投资性房地产税收减免的终极指南——20 项租金减免的申请

了解您的投资性房地产税收减免情况无疑会提高您的纳税回报。

然而，许多投资者因为没有掌握澳大利亚税务局（ATO）介绍的知识而错过了费用申报。

看到减税的好处，可能是您希望从您的投资性房地产中赚取足够的钱和拥有正现金流之间的区别。

以下清单将为您提供一些有用的税务提示，以帮助您获得最佳的投资性房地产税收减免的最佳方式。

您可以申请哪些租赁财产扣减？

1. 折旧

就像车辆一样，您的投资性房地产的磨损是不可避免的。磨损将影响您的房产的财务价值。

这就是所谓的折旧。

幸运的是，对于房产投资者来说，折旧是租金的扣除。这是一种非现金的投资性房地产税收扣除，可以随着时间的推移进行申报并抵消您的收入。

资本工程折旧（第 40 项）

如果您的投资性房地产在 1987 年 9 月 16 日之后开始建造，您可以申请投资性房地产税收的建筑折旧费用扣除。

如果您决定对您的投资性房地产进行装修，那么建造成本也可以作为税收减免扣除。然而，与维修费用不同的是，在您付款的那年不能完全扣除建筑费用。

您可以在几年内分批申报该费用。这被称为 “基本工程扣除额”。与工厂和设备的折旧类似，这是一种非现金的投资性房地产税收扣除。

一般来说，您可以从建造时起，每年申报 2.5% 的建筑成本，为期 40 年。

例子

Layla 在 2001 年以 40 万澳元的价格在她的投资性房地产上建造了一座房屋。 由于该建筑的折旧，她可以在2041年之前每年申请 1 万澳元的投资性房产税减免。

