nab 澳洲国民银行介绍：

• 成立时间：1834年
• 拥有者：澳交所上市公司（ASX Listed）
• 资金来源：零售存款、养老金和批发资本市场
• LMI卖家：QBE LMI，适用于NAB和NAB经纪商
• 贷款人类型：澳洲主要银行

NAB（National Australia Bank，澳洲国民银行）是许多购房者和房产投资者的首选，他们的房贷和投资贷款屡获殊荣。

有时候，他们的利率也很不错，尤其是100万澳元以上的房贷的协商利率。

NAB（澳洲国民银行）还有一些政策性的利基，让一些在其他大银行无法获得资格的人，获得批准。

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NAB贷款产品怎么样？有什么优点和缺点？

NAB银行房贷的优点：

• 大额贷款利率可协商
• 他们可批准95%LVR的250万澳元以下的贷款
• 接受Owner Builder（owner builders）
• 征信良好的话，可以考虑无真实储蓄（genuine savings）的贷款
• 他们与两个LMI提供商都有DUA，这意味着他们可以为首次置业的小额存款者批准更多贷款
• 考虑服务式公寓、楼花和city公寓
• 考虑乡村小城镇和乡村物业
• 可提供前期银行房产价值评估（upfront valuation）
• 为医生和牙医等专业人士提供特别优惠
• 可能为现有客户提供折扣
• 适合希望有branch access的借款人
• FHLDS 新房担保
• 接受新开始的就业
• 参加 “首套住房贷款存款计划 “的主要银行之一。
• 可接受租金收入、加班费、奖金、佣金、分红、投资收入等非固定收入，但会打折扣。
• 接受NDIS物业投资贷款申请

澳洲国民银行贷款的缺点：

• 他们的贷款年限超过3年的客户，往往利率要高很多!
• 他们其实是两个贷款机构。NAB Broker和NAB，贷款经纪人可以同时使用这两种贷款产品，但是分行的工作人员不能使用!
• 他们的家庭担保(family guarantor)贷款产品有很多限制，而其他贷款机构还有更好的无存款房贷!
• 信用评分较为严格
• 如果你存款较少，利率和费用不一定有竞争力
• 他们不会将LMI溢价资本化（放进贷款额度里），所以您需要更多的存款
• 获得批准的快慢看运气，通常取决于处理贷款的信贷经理的经验多少
• 对最高贷款额度有限制
• 不太接受有不良信用记录的人
• 不太擅长建筑贷款
• 对自雇人士借款比较严格

我该选择NAB Broker还是NAB银行？

NAB Broker以前叫Homeside，只能通过贷款经纪人做。现在它已经改名为NAB Broker，有不同的贷款产品，甚至有不同的贷款政策！NAB Broker可以通过broker和NAB分行贷款机构获得。

NAB通过按揭经纪和NAB分支贷款机构都可以获得。它使用QBE作为其房贷保险公司，并且有完全不同的产品和利率。各自都有自己的优势和劣势。你会去NAB寻找owner builder贷款，但如果你寻求低利率，有更多的存款或大量的资产，你会去NAB broker。

有时NAB broker能获得NAB分行贷款机构无法获得批准的贷款或者无法获得的特殊利率。虽然他们使用的是同一个品牌，但请记住NAB Broker实际上是一个不同的贷款机构。

澳洲住房贷款利率和返现（2024.04）

• 简化收入文件：6.34%+
• 临时居民TR：技术、投资移民类别 6.34%+ ; 学生、毕业生签证6.58%+
• 海外人士(无澳洲签证)：7.78%+

什么是贷款收入比（LTI，Loan to income）？

NAB有一项政策，您的新房贷款不能超过您年收入总额的7倍。这包括PAYG、自雇、出租和其他收入类型。

从表面上看，这似乎是有道理的。但是，negative gearing效益显著的房产投资者却受到了这一政策的限制。

例如，如果你的收入为10万澳元，你的房屋贷款不能超过70万澳元。

对于房贷来说，无论如何你一般只能负担60万澳元左右，但投资者可以轻松负担100万澳元以上。问题是，他们会因为收入不够而无法获得批准。

因此，一般来说，如果你有几套投资房，就不应该向NAB申请。

NAB可能不会批准您所能承受的房产数量，这限制了你的房产投资组合的成长。

Nab有哪些房屋贷款类型？

NAB的Choice Package是他们最受欢迎的房屋贷款，适合借款超过25万澳元的人。你需要支付年费，以换取较低的利率。您还可以在一系列银行产品上获得折扣，如offset account即对冲账户和信用卡。

