水平。

为了获得批准,你仍然需要支付约 10,000 澳元的房贷保险,这意味着在这个例子中,获得较低的利率对你没有好处。

蜜月利率:有一种促销方式叫做 “蜜月利率”,这是贷款机构只在你房贷的前几年(通常是 1 至 3 年)提供的特殊利率。

过了这个时期,这些折扣利率又恢复到标准浮动利率,这可能不再是市场上最具竞争力的利率。

向房贷经纪人或贷款机构咨询,确认你的新利率在贷款期间有效,以后不会再增加。

回扣和现金返还:另一种类型的促销可以是回扣的形式。虽然你不应该纯粹为了现金返还而进行转贷,但这些奖励可能很诱人,贷款机构经常提供这些奖励。

这些回扣取决于你是首次购房者还是现有客户。

除了现金回扣外,还可以有费用减免,如打折的 LMI 和申请费,以及退还专业套餐的第一笔年费。

你的贷款机构可能会给你提供更好的交易:贷款机构留住现有客户的成本要比找到一个新客户低得多。这也是大多数主要银行和贷款机构拥有庞大的保留团队的原因之一,其中一些团队的规模与他们的销售团队相同,甚至更大!

如果你试图转换房贷,你很可能会接到团队中某人的电话,提供非常有竞争力的交易,试图让你留下来,比如大幅折扣的利率或费用减免。

尽管如此,房贷经纪人通常可以给你一个更好的交易,因为他们可以获得不提供给公众的特殊促销活动。

原因是他们与许多澳大利亚贷款机构有着非常密切的关系,因为他们所决定的贷款数量庞大。

转贷以巩固债务

如果你正在努力偿还你的债务,那么债务整合可以为你节省很多时间和金钱。

基本来说,它的工作原理是把你所有的债务都纳入你的房贷,因此,让你更容易管理你的财务。

好处是:

  • 你按照住房贷款的利率偿还债务,而不是按照每笔债务的利率偿还债务。例如,一个信用卡债务的利率可能高达 17%。
  • 你可以合并多达五种不同的债务工具。
  • 你不会受到与信用卡和个人贷款相关费用的影响。
  • 你实际上为这些较小的债务偿还了较少的部分,因为你是按月一次性付款。
  • 与其试图管理你对几个不同的贷款机构和信贷提供者的付款,你可以将所有这些合并为一个简单的每月付款。

根据你的情况,你可以:

  • 借款最高可达房产价值的 90%:你必须有良好的信用记录,所有的还款都必须按时偿还。
  • 借款金额最高可达房产价值的 80%:你可以在你的档案中记录错过的付款,但你需要证明你在过去6个月中一直按时付款。
  • 借款上限为物业价值的 75%:如果你有严重的信用减值,你的借款能力将受到限制。

转贷以获得资产

你的房子可能是你拥有的最有价值的资产。通过转贷获得资产,你可以用这些资金投资房产,积累财富。

房屋净值是你的房产的市场价值和你的住房贷款余额之间的差额。例如,如果你的房子价值 100万 澳元,而你还有 60 万澳元的贷款,那么你的房屋净值就等于 40 万澳元。

你应该知道的是:

  • 大多数银行和贷款机构将允许你借到减去住房贷款所欠债务的 80%。

例如,如果你的房产价值 60 万澳元,而你有20 万澳元的房贷,你就可以用掉 28 万澳元的资产。

  • 少数贷款机构可以获得超过 90% 的资产,但 LMI 将适用。

幸运的是,房贷保险的成本可以在贷款的基础上增加或"资本化",这样你就不必支付高额的预付费用。

  • 你财产的释放权益取决于你的贷款机构的估值。有时,它们的估值可能低于你的预期,阻碍了你的投资计划。它甚至可能完全阻止你使用资产。

幸运的是,可以把你的贷款转给另一个贷款机构,他们会给你一个更有利的估价。

  • 所有贷款机构在涉及权益贷款时都有提现限制,因为他们认为这些类型的贷款比标准住房贷款风险更大。
  • 虽然不建议你在固定期限内进行转贷,因为这涉及到违约金,但如果你因为紧急情况或特殊情况而需要权益,请与房贷经纪人商谈此事。

