澳洲Buyers Agent详解 – 我需要买家中介来买房吗?

买家的代理应该让买方寻找新家的过程更轻松、压力更小,但他们值这个钱吗?

澳洲Buyers Agent详解 - 我需要买家中介来买房吗?

更容易找到房产

如果您想购买房屋,拥有一个100%照顾你利益的人是一个很有吸引力的想法。这就是所谓的买方代理或买方辩护人。 

买方代理在美国很常见,在澳大利亚也越来越受欢迎。他们代表买家寻找房产,对其进行评估,然后与卖家(或他们的代理)协商,并以最佳价格达成交易。

虽然听起来很诱人,但这种服务绝不是免费的。每家中介的价格和收费结构会有所不同,但大致来说,这项服务的费用大约是房价的2%加上商品及服务税(GST)(例如,70万澳元的住宅约为1.4万澳元)。这并不便宜。因此,问题是,买方代理能提供你自己做不到的东西吗?还是他们只是另一个试图从繁荣的房地产市场中赚钱的参与者?

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买方代理的好处

为你省钱?

尽管买方代理有可能为您省钱,但不能保证他们会(甚至可以)为您省钱。买方代理可以更好地达成购买价协议,最终归结为价格的灵活性和代理的谈判能力。墨尔本买方代理商Cate Bakos表示:”价格通常具有可延展性,尽管价格取决于卖方的情况,例如他们是否受到时间或条件的限制(比如,他们在同一时间买卖,没有时间进行长期销售活动来提高买家的兴趣)。”

话虽如此,房地产销售也不能幸免于简单的供求经济学理论的影响。Vince Mangioni是悉尼科技大学房地产经济学与发展的副教授。他表示:“有时候,在卖方市场上,您只需要出去购买即可。” Mangioni认为,买方代理提供的价值很大一部分是在帮助您了解该房产的价值,这样你就不会错过机会。

对于涉及谈判的私人销售,代理提出正确问题的能力以及他们对房产市场价值的了解,可能会帮助他们获得比您自己更好的交易。Bakos说道:”每个卖家都会有一个价格概念,但如果有充分的理由,他们愿意接受挑战。一个在谈判方面有经验的买方代理,并拥有正确的评估数据,应该能够挑战卖方的价格预期。”

许多和我们交谈过的买家认为,使用买方代理确实为他们在购买价格上节省了资金。一对夫妇尽管一开始就持怀疑态度,但还是通过中介以不到140万澳元的价格购买了他们的第一套房屋。也许因为找了10个月的房子而有点绝望,他们计划再多出20,000澳元。他们的代理商建议他们减少报价,然后设法以这个价格获得了房产。

对于那些可能难以确定房产的真实价值或如何以合适的价格进行购房谈判的买家来说,这是一个有用的示例。但是,这样的故事并不一定意味着买方的辩护人总是可以将要价降低数万澳元。澳大利亚房地产买家代理协会(REBAA)的主席Rich Harvey说道:”重要的是以合适的价格获得合适的房产,而不一定是讨价还价。”该组织是全国房地产代理协会。

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找到场外房产?

场外房产,即那些不会在网上做广告的房产,这类房产对于买家来说可能是一个有吸引力的选择。Bakos说道:”买家通常会获得比在竞争性拍卖中更好的结果。除非没有时间而且需要迅速出售,否则卖方通常不会选择在场外出售。”

获得这些场外房产通常是买方代理使用的卖点,但这可能不值得在此基础上签约。我们采访的第一位购房者(有趣的是,他最终购买了场外房产)说道:”他的代理提供的场外房产极少,这些房产基本上和网上搜索到的一样。场外市场其实并不存在。” 

REBAA的Harvey认为,很难提供关于场外机会的清晰数据,因为代理衡量此类指标的方式各不相同。但是,他确实表示,价格越高,在市场外出售的房产比例就越高,而对于50万澳元至150万澳元的房产来说,它们大部分都将在市场上出售。当然,有多少比例的房产是在市场外购买的,以及他们与当地销售代理的关系是怎样的,这些都是值得一问的。

