投资对社会有益的商业地产
通过私人学校的商业贷款，您可以通过这些物业带来的高收益和稳定的租金收入。
但只有一两家贷款机构专门为私立学校贷款，那么您需要如何获得批准的呢？
我可以借多少钱？
- 私立学校业务（永久产权的持续经营）：最多可以借到永久产权持续经营价值的50%，如果房产可用于其他用途，则最多可以借到65%。如果您有担保人，您最多可以借到100%。
- 贷款期限：20年。
- 不能选择少文件贷款。
- 拥有400名以上学生并带有政府认证的非公立学校。
- 必须已经经营了至少5年。
- 需要有关学校的未来计划和现金流预测。
- 超过500万澳元的贷款将根据具体情况进行评估。
房贷经纪人能提供什么帮助？
由于贷款经纪人在主要贷款机构和银行的商业部门中拥有的关系，他们知道哪些贷款机构将允许您为您的私立学校购买提供最高的贷款价值比（LVR）。
此外，贷款经纪人知道哪些贷款机构可以为您的贷款提供有较低的利率。
贷款经纪人可以通过评估您对私立学校商业贷款的要求，选择一个愿意为您的业务贷款的贷款机构。
我能用这笔贷款做什么？
通常情况下，这笔贷款用于购买一所永久产权的学校和随之而来的业务。然而，如果您目前拥有一所学校，并雇用了校长、教师和其他工作人员，您可以用永久产权担保的价值，即土地和建筑物进行贷款。
这被称为权益释放，您可以将这些资金用于学校所需的整修或小型翻新。这可能包括建造新的设施、更换地毯和地板或翻新屋顶或阳台。
但您必须有稳定的财务状况才能获得这种类型的资金。
银行以什么作为担保？
私立学校商业贷款是以学校、业务收取的固定和浮动费用抵押为担保。
银行如何评估私立学校？
要获得私立学校商业贷款的资格，您必须突出学校的优势。
学校至少应该有超过400名学生，并且必须在过去5年里一直在运营。
之后，每个申请都要根据其优点进行评估。
银行的商业贷款部门通常会进行所谓的SWOT分析。
SWOT分析可能看起来是这样的：
- 优势：该高中的占用率超过80%。
- 弱点：师生比例很高，学校难以吸引新员工。
- 机会：该校位于一个有住房开发计划的地区。这意味着有更多的潜在入学人数。
- 威胁：计划在未来3-5年内建造一所新的高中。它将位于该学校不到10公里的地方。
担保本身的价值是怎样的？
首先是学校，然后是土地和建筑物本身的价值。
银行将进行特别估值，以确定如果该财产继续作为学校使用的价值，以及如果该场地被用作其他用途的价值。
例如，该土地本身可能只有几座独立的建筑物被用作教室，一个附属的教职员工办公区，以及一个便利设施区。
与拥有专门的操场和集会区的学校相比，重新开发该地块用于其他用途所需的工作要少得多。
同时，估价师也会考虑到分区问题。如果是旧址，可能学校已经从混合使用或R1（住宅）区划改为B3商业或SP2基础设施。它仍然可以作为学校运作，但也有可能被推倒，重新发展为一个零售商铺甚至购物中心的街区。
这只是一个例子，但是，这样对银行来说风险要小得多。
如果他们不得不在您无法偿还房贷的情况下出售学校，那么他们会有一个更大的买家市场，包括商业地产开发商。
银行会向所有类型的学校贷款吗？
是的，银行对您想购买的学校类型不会加以区别。
您可以贷款到：
- K-12学校。
- 高中。
- 隶属于基督教教派的学校，包括圣公会、天主教、希腊东正教、路德教、联合教会、安息日会和长老会。
- 非教派的基督教学校。
- 伊斯兰教学校。
- 犹太学校。
- 蒙特梭利学校。
- 鲁道夫-斯坦纳学校。
- 文法学校。
- 社区学校。
- 专门满足残疾学生需求的学校。
- 满足因一系列社会/情绪/行为和其他风险因素而面临严重教育风险的学生的学校。
- 有其他特殊需要的学生。
购买学校有什么好处？
从商业投资的角度来看，私立学校往往有稳定的租金收入和长期租户：
- 收益率相当高，学生在同一所学校的平均时间为7年。
- 教育机构基本上是通过预付学期费用来提前收到现金。
- 由于私立教育的社区性质，存在着大量的重复业务机会。
在选择一所私立学校时，您应该考虑什么？
在做调查时，最危险的信号是学校的声誉。
声誉风险是一个巨大的因素，它可以成就或破坏一所学校，并且可以看到学校的入学率迅速下降。
您还应该考虑以下问题：
- 工作人员的工资如何，他们是否愿意长期留任？
- 校舍的状况如何，如果需要施工，是大工程还是小工程？
- 班级规模有多大，是否有良好的师生比例（每位教师负责20-24名学生是一个标准的基准）？
- 教师是否有经验，是否有一位声誉良好的校长来管理学校？
- 考虑该地区的分区变化，以及计划中的基础设施项目或住宅开发是否会有助于吸引更多的学生。
一所私立学校的成本费用是多少？
与其他类型的商业地产一样，购买价格可能因地点不同而不同。
位于富裕的内城地区的学校，可能需要一大笔资金。
这些房产数量紧张，如果有相关广告，它们很快就会被投资者抢购一空。
家长为什么选择私立学校？
根据澳大利亚私立学校委员会（ISCA）的一项调查，选择私立学校而非公立学校的主要驱动力是，家长希望学校与孩子的个人需求和家庭价值观相匹配。
这可能是由于宗教原因，但家长也会考虑学术成果、教学质量、设施、技术和设备、课程内容以及课外活动的机会。
是否有补助金？
私立学校的资金来自于家长的捐款和澳大利亚政府以及州和地区政府的资助。
虽然大部分资金来自于家长和其他私人来源，但一些州政府也提供补助金，并允许学校对商业贷款的利息进行补贴。
该补助金仅适用于符合条件的资本成本，包括：
- 购买土地。
- 现有建筑物的建设或翻新、扩建和维修工作。
- 基本服务的安装和其他整修。
由于对学校经费的 “Gonski “审查（2010年）以及随后对《澳大利亚教育法》（2013年）的修订，非公立学校的经费有了重大变化。
您的学校有资格获得的补助金因州而异，所以最好向您的相关协会查询政府资助的细节：
- ACT私立学校协会（AISACT）。
- 新州私立学校协会（AISNSW）。
- 北领地私立学校协会（AISNT）。
- 昆士兰私立学校协会（ISQ）。
- 南澳大利亚私立学校协会（AISSA）。
- 塔斯马尼亚私立学校协会（IST）。
- 维多利亚私立学校协会
- 西澳大利亚私立学校协会（AISWA）。
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