转贷以翻新你的房产

你需要的贷款类型将取决于你计划进行的翻修:

  • 建筑贷款:如果你打算拆除并重建你的房产或完成一些其他的主要建设项目,如增加一个额外的房间,这是非常合适的。
  • 信用额度:这就像你的房贷上有一张巨大的信用卡。好处是你可以随时支付,而且很容易管理。然而,你必须善于管理自己的财务和财务承诺,否则就会有拖欠贷款的真正风险。
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以不良信用获得的房贷的转贷

如果你目前因过去有不良信用而在专业贷款机构有房贷,只要你符合一定的标准,你可以转贷到标准的银行贷款,并享受较低的利率:

  • 你欠下的债务必须小于等于你的财产价值的 80%(90% 是根据具体情况考虑的)。
  • 所有的违约金必须被支付,而且必须不再出现在你的信用档案中。请记住,房贷违约可以在你的信用档案中保留长达5年之久。
  • 你必须提供完整的收入证明(在某些情况下可以提供 Low doc 贷款)。
  • 你必须证明你在过去 6 个月内一直按时偿还债务。

如果你的住房贷款有银行违约,你将不得不向另一个贷款机构转贷。

更糟糕的是,如果你被 LMI 卖家 Genworth 标记为黑名单,你将被限制在大多数贷款机构那里获得 80% 的房产价值的权益。

如果你处于这种情况,请填写我们的在线评估表,我们可能会找到一个使用不同的 LMI 卖家或拥有自己的授权核销权的贷款机构。

因为你的房贷被拖欠而进行转贷

生活中的重大事件,如受伤、生病、失业或爱人去世,会使你无法履行你的财务承诺。转贷是一个解决方案,如果房贷被拖欠,实际上可以使人们免于失去房屋。

通常情况下,你会向专业贷款机构(有时被称为非标准贷款机构)进行转贷,时间为 1 至 2 年。

一些专业贷款机构根本不看你的信用记录,而是根据你的房贷申请的优点来评估。其缺点是,你可能会得到较高的利率,以抵消你对贷款机构的高风险。

之后,(在你通过偿还债务解决了你的信用问题之后),你可以转到一家大银行或贷款机构。只要你能证明你有一份收入稳定的全职工作,而且你现在按时偿还房贷,你就可以这样做。

转贷以转换房贷套餐

基本住房贷款套餐最适合那些想获得较低利率并尽快还清贷款的人。

由于没有额外的房贷功能,如 100% 抵扣账户、再提款设施或信用卡,这种套餐适合那些想避免年费和账户保管费并使其收益最大化的投资者。一些借款人纯粹是为了简单而购买基本套餐。

不过,经过一段时间后,他们通常会攒够钱,以获得专业套餐的回报。如果你计划在未来几年内购买多处房产,这一点尤其正确。

比方说,你想利用你在家里积累的资产,而不是自己拿出存款。你不介意支付贷款机构房贷保险(LMI),因为保险可以由贷款机构承担,而且你可以获得负资产的好处。

你还希望房贷是部分可变和部分固定的。你在过去几年中使用的基本套餐不允许你这样做,但专业套餐可以。

除此之外,专业套餐在房屋和财产保险以及其他银行产品方面也有折扣。

转贷以获得潜在的税收优惠

住房贷款转贷可能提供潜在的税收优惠。例如,如果你通过转贷获得房屋资产,并利用这些资金投资于房产、股票或其他财富积累机会,你可能会利用负资产负债率和折旧优惠。

比方说,你用 50,000 澳元翻新了你的房产,你可能会在贷款期间对这些成本进行折旧索赔。解释一下,这就是把你花费的 5 万澳元作为本金成本申报,然后再申报之后的折旧。

请注意,建议你向税务专业人员咨询,以了解你到底可以有多少扣除额。

转贷以获得额外的功能或附加功能

在某些情况下,你可能想通过转贷来为你的贷款增加更多的功能。如果你的贷款期限很长,这些是值得转贷的成本。

这些附加功能包括:

