住房游戏——谁是为了钱？

住房游戏发生了重大变化。各州和地区在认为大棒行不通之后，现在开始追逐 15,000 澳元大小的胡萝卜，以换取每栋房屋超过其在 100 万栋新建房屋中所占人口比例的份额。

维州州长 Daniel Andrews 周四明确表示，他将参与这场竞争。他说："我们非常有信心能够实现 100 万住房协议和奖金支付的目标。"

"”我认为，我们有能力获得比其他州更多的奖励，这将是一件好事。"

这并不是一个新想法，根据前《国家竞争政策》，联邦政府在 10 年内向各州支付了近 60 亿澳元，以换取监管和竞争改革，但这是第一次将其用于促进住房开发。

而且时机恰到好处。仅对维州来说，今年就面临 40 亿澳元的赤字，获得联邦激励基金的前景是一个巨大的激励。Grattan Institute 的 Brendan Coates 表示，对于这个以移民为主导、快速发展的南部州来说，这笔资金在五年内可能价值 10 亿澳元。

然而，这并不是一场游戏。虽然已经过去了很长时间，但澳大利亚住房政治的前线已经发生了变化，各州和领地政府都受到了抨击。

多年来，关于住房问题的讨论一直围绕着帮助首次置业者进入市场展开，但随着以租房为主的 540 万千禧一代（1981-1995 年间出生）人数与婴儿潮一代人数持平，他们长期无法获得负担得起且安全的租房，这正迅速成为一个关系到国家经济的重要问题。

Grattan 的经济政策项目主管 Coates 说："人口结构发生了变化。"

"在住房政策的对象问题上，我们的阵营正在发生变化。两大政党仍将就谁能最好地支持人们拥有住房展开竞争，但过去两年已经为住房政策开辟了一条新战线，那就是租房者的困境，这早就应该解决了。"

所有州政府面临的挑战是如何快速建造更多出租屋。

尽管国家内阁（由总理 Anthony Albanese 和所有州和领地领导人举行的会议）上个月同意将其在五年内建造 100 万套"位置优越"新房的最初目标提高到 120 万套，但开发商本周对此提出了质疑。

西澳大利亚行业资深人士 Nigel Satterley 表示，他认为该行业最多可以建造 65 万个，主要原因是缺乏建造这些房屋的工人。

他说得有道理。扩大后的 120 万套目标意味着每年竣工量为 24 万套住房，而在截至 2017 年 3 月的 12 个月内，澳大利亚迄今为止的年度竣工量最多为 223,588 套。

在上一轮公寓热潮中，利率下降使住房贷款变得更便宜，但现在这一趋势已经逆转，目前的现金利率为 4.1%，是 2012 年 4 月以来的最高利率。建筑成本的增加也推高了购房者的购买价格。

最新数据显示，截至 2023 年 3 月的一年里，新住房竣工总量仅为 175,216 套。

从长远来看，澳大利亚的住房开发一直在放缓。

Grattan Institute 的数据显示，2000 年，澳大利亚每千人新建住宅 407 套，但到 2021 年，这一数字已降至 405.9 套。相比之下，英国的发展速度加快了，同期从 430.7 套增加到 434 套，美国也从 412.9 套增加到 425 套。

目前，各州和地区正在加紧努力，争取在全国 100 万套住房目标中分一杯羹，而这一目标将主要基于各州和地区的人口比例。

新州规划和公共空间部长 Paul Scully 将该州的配额定为 376,000 套，并称基于绩效的计划 “非常有用”。

Scully 告诉《AFR Weekend》："我们专注于实现目标，这是我们应对住房危机的努力的一部分，尤其是对那些试图找到安居之所的基本工人和年轻人而言。"

他说，未来还会有更多举措。

Scully 说："再加上确定可用于建造更多住宅的剩余政府土地，以及未来将宣布的进一步政策，这些措施将共同帮助我们实现雄心勃勃的目标，让新州更多的人住进更多位置优越、设计合理、建造精良的住宅。"

Andrews 表示，在维州，该州将按比例承担新住房义务，以反映其 26-27% 的人口比例，而住房部长 Colin Brooks 指望从另一个基金中获得类似份额的资金，即 20 亿澳元的 Social Housing Accelerator，该基金于 6 月份宣布，供各州用于建设新的社会住房或翻新现有建筑。

Brooks 告诉《AFR Weekend》："Accelerator 资金是按人均分配的。因此，我们已经从宣布的 20 亿澳元中获得了 4.965 亿澳元。"

澳大利亚住房未来基金（Housing Australia Future Fund）每年都会为各辖区提供额外的资金，该基金是联邦政府在工党和绿党达成一致后，于本周启动的 100 亿澳元基准基金，每年将至少拨付 5 亿澳元，旨在五年内开发 3 万套新的社会和经济适用房。

Brooks 说："我还没有就 HAFF 和比例进行过讨论，但我们希望在5亿澳元中能有大约1.25亿澳元的类似比例。"

但这不仅仅是钱的问题。该国新出现的住房需求不仅需要更多的住房，还需要不同类型的住房，同时还需要重新调整规划系统，使之更容易实现。

昆州副州长 Steven Miles 指出，不断变化的人口结构支撑了这一需求。上个月，工党 Palaszczuk 政府公布了一份针对蓬勃发展的昆士兰东南部地区的住房计划草案。

Miles 表示，到 2046 年，该州举办 2032 年奥运会的地区将需要增加 90 万套住房，以及更多小型住房。

Miles 告诉《AFR Weekend》："我们的新模型显示，到 2046 年，预计将有近 600 万人定居昆士兰东南部，即增加 220 万人。"

"我们还看到家庭构成的变化。单人家庭数量将从 2021 年的 23.4% 大幅增加到 2046 年的 40.5%。

"同期，65 岁及以上的老年人数量将从 15.9% 大幅增加至 19.5%。"