Medcraft 呼吁 APRA 将房贷偿还能力缓冲与经济周期相挂钩

澳大利亚证券和投资委员会前主席 Greg Medcraft 表示，APRA必须"微调"抵押贷款市场偿还能力缓冲的使用，暗示最低利率可能与现金利率挂钩，并随着官方利率的上升而自动下降。

APRA目前将缓冲利率设定为 3%，这意味着新房贷款借款人或寻求转贷的借款人目前正在接受评估，以确定他们是否有能力偿还 9% 左右的利率。

Medcraft 先生在担任金融监管委员会成员期间曾负责审慎监管，他表示APRA应考虑采用"反周期"的偿还能力缓冲。这与银行的反周期资本缓冲类似，根据经济周期提高或降低资本水平。

Medcraft 表示，反周期的偿还能力缓冲将为住房贷款市场提供更多细微差别。储备银行估计，16% 的住房贷款客户已成为"房贷囚犯"，他们无法通过更换贷款机构以获得更好的交易，因为他们无法满足设定为 3% 的偿还能力缓冲。

在AFR房地产峰会上，Medcraft 先生在住宅房地产融资小组讨论结束后对听众说：”我从不认为在历史上利率非常低的情况下，采取相同的缓冲利率（适用于）与现在的情况相比有多大意义。"

出席该小组的澳大利亚房贷和金融协会CEO Anja Pannek 同意，APRA可以在偿还能力缓冲方法上更加细致入微。

她表示，根据对其成员的一项调查，经纪人认为缓冲区是导致人们在利率上升的环境下无法转贷的”关键因素”，因为缓冲区无法满足偿还能力测试的要求。

RateCity 的研究主管 Sally Tindall 敦促APRA采取更多措施来保护房贷压力较大的澳大利亚人，并建议其应为某些信用记录良好、难以转贷的客户提供 1% 的偿还能力缓冲。

她说："事后看来，他们在系统中已经过度扩张了，因为银行允许他们借多少，他们就借多少，因为银行说他们可以这么做。我觉得 APRA 有责任全面降低缓冲期，让人们更容易转贷。"

一些银行使用 1% 的缓冲来评估新贷款，但仅限于极少数具有良好信用记录的借款人。APRA 的主席 John Lonsdale 上个月表示，3% 的缓冲利率在保持银行体系稳定方面发挥了作用，因此没有什么意愿对其进行重新评估。"他说：”审慎设置看起来都不错。"

Tindall 女士表示，一个拥有平均工资的澳大利亚人，如果在房地产价格周期的高峰期以充分借贷能力购买房产，当时的缓冲利率为 2.5%，那么在申请房贷时，他将把税后收入的 49% 用于每月房贷还款。

在最近一次加息之后，房贷还款额增加了 59%，一些人现在要偿还税后工资的 74%，这种情况难以为继。Tindall 女士说："这样一来，他们每天只能用寥寥无几的钱来支付市政费、电费和食物等费用。"

MA Money 的总经理 Alex Brgudac 表示，转贷的困难并未导致银行出现房贷拖欠问题，但在个别地区可能会出现问题，而这些问题并没有在银行的总体数据中显示出来。

他警告称，悉尼西南部、珀斯和墨尔本西北Suburbs等地的房贷拖欠率已开始上升，几乎是全国平均水平的两倍。