负扣税(Negative Gearing)如何影响你的投资?澳洲房产省税指南

您不会在税法中找到 “负扣税 “这个词。这是一个常用的术语,用来描述资产相关的支出大于资产收入的情况(资产支出也包括利息支出)。负扣税可以适用于任何类型的投资,而不仅仅是住房。负扣税的主要好处是:您在财政年度内产生的任何净租金损失可以与您赚取的其他收入(如工资)相抵消。这将减少您的应税收入和您需要支付的税款。这与澳大利亚个人所得税制度的广泛运作是一致的。

什么是负扣税?

您不会在税法中找到 “负扣税 “这个词。这是一个常用的术语,用来描述资产相关的支出大于资产收入的情况(资产支出也包括利息支出)。负扣税可以适用于任何类型的投资,而不仅仅是住房。

负扣税的主要好处是:您在财政年度内产生的任何净租金损失可以与您赚取的其他收入(如工资)相抵消。这将减少您的应税收入和您需要支付的税款。这与澳大利亚个人所得税制度的广泛运作是一致的。

澳大利亚税收制度的运作原则是:人们按其个人收入,减去产生该收入的任何费用(称为扣除额)来缴税。这与商业利润(即收入减去支出)的征税方式类似,即对企业的净利润而非总收入征税。(taxable income = personal income – deductions/expenses)

注意:对产生收入的成本进行扣除,负扣税制度承认不同的人在产生收入时有不同的成本。

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你可以申请扣税的租金支出

根据澳大利亚税法,只要您的房产已出租或可供出租,您可以将贷款还款中的利息部分和其他一些租金支出申请扣税。


节税实例:

假设你是一名员工,工作收入8万澳元,拥有一处出租房产:这个房产每年收取2万澳元的租金,每年的利息和运营成本为3万澳元,那么该房产每年损失1万澳元。

这使你的应税收入从8万澳元减少到7万澳元,从而使你节省了30%的税款——3000澳元(免缴税的1万澳元的30%)。

你可以看到,负扣税的税后损失是7000澳元,并且被你获得的减税额所缓冲。

你可以改变从工资中扣缴的税款,而不是在年底以退税的方式获得这笔节税。负扣税对澳大利亚政府征收的税款有重大影响,在2001/2002财政年度减少了6亿澳元,2004/2005财政年度减少了39亿澳元,2010/2011财政年度减少了132亿澳元。

结合折旧(depreciation)和负扣税

考虑同样的情况,但这里同时房产的折旧收益。假设你的租金收入是2万澳元,成本是3万澳元,房屋折旧索赔(depreciation claim)是5,000澳元。你今年的现金损失仍然是1万澳元,但你的净租金损失(net rental loss)是A$15,000(折旧+现金损失)。

你的应纳税所得额从8万澳元减少到6万5000澳元,从而为您节省了30%的税款——是4500元(免缴税的1万5000澳元的30%)。

你可以看到,结合折旧和负扣税的税后损失是5500澳元。


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如果负扣税本质上意味着亏损,为什么要这么做?

虽然投资房产或股票的亏损最初可能看起来有悖常理,但有些人愿意这样做,因为他们期望出售资产时的资本收益(capital gain = sale price – cost of asset,出售价格减去资产成本)将超过抵消该损失。

有些人也可能会意外地发现自己处于亏损状态,如果支出比预期更高或回报更低。

只有资产价值增加的50%(出售时)才需要缴纳所得税,前提是资产拥有时间超过12个月。

此外,还有许多非税收因素促使人们进行负扣税投资。例如,人们对负资产负债的优势的看法,以及对投资于 “实体投资(bricks and mortar)”的偏好,特别是在特定的市场条件下;这两种因素都可能受到房地产投资顾问和媒体建议的刺激。

为什么不将扣除额与资产收入挂钩?

澳大利亚的税收制度允许将租金收入等计入个人的应税收入,就像小企业可以将净营业收入与其他来源的收入相加来确定应税收入一样。

这就减少了对商业活动征税给经济带来的成本——而不改变投资的动机。

与将收入和扣除额与来源挂钩的制度相比,澳大利亚的制度减少了这些人投资潜在的扭曲方式。

哪些人有负扣税投资?

