如何跟银行重新协商你的投资房贷款？

地产投资人Enrica Centorame是一家货运物流公司的董事，在她的租客失去工作，无法再支付租金后，她更换了银行，并重新协商了三处投资房产的贷款。

Centorame通过澳洲国民银行就120万澳元的未偿债务达成了长达6个月的还款假期协议，希望随着COVID-19的经济复苏，她的租户们能重新开始工作。

“尽管我是个野蛮的女商人，但这其中也有道德的因素。”Centorame说，尽管收到的月租金不到她病毒前的20%，但允许租户继续留在房产里。

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“有什么办法呢？我把他们扔出去，然后呢？”她说，要为她的租户寻找替代者，这些租户是活动和酒店业的员工，还有一名海外学生，由于COVID-19而无法返回澳大利亚。

Centorame的经历在全国范围内都得到了回应，根据澳大利亚审慎监管局的分析，由于成千上万的房产投资者和小企业主正在协商付款假期，推迟的贷款价值达到了2660多亿澳元，占贷款总额的10%。

房贷经纪人和财务顾问Phoebe Blamey表示，她感到 “愤怒 “的是，许多向贷款机构寻求贷款延期的借款人被重新归类为 “严重困难 “的情况，这对信用评级和未来的贷款资格会产生严重影响。

“这实际上将借款人锁定在他们现有的贷款机构身上，因为他们的信用档案上的欠款不能去其他地方，”Blamey说。”借款人需要记住，贷款机构是为了给股东赚钱–客户不是他们的首要任务。”

你需要有人拿着一根棒球棍，随时准备打一场硬仗，为你遮风挡雨。我称之为战略杂耍。

– Enrica Centorame，房产投资者

Clover金融解决方案总监Blamey鼓励那些重新谈判贷款的人去探究贷款机构的关键条款和条件。他们的问题应该包括

• 对你的信用评分有什么影响？传统上，搁置还款在信用档案中会被记录为欠款。一些贷款机构无视政府关于COVID-19房屋贷款暂缓还款对未来信用没有影响的要求。
• 还款会被搁置多久？大多数贷款机构允许三个月的时间，并且会审查额外三个月的请求。如果你想延长期限，一定要给贷款机构足够的通知。
• 延期利息会不会复利？这意味着要对未支付的利息支付利息。
• 贷款期限会从原来的25年或30年延长吗？大多数贷款机构说不会，这意味着恢复的还款额会更高。
• 进入转贷机制的额外还款可以用来还款吗？大多数贷款机构可能会允许，但一定要确认。
• 暂停还款时的利率是多少？违约利息通常高出2%左右。在做出承诺之前，一定要向贷款机构核实。

根据投资银行摩根士丹利的数据，估计有超过150万户家庭拥有一套投资房产，超过40万户家庭拥有两套或更多。

分析师称，预计未来几个月，墨尔本和悉尼等主要市场的住宅房市状况仍将波动。

“前景一片混乱，各种利好和利空因素都有，”AMP Capital投资策略主管Shane Oliver警告说。

奥利弗表示，随着政府收入支持和银行措施的收尾，本来就很高的失业率和不良销售的数量可能会上升，这使得空置率上升和需求减少带来的问题更加严重。

联邦政府对首次购房者的提振和创纪录的低利率将抵消这一影响。

换银行

公司董事Centorame的多元化房产组合包括墨尔本东部Suburbs一栋绿树成荫的房子，墨尔本一所热门大学附近的公寓，以及凯恩斯的另一栋公寓。

她开始了她的重新谈判策略，把银行换成了NAB，并聘请了一位经验丰富的房贷经纪人，他有良好的行业人脉和做交易的记录。

“你需要有人拿着一根棒球棍，准备打一场硬仗，掩护你的后背，”她说。”我称之为战略杂耍。”

重新谈判为她提供了一些喘息的空间，但她仍然担心前景，特别是在明年3月底前后，当JobKeeper付款结束时。

Centorame也不得不重组她的公司Global Forwarding，该公司在凯恩斯和墨尔本Suburbs的Tullamarine设有办事处，当COVID-19袭击时，她正在从丛林火灾的影响中恢复过来。”那时候我们就会发现骰子落在哪里，”她说。

房贷经纪人Christopher Foster-Ramsay，Foster Ramsay Finance的负责人，建议考虑新贷款的借款人要求他们的贷款机构击败提供的最便宜的利率。最佳利率可以在Canstar或Finder等比较网站上找到。

借款人需要考虑任何额外的费用，因为许多贷款机构将贷款与其他产品挂钩，如保险和信用卡，或切断获得有用的服务，如Offset Account，允许每天将余额与未偿还的贷款余额进行抵消，从而减少贷款的利息。

“最便宜的头条利率并不总是最好的，”Foster-Ramsay警告说。

贷款机构也开始收紧还贷暂停的条款和条件。ME Bank正在告诉寻求暂停的借款人，他们必须完成基于需求的评估。