工厂和设备折旧（第 43 项）

您同样可以对房屋内任何固定装置和/或配件的磨损提出折旧申请。

固定装置和设备包括地毯、橱柜、空调、烤箱和淋浴器等。

工料测量师费用

为了使您的投资回报最大化，您应该寻求工料测量师的意见。 他们可以帮助您准备投资性房地产的折旧表。

这的好处是，这些费用可以作为投资性房地产税的税款扣除。

2. 贷款利息

这是您可以申请的最多的投资性房产税减免。

如果您不得不从银行贷款来购买您的投资性房地产，您有权要求将贷款收取的利息作为房产出租收入的扣除。

例1：

Jane 贷款 420,000 澳元购买了一处投资性房地产。她从 2019 年 9 月 1 日起将该房产出租了一年。

在这一年里，她的贷款利息为 12,600 澳元。

Jane所产生的利息是投资性房产税的扣除项目，因为该贷款用于创收的目的。

但是，如果部分贷款用于私人目的，则您将无法就贷款总金额申报利息减免，而是可以对用于创收的贷款的分配部分提出要求。

例2：

Sam 贷款 300,000 澳元。他用 285,000 澳元购买了他的投资性房地产，用剩下的 15,000 澳元支付他的欧洲度假花费。

从 2019 年 11 月 1 日起，Sam 将其房产出租了一年。在同一年，他发生了 25,000 澳元的贷款利息支出。

因为部分贷款用于私人目的，所以 Sam 不能将全部利息支出金额作为投资性房产税的扣除项目来申报。

他可以做以下计算，以计算出有多少利息可以减税。

总利息支出×（投资性房地产贷款额÷总贷款额）=可减税利息

$25,000 x ($285,000 ÷ $300,000) = $23,750

3. 租金支出

一种用投资性房地产创收的方法是将其出租。作为房东，您应对每年可被视为租赁财产扣除的各种费用负责。这些费用每年都可以作为出租房产的扣除项目进行申报。

这些费用可以在您支付这些费用的同一纳税年度进行申报。

广告费用

利用广告平台为您的房产寻找租户是一项可抵税的费用。

租赁代理费

如果您选择委任一名房产中介来管理房产，并与您的租户保持良好关系，那么他/她将有权获得一定的费用，通常在 6% 至 8% 之间。

聘请租赁代理的费用可以作为投资性房产税的扣除。

法律费用

在准备租赁文件时，您可能希望寻求法律援助。

或者您可能会发现自己处于需要法律顾问协助您获得驱逐令的情况。法律顾问底费可以作为一项投资性房地产税的扣除。

市政费

这些费用包括垃圾收集和维护您的物业所在街道的费用。

如果您是支付市政税的人，而不是房客，您就可以将其作为投资物业税的扣除项目。

公用事业

如果您是负责支付水费、电费和/或煤气费的人，您可以将这些费用作为投资性房地产税的扣除项目来申报。

但是，如果您要求租户支付水电费，您就不能将其作为出租房产的扣除项目来申报。

财产保险

为了保护您的房产及其物品，租房保险是不二之选，也是一项可减税的支出。

修理和维护

只要是维护房产而不是改善房产发生的支出，您就可以将其作为投资房产税的扣除项目。

例如：

维修涉及到对建筑物的磨损进行维修。因此，您可能需要聘请专业人士来更换破损的屋顶瓦片。

但是，如果您决定将地毯换成木地板，以改善房产，从而提高其价值，您就不能将其作为维修和保养费用来申报扣税。

虫害控制

聘请害虫防治员为房产清除害虫，是在确保您的投资性房产仍能出租时产生的费用。

因此，这是一项出租房产的扣除项目，您可以在您的年度申报中申请投资性房地产税的扣除。

土地税

只要您出租了您的房产上的房子，您就有权申请土地税作为投资性房产税的扣除项目。

*由于每个州都有自己的关于土地税的规定，请咨询税务顾问，确保您在正确的年份提交正确的税收减免申请。

税务建议

如果您决定聘请税务顾问来协助您进行土地税申报，这些费用也被视是可以减税的。

清洁费

例如，如果您与租户的租赁协议包括每周一次的清洁服务，这项费用可作为投资物业税的减免。

同样，在租户搬离房产后，对房屋进行清洁的费用也是可以减税的。

园艺费用

投资性房地产的花园维护和更换植物/花园结构的费用是可以申报的。但是，对园林绿化进行的任何改善将增加房产的价值，则无需在园艺费用下申报减税。

物业管理费

如果您的投资性房地产是一个单元或联排别墅，您将需要支付物业管理费。该费用包括建筑保险和和公共区域的维护。

如果您（而不是租户）支付这笔费用，就可以享受投资性房产税减免。

文具、电话和互联网费用

出租您的投资物业类似于管理一个企业。

如果任何文具、电话和互联网的使用，与您的投资性房地产的管理有关，都可以作为投资性房地产税的扣除项目来申报。

银行费用

用于购买投资性房地产的贷款，而产生的任何银行费用都是可以减税的。

会计师费用

会计费用可以减税，这能促使会计师更加负责的管理您的纳税申报表，并找到使您的税收减免最大化的方法。

4. 资本利得税（CGT）

如果您在拥有投资房地产后的 12 个月内出售了您的投资房地产，则您需要从该交易的利润中支付 CGT。

但是，如果您在出售房屋之前拥有房屋超过 12 个月，则有资格获得 CGT 的 50％ 折扣。这意味着您只需要在报税表中填写一半的出售房产收入。

您不能将哪些视为投资性房地产税的扣除费用？

根据 ATO 的说法，不被视为投资性房产税扣除的费用包括：

• 因个人使用投资性房地产而产生的费用
• 偿还购买投资性房地产所借的本金
• 购买或出售房产的律师和房产经纪人费用
• 购买或出售投资性房地产期间发生的其他费用
• 将房产过户到您名下时收取的印花税费用
• 过去自己要求对您的出租房产进行检查的旅行费用曾经可以申请，但不幸的是现在已经不能申请了

重要要点

为了最大限度地提高您的报税额，请确保您使用 ATO 的全面的可申报出租投资性房地产扣除清单。

通过掌握这些知识，您将处于最有利的位置，可以把握住您的投资性房地产提供的所有退税机会。

记住：如果没有证据，您不能将所列的任何支出作为投资性房地产税的扣除项目。请确保您始终保留收据、发票和任何其他与您的投资性房地产支出有关的文件。

免责声明：请注意，我们已尽一切努力确保本指南中提供的信息准确无误。但是，您应该注意，该信息概述了可供房地产投资者使用的基本信息，该信息仅供参考。本指南不能成为详细的信息来源，不应被视为法律或税务建议。对于您在投资事务中提出的任何法律或税务问题，您应在必要时向专业人士寻求意见。