  • 灵活还款:这允许你以零成本进行额外的还款,这样你可以更快地偿还贷款。
  • 还款假期:如果你换了工作或申请延长工作假期(如休产假),这项措施可以让你暂停还款。某些贷款机构也可能让你减少付款。
  • 对冲账户:对冲账户允许你拥有一个与你的贷款账户相关联的储蓄账户或交易账户。这项服务的好处是,你的利息是在你的剩余贷款余额减去抵消户口的金额后计算,从而减少你每月的利息费用。
  • 再提款机制:再提款机制将给你撤回任何你已经作出的额外还款的选择。这在你需要钱应对紧急情况的情况下特别有帮助。
  • 灵活的利率选择:固定和可变贷款的组合,该功能允许您根据需要将总利率分为固定和可变部分。根据贷款机构的情况,你甚至可以在一定时期内只进行利息偿还。
  • 贷款可携带性:如果你要从一个家搬到另一个家,那么这个功能将允许你携带你的贷款,而不需要安排新的贷款。

案例分析

转贷以获得资产的例子

这句话的语境是:

Maria 在 5 年前购买了她的房产,她的住房贷款欠款为 35 万澳元,应在剩余的 25 年贷款期限内偿还。

她目前的贷款利率是 5.04%,每月还款额是 2054 澳元。

她想获得房产的资产,以便完成一些非结构性的房屋装修,为家人购买一辆新车,并带他们第一次到海外度假。

解决方案:

根据她的贷款机构的估价,在过去的 5 年里,她的房产价值已经增长到了 60 万澳元。

Maria 决定转贷 48 万澳元的房贷(80%),并将其转换为3年期固定利率为 4.24%,利率降低 0.80%。这使得她每月的新还款额略高于 2359 澳元,刚好超过 300 澳元。

结果:

Maria 现在可以获得 13 万澳元的资产,而每月的还款额只增加了一点点,这比使用高利率的个人贷款或信用卡要好得多。

转贷以巩固债务的例子

情况是这样的:

Justin 拥有价值 55 万澳元的房产和 35 万澳元的房贷,利率为 5.00%。他每月还款额是 1878 澳元。

他有两张信用卡,总共欠了大约 1 万澳元,最低还款额是 200 澳元。

他还有一笔 2 万澳元的个人贷款,用来去海外度假。按 15% 的利率计算,他每月还款额为 475 澳元。

最重要的是,Justin 的妻子有大约 3 万澳元的汽车贷款,每月还需要支付 594 澳元。

Justin 和他妻子每月还的钱加起来是 3174 澳元。

他们的预算非常紧张,他们担心自己的状况稍有变化,比如他或他的妻子生病或失去工作,就可能导致他们拖欠房贷。

解决方案:

Justin 在过去的 4 年里一直在支付他的浮动利率住房贷款,他发现一些贷款机构允许你合并你的债务,以减少债务支付,并把它们纳入一个容易管理的每月还款中。

在与房贷经纪人交谈后,他能够与一个贷款机构进行转贷,该贷款机构将把他现有的所有债务纳进新的住房贷款中。

其结果是:

尽管他以同样的 5.00% 的利率获得了住房贷款,但他的总债务偿还额为每月 2,200 澳元,每月节省超过 1,000 澳元。

Justin 和他的妻子现在正重新振作起来,管理他们的财务,甚至还能把一些钱存起来,以备将来之需。

转贷以支付第九部分协议的例子

情况是这样的:

Nick 拥有一套价值 45 万澳元的房产,欠下 28.5万 澳元,利率为 5.00%。他每月的还款额为 1,529 澳元。

Nick 目前还在偿还第九部分债务协议,还剩 35,000 澳元。他目前每月支付 972 澳元。

加上他的住房贷款和第九部分协议,这使他每月的总还款额达到 2501 澳元。

解决办法:

根据第九部分协议,你不能合法地借钱来偿还债务协议,但专业贷款机构实际上会允许转贷来偿还债务。

在 Nick 的案例中,他能够向专业贷款机构进行转贷,偿还了 35,000 澳元的债务协议,使他的新贷款达到 320,000 澳元。

结果是:

他的新住房贷款利率约高 2%,为 7%,但他新的月还款额为 2,128 澳元,每月节省近 400 澳元。

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