退出贷款Fixed Rate需要支付多少Break Fees？澳洲银行固定利率违约金详解

什么是违约金？

违约金是贷款人在你为固定利率住房贷款进行额外还款时收取的费用。大多数贷款机构将允许您每年免除房贷的少量费用。如果你超过这个数额或完全付清贷款，那么你将被收取违约金。

银行并不总是披露他们的违约金或如何计算!

出于这个原因，我们为任何考虑固定利率贷款的人创建了这个易于遵循的指南。

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使用房贷违约金计算器来估计你的住房贷款违约费用。

记住，支付违约金并不总是坏事，你要么一次性支付费用，要么在固定利率期限内支付更高的利率。

目前，固定利率的住房贷款利率处于历史低位，一些银行和贷款机构提供的再融资回扣（现金回扣）高达4000澳元，以对你的住房贷款进行再融资。

在某些情况下，再融资可能会更好。你可以使用我们上面的违约金计算器来确定这一点。

澳洲房屋贷款申请

政府是否禁止退出费用？

所有在2011年7月1日或之后推进的可变房贷都没有提前还款罚款或退出费用。

但是，固定利率的中断费用和退出费用仍然适用。

如果你的住房贷款是固定的，或者是在2011年7月之前设置的，那么你可能仍然要支付大量的退出费用。

每笔住房贷款都有少量的解约费（通常是每套房产350澳元），这包括贷款机构解除已登记在房产所有权上的房贷的成本。

这项费用是合理的，因为它是银行实际产生的成本，因此，政府并没有禁止收费。

我可以偿还多少钱而不需要支付解约费?

这取决于你使用的是哪个贷款机构!

各大银行在固定利率住房贷款的额外偿还方面相对缺乏灵活性。

幸运的是，一些建筑协会提供灵活的固定利率贷款，允许无限制的额外还款：

重要提示：银行会不时改变他们的政策，所以这些信息在写的时候是准确的。你应该经常和你的贷款机构确认一下。这些信息只能作为指南使用。

如果你在NAB或ANZ等贷款机构有贷款，请小心，因为他们不会自动减少你的还款额。

如果你偿还了允许的最高金额，那么你的下一次付款可能会使你超过你的限额，这导致银行向你收取银行费用。

你应该打电话给你的贷款机构，讨论你计划对固定利率贷款进行的任何一次性还款。

贷款机构使用什么其他的名称来表示违约成本？

不同的银行使用不同的名称来表示他们的违约成本。一些常见的名称包括经济成本、退出费用、提前还款调整或预付费用。通常你的银行不会知道你在说什么，除非你使用他们的术语：

• Commonwealth Bank（CBA）：提前还款调整（ERA）。
• National Australia Bank（NAB）：预付费用和经济成本。
• Westpac(WBC)：打破成本。
• Australia and New Zealand Bank (ANZ)：提前还款费（ERF）。
• St George Bank(SGB/StG)：打破成本。
• Rams：固定利率提前终止费和固定利率解约调整。
• Suncorp： 提前支付利息调整（EPIA）。
• BankWest：破解费用。

所有这些不同的名称都是指提前还清部分或全部固定利率贷款的相同费用。

为什么银行要收取这种费用？

当银行为固定利率贷款提供资金时，他们使用银行票据交换利率（BBSR或BBSW）从批发货币市场上借钱。他们的BBSW利率与你的利率同时锁定。

然而，他们不能选择提前偿还贷款，所以当你偿还住房贷款时，他们必须把钱借给别人，但仍要为他们从货币市场上的贷款支付高利率。

有时，批发市场上的银行票据交换利率在你的固定利率和偿还贷款之间。

当这种情况发生时，银行有一个 “经济成本 “要承担，直到他们从货币市场的贷款准备好被偿还为止。

他们将这一成本作为中断成本转嫁给你。

还有什么会导致收取违约金？

你应该参考你的住房贷款的条款和条件，了解你可能被收取违约金的具体情形。根据经验，在以下情况下，就需要支付违约金：

• 你在固定利率期限结束前全额偿还了贷款
• 你在固定利率期限内出售房产
• 你的还款额超过了与银行签订的贷款协议中的允许金额
• 你的贷款总欠款因你违约而立即到期支付
• 你转为另一种贷款类型（例如，你转为浮动利率）

房贷额度及利率评估

如何计算退出费用？

住房贷款退出费用的计算方法是：计算出从你申请房贷到偿还贷款之间的批发利率的差异。

然后将这个数字乘以贷款金额和贷款的剩余期限。

每个贷款机构都有自己的具体方法来计算他们将向你收取的费用，这应该在你的贷款合同或贷款报价中列出。

一个示例公式为：

分期费用 = 贷款金额 x 剩余的固定期限 x 资金成本的变化。

由于计算时使用了贷款期限，对于10年和15年的固定利率期限以及大额贷款来说，中断费用往往非常高。

如果在你固定贷款后利率上升，你很有可能不会因为违反固定利率合同而被收取退出费。

这是因为银行实际上会从你提前偿还贷款中赚钱！

有些狡猾的银行还是会试图向你收取费用，所以要小心，问问他们是如何计算费用的，或者批发市场的利率有多大变化。

银行在欺骗我们吗？

有可能。

银行不公开他们目前的资金成本，所以很难确定他们是否准确地计算了他们向客户收取的违约金。

有的报告称，一些银行故意操纵收取的违约金。他们通过使用你的固定利率和他们当前的批发利率之间的差异，而不是使用你贷款时的批发利率和当前的批发利率。这样做，他们就可以在你不知情的情况下向你收取额外的费用。

如果你担心你的银行试图欺骗你，请提出正式投诉，并要求他们详细解释他们是如何计算提前还款调整计算器的工作。

我应该再融资吗？

在大多数情况下，对房贷进行再融资并支付违约金与继续支付较高的利率直到固定利率期限结束的成本是一样的。

例如，如果你的固定贷款利率为9.00%，你的固定利率还剩一年，而银行目前提供的利率为6.00%，那么支付违约金可能会让你重新考虑再融资。

然而，如果你在下一年支付更高的利率，当你计算时，这通常意味着在下一年你支付的额外利息与你支付的违约金相同。

出于这个原因，如果你需要的话，通常再融资或出售你的房产是有意义的，但如果你只是想省钱的话，再融资就没有意义了。

违约金计算实例

假设 John在ABC银行有一笔300,000澳元的固定利率贷款。

他的固定利率为6.00%，为期5年，但3年后，他卖掉了自己的房产，全额偿还了固定利率贷款。

如果批发利率下降1%，John将支付多少违约金？

违约金=贷款金额x剩余的固定期限x资金成本的变化

违约金=300,000澳元x2年x1%。

违约金=6,000澳元左右。

重要提示：这只是一个例子。你应该向你的贷款机构了解确切的违约金。一般来说，如果你的固定利率是6%，而贷款机构现在提供相同期限的5%固定利率，那么很可能是批发利率下降了1%。这并不总是准确的。

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用灵活的固定利率贷款避免违约金

你知道吗，有些贷款类型允许你在固定利率下进行无限期的额外还款，而不会受到惩罚？

只要你不关闭你的贷款，你可以使用灵活的固定利率来享受浮动利率的额外还款，没有利率波动的不确定性。