节省时间

买方代理可以为您节省大量寻找房屋的时间,特别是如果您跨州办假或您是投资者时。然而,对于那些预算较低的人,或者不介意花时间寻找房子的人来说,这可能不是一个吸引人的地方。

情绪分离

买方代理可以不受购房情绪的困扰,因​​此他们应该能够更现实地看待这种情况。昆士兰科技大学房地产经济学教授Chris Eves表示:”这种脱离情绪的做法是有益的。普通买家可能会过度焦虑,更有可能支付高于市场的价格。”

拍卖竞价

在拍卖会上获得一处房产是件困难的事情,有些人聘请买家代理只是为了竞标。费用各不相同,但每次拍卖的起价为500澳元左右(如果成功,通常需要支付额外的费用)。Mangioni说道:”虽然代理可以使新手感觉更舒适并防止出价过高,但归根结底,这是一个竞争激烈的环境,您仍然需要最高的出价才能获胜。也就是说,代理可以采用一些策略来获得更好的拍卖价格。尽管他们的某些策略可能有助于消除竞争,但这并不一定意味着买家的代理能够在价格下跌或您低估价格的情况下获得一个便宜的价格。”

那么这值得吗?

毫无疑问,买家代理在谈判或拍卖中提供的专业帮助会很有帮助。Mangioni说:“大多数人一生中不会购买超过三次的房产,并且也没有能力这样做。随着市场上的房产越来越少,越来越多的买家在寻找,代理可以在评估房产和确保交易时提供真正的价值。”

但是,关于代理将为您节省多少最终购买价格,以及是否值得花您的钱,还不清楚。Harvey表示:“在目前的市场上,省钱并不是最重要的事情。” 但是,买方代理可以节省您的时间,并帮助您以合适的价格购买房产,对于那些不知道房产价值和易于多付的人来说,这可能是省钱的方法。否则您可能永远都不知道您是否(或可能)多付了钱。

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在买方代理中寻找什么

如果您确实决定使用买方的代理商,请注意以下事项:

独立

与任何行业一样,有一些坏蛋可能不按买方的最佳利益行事。第一个也是最重要的问题是,该代理人是否从其他来源获得金钱。有些人冒充买方代理,从想卖掉股票的开发商那里收取回扣或佣金。

检查代理在您所购买的州或地区是否有执照,并检查代理商协议,它需要表明是否收到任何回扣或佣金。通过行业机构REBAA认证的中介也会受到严格审查,以确保他们不收取任何其他佣金。

经验和资历

买方代理必须持有房地产执业许可证(在有执照的房地产代理下工作时,注册证明就足够了),但不一定要花很长时间(在某些州只需五天)。因此,尽管检查潜在代理是否有执照很重要,但您可能仍想询问有关其经验水平的其他问题。值得一问的是,他们在该行业工作了多长时间,并要求与一些以前的客户交谈。

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成本及费用结构

不同的代理有不同的价格,因此值得货比三家来了解价值。买方的代理通常会提供一些选择,完整的搜索和购买服务,评估和谈判服务,或者只是有人在拍卖会上为您投标,价格会有所不同。费用结构可以是固定费用(有些可能将其划分为不同的价格范围)或销售价格的一定百分比。虽然法律通常要求买方的代理代表您的最大利益,但是请注意,百分比费用结构可能会阻碍代理寻求最低的销售价格,因为佣金可能会增加。

寻找好的买家代理的提示

  • 仅与有执照的买方代理打交道。您可以通过相关州或地区的消费者事务办公室进行在线检查(如果您要跨州购买房产,请确保他们获得了您购买房产所在州的许可)。
  • 向潜在的买方代理询问他们在该地区的关系网及其与卖方代理的关系,以及他们的房产中有多少比例属于场外机会。
  • 费用结构是怎样的,是固定的还是购买房产的百分比?
  • 他们有多少经验和资格?他们在您要寻找的特定领域有经验吗?
  • 确保他们没有其他收入来源。你可以直接询问他们,检查代理协议,并询问他们是否是REBAA的成员。
  • 确保您信任他们并与他们融洽相处,毕竟购房是一个重大决定。 

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