APRA试图用心理学来保持房价的清醒

澳大利亚审慎监管局主席韦恩-拜尔斯（Wayne Byers）对最近的住房热潮敲响了警钟。

提高利率缓冲并不是一个大动作。但心理上是这样的。如果这种触动刹车的做法不奏效，就会有更坚定的阻尼器。

“我们已经接近顶峰，”上市的全国房地产服务集团The Agency的集团CEOGeoff Lucas说。

鉴于Lucas所说的 “APRA的审慎管理”，该机构已经预测2022年的房价增长将受到更大的限制–全国范围内约为4-6%，一些市场会更多一些，而另一些市场则会更少。

“这些审慎的措施将导致房价增长的进一步缩减，或缓和，”卢卡斯说。”我们看到有更多的房屋进入市场，所以我们将看到向平衡的转变。”

大多数分析师对2022年的房价有类似的预测–个位数但积极的预测。

但这些都是宏观层面的数字。对于个人卖房者来说，如果买家的经济能力下降，FOMO（害怕错过）减少，选择更多，那么上周可以实现的价格可能在明年无法实现。

请记住，全球房价的大幅上涨并不是某种COVID-19的疯狂行为，也不是对财富创造的永远保证，而是对借贷能力大量增加的理性、一次性的反应。

根据储备银行的数据，2019年7月，自住住房贷款的平均房贷利率为3.49%。两年后，它是2.

作为回应，全国房价上涨20%不应该令人惊讶。但是，如果没有收入的增加，加上存款缺口的增加，房贷利率的启动资金最终会用完。住房再次遭遇负担能力的限制。

APRA表示，其新举措是将最低利率缓冲区从2.5%提高到3%，这将使典型借款人的最高房贷减少约5%。

数字金融分析公司的马丁-诺斯称这一举措是 “湿生菜”。APRA自己说，影响将是相当温和的。澳新银行研究部使用了 “适度改变 “的字眼。

CBA Economics重申了其对2022年全国房价将上涨7%的预期，认为大多数购房者不会借到最高额度；”目前住房市场的势头足够强劲”；随着固定房贷利率 “逐渐走高”，APRA将不会再次收紧。

相反，澳新银行经济部警告说，”进一步的宏观审慎收紧似乎比不收紧更有可能”。

今天的图形，来自CoreLogic，既表明APRA并不排斥第二次收紧，也表明APRA的举措可以产生重大影响，在这种情况下，上个十年对投资者驱动的悉尼。

CoreLogic的研究总监Tim Lawless表示，最新的APRA收紧政策将产生与上次不同的影响，对所有紧张的借款人产生影响，而不仅仅是投资者。

“较高的可负担性缓冲不可能使市场陷入低迷，但它可能会抑制住房市场活动和价格增长，增加其他已经看到房价升值速度放缓的因素，”他说，指出住房负担能力恶化和政府刺激措施减少。

APRA的拜尔斯在ABC电台发表讲话时，警告潜在的借款人在准备好最大的资金之前，要 “认真思考可能发生的一系列情况”。

这是个公平的建议。不仅个人情况会发生变化，而且房价的主要驱动因素也会发生变化。

低利率将会改变，这一点在周三新西兰储备银行七年来首次提高其利率时得到了强调。在两年没有移民的情况下，潜在的住房需求也将在某个时候发生变化。

购买房屋或公寓有很好的理由。但是，如果你买房是为了在12个月内赚取20%的毛利，或者因为你害怕并不合适的房子在明年会贵20%，那么我会再考虑。