历史数据显示,在2012-13年:

  • 超过190万人获得租金收入;
  • 其中约130万人报告说有净租金损失(net rental loss);
  • 近七成拥有负资产(negatively geared property)的人年应税收入在8万元以下。

股票等资产也可能是负向的。在2012-13年度,约有27万人因赚取股息收入而扣除了超过12亿澳元的“生产费用”。

什么是positively geared,什么是negatively geared?

gearing是指你借钱投资的时候,一般是在投资房产的情况下说的。你的投资物业所赚取的收入是正向或负向的。

  • 当您的租金回报(您从租户处收到的租金)高于您的利息还款和其他与物业相关的费用(如分层税、市政厅和水费)时,该物业就是positively geared。在这种情况下,收入大于利息和其他支出的,按个人边际税率征税。
  • 当你的租金回报低于你的利息还款和其他物业相关费用时,该物业就是negatively geared。

Positive gearing和Negative gearing的好处

如上所述,负扣税(Negative gearing)的主要好处是,您在财政年度内产生的任何净租金损失可以与您赚取的其他收入(如工资)相抵消。这将减少您的应税收入和您需要支付的税款。但投资的目的是为了盈利!如果你的投资房产每年都是亏损的,那么肯定是省了税,然而你还是在亏损!不过投资者经常投资negatively geared properties的原因是,房产的增长通常超过了持有成本。当你最终出售房产时,你需要为出售房产的利润缴纳资本利得税,然而负资产负债率的税收优惠可以帮助你持有更多的投资房产,而不影响你的生活方式。

而Positive gearing让你从赚钱的房产中获得收入,让你的口袋里有更多的钱,帮助你更有信心地应对贷款的还款。它还可以帮助你留出钱来花在其他事情上。虽然这没有负扣税物业的税收优惠,但请记住,投资的目的是为了盈利,而不是为了避税。

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贷款人如何评估负向型物业(negatively geared property)?

您是否知道,有些贷款机构在评估您的债务能力时,并不考虑负扣税的好处?

除此之外,大多数贷款机构在评估时也不会使用你的全部租金收入。

专业投资者应该有一个策略,使用几个贷款机构来实现他们的投资目标。这使他们能够最大限度地提高他们的借款能力,管理他们对每个LMI公司和贷款人的风险敞口,以及避免其投资组合的交叉证券化(cross securitisation)。

我可以将我的住房贷款转移到我的投资房产上吗?

如果您有大量的房屋贷款,而您的投资物业没有债务,怎么办?

不幸的是,您不能将您的房屋贷款转移到您的投资房产上,并获得税收减免。ATO看的是贷款的目的,而不是贷款的抵押物,所以把贷款移过来并没有改变资金的原意,也不会使利息扣税。

谁支持改变负扣税政策?

  • 工党(ALP):工党认为这将消除不再需要的不公平补贴,将使住房更容易负担。
  • 绿党(Greens):作为其经济适用房计划的一部分,绿党承诺 “拆除不公平地给予投资者和房东特权的操纵系统”。绿党声称,”对富人不公平的投资规则 “已经把几代澳洲人锁在了一个叫“家”的地方之外。

谁反对改变负扣税政策?

  • 自由党(LNP):将停止工党的住房税。自由党认为工党的负扣税政策变化和更高的资本利得税将伤害到普通投资者,降低所有房主的价值。
  • 澳大利亚民族党(Nationals Party):承诺不征收房产税。
  • 澳洲联合党(UAP): Clive Palmer “断然排除 “支持对负扣税和CGT的任何改变。
  • 西澳党(WAP):反对修改负扣税的建议,称这将导致租金上涨;而建议以取消印花税代替。
  • 自由民主党(Liberal Democrats):排除了支持对负扣税的任何改变。

Positive gearing或Negative gearing——哪种选择最适合您?

与所有投资一样,你的策略应该与你的个人情况和风险偏好相一致。如果您正在考虑投资或已经是一名房产投资者,您应该考虑与专业的财务顾问、会计师或税务专家交谈。

向有经验的会计师咨询

我们建议投资者在进行任何投资或做出任何财务决定之前,先根据自己的情况获得财务建议。

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