NAB的基础浮动利率房贷（ Base Variable Rate Home Loan）是25万澳元以下贷款的好选择，然而，我们认为其他贷款机构的其他基础房贷往往更便宜。

对于固定利率房贷（Fixed Rate Home Loans），NAB往往会有不定期的特价。当他们没有特价时，最好向其他贷款机构申请。

他们也有FlexiPlus房贷和Portfolio Facility组合贷款，但它们远没有那么受欢迎。

房贷保险公司Genworth被NAB抛弃了

NAB已经放弃了Genworth作为他们的房贷保险公司，今后将只与QBE LMI合作。所有新的NAB客户将由QBE作为他们的LMI保险公司。

同Genworth的未来的合作只会用于管理和支持现有的LMI客户。

拥有单一的LMI卖家意味着：

• NAB分行和NAB broker的信贷政策将得到简化。
• 作为房贷经纪人，我们可以获得与NAB分行相同的信贷政策，并可以处理我们以前无法处理的贷款。

我如何与NAB协商降低利率？

NAB倾向于为100万澳元以上的贷款和拥有大量资产的人提供良好的协商价格。

如果你有一个现有的贷款，你可能会发现NAB是相当困难的折扣。和其他大银行一样，他们的目标是给你的房贷提供信用卡和支票账户，这样换银行就很麻烦了。如果你的房贷已经超过3年，那么你几乎可以肯定你支付的费用太高了!

如果NAB不给你提供更好的交易，我们可以帮你refinance到更低的利率和更好的机构。

NAB不再是家庭担保贷款的好选择

在担保人贷款领域，NAB家庭担保贷款是相当保守的。

通常情况下，父母是提供自己的房屋或投资房产作为额外的担保，这使得他们的成年子女可以在没有存款的情况下买房。

不过，与其他一些贷款机构不同的是，NAB仍然要求你有5%的存款，以及支付印花税和其他费用的资金!

另外，这种贷款不能用于购买投资房产，如果您或您的伴侣已经购买了房产，则不能使用这种贷款。

这就限制了低收入的借款人通过购买小型投资物业而不是直接进入他们的第一套住房来进入住房市场。

退休时的还款

从2020年7月25日起，客户将被问及退休后的房贷还款计划。

NAB希望以此鼓励其借款人设定一个切合实际的退休年龄，以便在退休后能够偿还房贷。

根据您计划的退休时间，NAB列出了一些可接受的还款策略。

您在申请时的年龄将决定您属于哪种退休状态：

• 即将退休：55岁或以上，或者你计划在未来10年内退休。
• 非即将退休：未满55岁，且不打算在未来10年内退休。
• 不适用：您不打算在贷款期内退休，或者您已经退休。

NAB银行: 首套住房贷款存款计划

NAB是27家根据首次住房贷款存款计划（FHLDS）提供住房贷款的贷款机构之一。

该计划允许已存下至少5%的存款的首次购房者获得房屋贷款，而无需支付贷款机构的抵押保险（LMI）。

NAB银行客户故事

小马, VIC

目标

购买同一个产权上的两套住宅作为自住物业（two dwellings on one title）。

状况

一个产权多套住宅，首次购房者。

背景介绍

小马和他的妻子都是租房，家里还有一个新生儿，他们需要一个更大的地方，并想摆脱租金。

小马在IT行业的收入很高，夫妻俩攒了一大笔存款，所以他们想在第一套房子上大花一笔。

小马和妻子找到了他们想要的东西，一个占地很大的豪华房产，广告上的价格是230万澳元。

问题是，当他们去申请房屋贷款时，他们的贷款机构不接受，因为这块土地上实际上有两处房产，使其成为双重居住的房产（dual occupancy property）。尽管他们有16%的定金用于购买！

大多数贷款机构对于首次购房者想在一个产权上购买多套住宅的申请是非常保守的，他们的申请被拒绝纯粹是因为银行的贷款机构房贷保险（LMI）卖家不接受。

解决方案

在与贷款经纪人交谈后，小马在NAB获得了他的房屋贷款，NAB是唯一一家拥有授权承保权（DUA）的银行，小马贷款额度超过150万澳元。贷款总额为1,848,000.00澳元。

NAB能够代表他们的LMI提供者签署。

在评估他们的收入时，NAB还可以将他们拥有的几处投资房产的租金收入计算在内，最高可达80%。

当然，由于小马借的钱超过了房产价值（LVR）的80%，所以他们夫妻俩将被收取一大笔LMI溢价。

幸运的是，他的岳父在他们的孩子出生时给了他们夫妇一份礼物，所以他们可以用这份赠与（gift）的一部分作为存款，并以80%的LVR借贷，完全避免了LMI!