通过选择正确的贷款人来避免令人头痛的问题
作为商业贷款审批过程的一部分，银行有时可能会进行商业物业评估。
说到这里，银行是否决定这样做，真的取决于你的企业营业额和你的借贷金额。
商业物业估价指南
由于这个行业没有任何实体，银行会根据你提供的财务数据进行估价。
在这个过程中，你可以通过确保你所有的财务数据是最新的，并随时可以提交给估价师来帮助自己。
你能避免商业物业评估吗？
银行往往不对咖啡馆或零售店面等小企业进行估价。一般来说，这适用于每年营业额低于100万澳元的企业。
如果你购买的是现有的特许经营业务或像酒吧、儿童护理中心或老年护理设施这样的专门企业，那么贷款机构几乎总是会做商业物业评估。
像上面提到的专业企业很容易受到市场力量和经济的影响，所以价值会定期波动。
事实上，由于估价师也会考虑到企业所处的行业状况和地理位置，最坏的情况是，银行可能会降低你的贷款价值比（LVR），并要求你拿出更多的担保来购买企业。
银行的风险偏好可能会经常发生变化，一旦进行了商业物业估价，更是如此。
你只是买一个商业地产来出租吗？
与合适的贷款机构建立一个强有力的案例，就可以避免受到估价的影响。
一般来说，如果你购买的是标准的商业地产，你就不必与贷款机构进行这一程序。
什么时候进行评估？
一旦你提供了最新的企业财务数据，银行将决定他们是否对企业进行估价。
如果是这样，他们会联系专门从事商业地产和企业的评估师，最常见的机构是Manenti Quinlan和Herron Todd White。
在这个阶段，你无法控制估价。事实上，如果是一个专业的企业，在澳大利亚只有少数几个估价师有能力完成这样的估价。
银行用什么方法来评估？
银行在进行商业物业评估时通常有四种主要方法。这些方法中的每一种都不是孤立使用的。事实上，所有这四种方法都是用来得出一个相当准确的估价。
作为这个过程的一部分，估价师将希望看到企业的最新损益表和资产负债表，以及最新的公司报税表（如果企业是以独资形式经营，则为个人所得税报税表）。
在寻找购买的企业时，你应该考虑使用完全相同的评估技术！这可以帮助你在谈判中获得更多的信息。
它可以帮助你与卖家谈判一个公平的价格。
资产估价
这是一个相当直接的过程，从企业的资产价值中减去企业现有的负债（债务），如现金、股票、设备和机器以及应收款项。
例如，如果企业有400,000澳元的资产和200,000澳元的负债，企业的净资产价值将是200,000澳元。
资本率
使用资本化率（cap rate）计算出未来的投资回报率（ROI）是对小型企业（SMEs）进行估价的最常见方式。
银行将首先利用企业的年度损益表计算其过去3年的平均净利润，减去每个财政年度的一次性支出或其他不规则项目的利润。
例如，为了计算一家餐馆的资本利率，银行会比较类似规模餐馆的平均净利润。
之后，只需将净营业收入除以回报率（the cap rate），然后乘以100即可。
例如，一家咖啡馆的资本率可能是10%，因此，对于一家每年营业额为50,000澳元的咖啡馆，估价师可能会给该企业标价500,000澳元，如果你还打算购买房产，则不包括资产。
收益倍数
这涉及到银行将企业的息税前利润乘以相同的投资回报率或资本率（在咖啡馆的例子中为10%）。
可比销售
这通常是与资本率估价同时进行的，特别是如果是企业的位置对盈利能力有重大影响的话。
例如，在一个采矿业放缓、大部分客户是钢铁制造商的地方购买运输业务，可能会看到业务的价值被低估。
当然，有时很难找到可比的销售，特别是如果你在购买一个专门的房地产和业务时。
有时，估价师将不得不看下一个城市的企业，只是为了找到一个可比的销售，这就是使用资本率的好处。
商誉会被考虑吗？
一般而言，除非估值师是一家依靠"关键人物"或特定专业人士来创造利润的基于服务的业务，否则估值师不会考虑其业务中的商誉。
例如，客户实际上是在与会计师、律师或医生打交道或接受他们的服务，而不是企业制造和销售产品。
这些专业业务的商誉是有价值的，所以在这种情况下，银行会愿意以客户簿或线索簿的价值来进行贷款。
这是有道理的，因为仅仅是资产评估会低估企业的真正价值。
银行还会考虑到什么？
- 未偿付的债务。这指的是客户尚未支付的发票。
- 客户合同。他们会特别注意关键客户的主要合同，以及它们是否即将结束。
- 卖家名单。特别是，他们会考虑到即将结束的合同，或者是否有卖家要提高他们的费用和收费。在这种情况下，他们可能会给企业的负债增加一笔溢价。
- 租约剩余。租赁的剩余年限是企业估价师会注意到的，这也是银行的一个重要考虑因素。理想情况下，租赁应该有3-5年的剩余时间，并有续约的选择。
- SWOT分析。在整个评估过程中，银行会有专业团队对企业的优势、劣势、机会和威胁（SWOT）进行分析。这包括在同一地点是否有直接的竞争对手，该地区是否有即将到来的分区变化以及整个行业的趋势和威胁是什么。
所有这些都有助于银行对该企业的最终价值，他们愿意为你提供多少贷款，以及他们将为你提供的利率和费用。
最终，企业估值基于是否要在今天而不是将来将其出售。
如果我也要购买永久产权的房产呢？
如果你在购买永久产权的同时也购买了持续经营的企业，评估师仍将进行评估，但评估报告将在永久产权价值和企业的持续经营价值之间分割。
在对商业地产进行估价时，估价师将查看建筑物和结构是否适合使用，厂房、设备、固定装置和配件是否都处于良好的工作状态。
对于一个汽车场或加油站，他们还可能进行土壤测试，以确保土地符合环境立法要求。
估价的费用是多少？
与住宅物业的评估一样，作为借款人的你必须为商业物业评估买单。
费用可能在2000到3000澳元之间，如果你想购买一个专门的房产，如机械车间或酒吧，作为一个永久产权的持续经营，费用可能高达10000澳元甚至20000澳元。
但请记住，一旦你被批准，这笔费用将作为你的资本化费用。
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