联邦银行："房贷囚徒"将会支付更高的"忠诚税"

忠诚税或现有抵押贷款客户支付的费用与银行为吸引新客户提供的折扣之间的差距已扩大至创纪录水平，因为分析师表示利率上升可能会阻止房主四处寻找更好的交易。

Jarden 分析师 Carlos Cacho 表示，现金利率迅速上涨 2.5 个百分点，到年底"可能"上涨 0.5 个百分点，这意味着借款人"开始感受到利率上升的压力"。他说，房价下跌也推高了贷款与价值比率。

Cacho 先生说："在我们看来，这将使许多近期的借款人面临成为"抵押囚犯"的风险，面临转贷的困难，或者由于借款能力下降和/或更高的 LVRs 而不再有资格获得贷款。"

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但尽管他表示这些困难可能会随着时间的推移有助于缓解市场竞争，但数字房贷经纪人 Finspo 表示，最新数据显示，现有客户的"忠诚税"在 7 月份创下历史新高。

Finspo CEO Angus Gilfillan 表示，贴现率已扩大至 0.48 个百分点，是自三年前 RBA 开始报告以来的最高水平。

他说："有一群客户支付的价格比新客户所能得到的要贵。我认为银行已经表明，他们在为现有客户重新定价时往往不像为新客户那样积极主动。"

使用数据显示，澳大利亚联邦银行 45% 的房贷账目是自 2020 年 6 月以来发起的，其中只有 10% 的评估现金利率高于 3.1%，Cacho 先生得出的结论是，多达 20% 至 30% 的近期借款人可能面临为贷款转贷的困难。

与此同时，AMP Bank 发布的新研究表明，近三分之二，即 64% 的澳大利亚人对满足他们的还款能力感到担忧，过去 12 个月购买房产的年轻借款人对这种影响的感受更为强烈。

AMP 表示："44 岁及以下的澳大利亚房主特别担心他们的财务状况，[这个年轻人群中]有 74% 的人担心偿还房贷。"

Gilfillan 先生表示，创纪录数量的固定利率房贷持有人，其中许多人在过去两年在市场顶部购买房产时锁定了利率，将可能会受到最严重的打击。

他说："房贷囚徒现象将影响那些最买不起的人。为了获得最优惠的利率，你确实必须经常四处寻找并进行转贷，但如果利率为 5%，他们可能无法负担新的服务利率。"

"他们将无法进行转贷，因为房产的可可负担性面临挑战。"

Cacho 先生表示，这将有助于大银行的盈利，减少竞争可能有助于提高它们的利润率。

他说："对于银行而言，我们认为这是一个边际积极因素，这可能会适度减少预期的激烈房贷竞争，特别是在未来几年将有 5000 亿澳元的固定利率贷款到期的情况下。"

Gilfillan 先生表示，当固定利率借款人的转贷激增时，银行将努力留住客户，但他们不一定会得到最好的交易。

他说："这是一个相当重要的事件，因为有一大波客户要离开这个固定利率的悬崖。"

"所有的银行保留团队都将与客户联系，看看下一个最好的贷款是什么。我认为他们不会做的是给他们最优惠的价格。"

他说，虽然转贷处于创纪录的高位，但并没有达到应有的水平，而且许多澳大利亚人不知道他们可以通过打电话给现有的贷款机构或四处采购来节省更多的钱。

他说，虽然在截至 8 月份的一年中，新贷款批准量下降了 18%，但转贷增加了 26%。即使更多客户面临更艰难的转贷道路，这种现象也不太可能减弱。

Gilfillan 先生说："只要我们在市场上存在这种定价不透明的现象，即不清楚现有客户在做什么以及新客户正在获得什么，我们就会看到越来越多的人四处采购。"