联邦预算对澳洲房市意味着什么?

财长Frydenberg在10月6日的预算演说中强调了三项与住房有关的主要措施:

  • 延长 “第一住房贷款存款计划”(First Home Loan Deposit Scheme, FHLDS)
  • 通过NHFIC为负担得起的住房提供额外的低成本融资
  • 为 “土著住房所有权计划 “提供额外资金

预算文件中详述的其他措施包括:

  • 建议从明年7月起,向符合条件的人提供后院小屋(Granny Flat)的资本收益豁免
  • 继续为国家社会住房服务提供资金。

文件还指出,在扩大首套住房贷款存款计划的同时,还将宣布放宽信贷条例的变化,以增加信贷供应。

将新需求导入地产市场

此前,首套房业主一直是经济衰退时期需求方的住房刺激目标。目前,澳大利亚正处于人口结构上的优势时期,有旺盛的首置房需求。据估计,目前规模相对庞大的千禧一代年龄约为26至37岁,这使得千禧一代成为最常见的首次购房年龄段。 除了房产市场对首次置业者的进入壁垒,这可能是另一个自今年1月推出以来,首套房贷存款计划(FHLDS)被如此追捧的原因之一。

FHLDS的延期意味着10月6日至2021年6月30日期间将多出1万个名额,这是自2020年1月该计划开始以来提供的2万个名额的基础上增加的。

不过,这些新增的名额是用于建造或购买新建房屋的。新建房屋的价格门槛也被提高,这将有可能进一步激励人们从既有的住房市场中转出。各区域购买门槛的变化总结如下。

值得关注的是,这些条件是否会像既有住房一样迅速地被接受。研究显示,2008年,临时增加的首次置业补助金的确为新建住宅提供了额外的激励措施,但85%的申请是针对既有住房的。

然而,仅限于新房建设的激励措施仍有助于缓解COVID-19对住宅建设的打击。 自HomeBuilder计划推出以来,西澳、南澳和昆士兰州的新房销售都得到了提升。CoreLogic的数据显示,自推出HomeBuilder计划以来,以建筑贷款为目的而地产估价申请已经出现了高于COVID前水平的提升。

就这些计划对既有市场的影响而言,如果新房建设的需求被分流,那么增加新房建设的激励措施可能会降低既有市场的价格。然而,新建成房屋的价格可能会上升到门槛的界限。

值得注意的是,尽管围绕延长支持建筑业的计划发表了一些言论,但预算文件强调,这不足以抵消新住宅投资的下降。截至8月,住宅单位的批准量同比下降了-18.4%。预算文件预测,2020-21年住宅投资将下降11%,2021-22年将上升7%。

对住房的间接影响

鉴于今年的预算案大多集中在劳动力市场、基础设施建设和减税方面,我们也许可以理解为何住房改革和刺激措施在今年的预算案中处于次要地位。

然而,预算案中的一些亮点也将对住房产生影响。这些包括:

  • JobMaker雇佣信贷和JobTrainer基金。这些举措可能有助于重新吸收年轻人加入劳动力队伍。这项举措反映了整个COVID-19期间,年轻人失业的比例过高,在3月至8月期间,约40%的工作损失是在24岁及以下的人身上。由于年轻的澳大利亚人持有抵押贷款债务的可能性较低,他们的失业可能对住房市场的直接风险较小。然而,对青年就业的支持可能会给租赁市场带来更多的活力,特别是自COVID-19开始以来,市中心市场的租金收入有所下降。
  • 推动基础设施支出。根据基础设施项目的性质,周边住房市场的需求可能会出现上升或下降。今年的基础设施拨款大部分用于道路工程,一个地区的交通便利性的提升对附近的住房会产生积极影响,但暴露在高交通强度、施工和噪音污染下的房产会贬值。
  • 对澳大利亚地区的支持。预算概述了3.5亿澳元用于支持区域旅游业,以吸引国内游客,并寻求通过向农民提供优惠贷款和出口商进入全球供应链来加强区域工业。这可能会进一步引起人们对区域住宅市场的兴趣,而不仅仅是COVID-19和远程工作正常化所带来的结果。然而,值得注意的是,该预算对化石燃料替代品的拨款很少,因为气候变化对一些区域市场的生存能力提出了持续的挑战。

预算之外

除预算外,自COVID-19以来,还有许多政府机构的干预措施可能在稳定住房市场条件方面发挥了作用。这些措施包括但不限于:

  • 澳大利亚储备银行(RBA)的一揽子全面货币宽松政策,将现金利率(cash rate)降至0.25%,债券收益率目标化,并建立了一个定期融资机制,该机制已延长至明年6月。
  • 2019/20年度和2020/21年度可提前获得1万元的养老金。
  • 澳洲审慎监管局(APRA)在3月改变了银行业的资本比率预期,为房贷延期提供便利,后来又将延期的可用性延长至2021年3月。
  • 从3月开始提供JobKeeper和推动JobSeeker,并延长至2021年3月,虽然会渐进式削弱所提供的福利。
  • 各州对购房者的激励措施,如西澳州的建筑奖金补助、北部地区的住房改善计划和新南威尔士州的临时印花税折扣。

这些事件提醒我们,住房市场并不是在真空中运行的。目前,许多不同的因素都在支持住房需求。这造成了住房市场情绪的转折,全部中小首府城市的房价都在上涨,悉尼和墨尔本的房价跌幅也有所回落。

展望未来,可能还会有更多的利好因素。RBA在10月的预算案之前,将现金利率搁置,但在决定声明的最后一句话中暗示,”额外的货币宽松 “是可能的。副行长Guy Debelle最近的讲话也传递了同样的信息。利率降低,加上更容易获得住房信贷,可能会创造进一步的住房市场需求,因为在债务成本较低和住房融资选择较多的情况下,房价历来都在上涨。

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