英国的 “破碎 “住房市场可以从澳大利亚学到什么？

它的住宅摩天大楼和新加坡的一样高，它的战前公寓楼和纽约的一样高，它的排屋的价格可以和旧金山的媲美。但在伦敦红红火火的住房市场中，明显缺少一些东西。

这个缺失的部分在英语世界里有不同的名称–从一些市场的 “共管 “到其他市场的 “分层产权”，例如澳大利亚。这些房产在英国被称为 “共有产权”，政策制定者和倡导者认为填补这一空白可以解决一些问题。

根据社区协会研究基金会的数据，美国有大约14.2万个共管社区，容纳了近3000万人。英格兰和威尔士呢？兰卡斯特大学法学院的Lu Xu说，不超过20个开发项目，最多只有几百人居住，他研究了英国令人费解的公寓式财产所有权的缺乏。

然而，在创纪录的房价与生活成本危机相碰撞的时刻，政治家、运动家和一小批热情洋溢的房主正将共同财产作为解决政府自己所称的 “破碎 “住房市场的办法。

他们认为，增加公有财产的供应将简化有关购买和出售房屋的规则，使更多的人有机会获得房屋所有权，从而减少不平等，使英格兰的住房市场与其他国家保持一致。

“全国租赁权运动的创始人、为政府提供公共租赁权改革建议的小组成员凯蒂-肯德里克（Katie Kendrick）说：”向公共租赁权的大规模转变将是最真正意义上的’平移’，最终取消不公平的、基本上是中世纪的土地使用权。

76岁的退休水手长彼得-罗伯茨认为自己离革命者已经很远了。但是，随着去年的一次大跃进，这位约克郡人加入了普通人的先锋队，他们正在帮助打破仍然影响英国房屋所有权的几个世纪的传统。

罗伯茨发现这种类型的房产所有权主要是出于偶然。他一直住在南海岸，但希望搬到约克郡，以便更接近他的女儿，他在约克东北约40公里的集镇皮克林找到了一个两居室、两浴室的单元。

在与前业主交谈后，他们才发现该公寓是共有产权。

“罗伯茨说：”我们很快就接受了这个想法。

英格兰的房屋所有权制度使外国人和当地人都感到困惑。它通常分为三种形式：永久产权、租赁产权和共有产权。永久产权持有人类似于北美和澳大利亚的房主：他们同时拥有房产和房产所在的土地。租赁者更像是长期租户，通过与永久产权人签订协议，有权在规定的时间内，通常是数十年甚至数百年，居住在他们的房产中。

Commonhold类似于美国的公寓模式和澳大利亚的分层产权：买家永远拥有他们的个人Unit，可以集体拥有和管理公共区域。这是一个在战后在澳大利亚和美国爆炸性增长的系统，但在英国却未能获得吸引力。它可能会让人想起英国的 “永久产权份额 “模式，但公寓或分层模式拒绝 “租赁 “房产的概念，而是赋予业主对其房产永久的权利。

英国独特的住房规则深受19世纪工业化的影响，这在某种程度上使其处于先发优势。维多利亚时代的城市发展–催生了一排又一排粉刷过的排屋–需要一套新的规则来管理密集的城市生活。

“我们有这些古老的、大型的维多利亚式豪宅，它们是为不同的目的而建造的，可能是为非常大的家庭和仆人建造的，但后来也可能是为了出租，”牛津大学的土地法教授苏珊-布莱特说。”问题是只要你想出售，你用什么法律机制来出售一个整体中的一个单元？我们没有任何这方面的法定方案。”

对于那些被分割的联排别墅的早期居民来说，还有一个问题是如何要求每个人都支付公共区域的维修和维护费用。租赁权解决了其中的一些问题，但房产最终仍由自由人拥有和控制。

这就是为什么活动家经常把租赁权称为 “封建 “甚至 “中世纪”。相比之下，在共有产权制度下，居民拥有并控制共有财产，并可以通过民主投票做出决定。

“兰卡斯特大学的徐先生问道：”为什么有人会关心一座他们没有实际兴趣的建筑的维护，直到2090年？

丑闻最近吞噬了租赁制度。一些英国最大的开发商利用租赁者向永久持有人支付的年费（称为 “地租”），将公寓甚至住宅变成创收资产。在某些情况下，房屋出售时的费用每十年翻一番，使居住者无法负担。

这促使该国的竞争和市场管理局调查不公平的合同条款和潜在的向租赁者销售房屋的不当行为。该机构最终与几个开发商达成协议，取消了繁琐的年度付款。

2017年发生的格伦费尔大厦悲剧，一栋装有易燃包层的高层公寓起火，导致72人死亡，这凸显了另一个棘手的问题：如果租赁建筑使用了危险材料，那么开发商、租赁持有人、永久业主或政府是否要支付修复费用？

估计有300万人住在有危险材料的公寓楼里，许多人面临着令人瞠目结舌的维修费用。最近几个月，英国政府已经向开发商施压，要求他们提供数十亿英镑的维修资金，然而格伦费尔事件激发了人们对寻找一种替代所有权结构的兴趣，这种结构将明确谁负责此类费用。

去年，政府与行业代表和运动者一起成立了公共财产委员会，旨在 “让房主和市场为公共财产的广泛使用做好准备”。

今年早些时候，议会通过了一项法律，禁止开发商对新房产收取地租，从而消除了开发商建造租赁房产的一个主要动机。而且，从5月底开始，英国的房地产经纪人将被要求在房产清单上注明房屋是租赁、永久产权还是共有产权。

英国的住房供应很紧张，有人担心转向澳大利亚式的分层模式可能会阻碍开发并提高价格。

还有人问，这种制度在英国已经存在了几十年，但没有被广泛采用，它是否可行。同时，英国保守派政府认为，共有产权制度能够让业主对房屋所有权的成本有更大的控制，这是它的主要好处之一。

“建筑安全、消防和社区国务部长斯蒂芬-格林哈尔勋爵说：”我们希望看到更多的人有机会拥有自己的家，当他们拥有时，能够享受它，并确信它是真正属于他们的。

约克郡的退休水手长罗伯茨就是这些人中的一员。在找到他现在的Unit之前，他从未听说过共有产权。但他说，他喜欢这种发展，在这种发展中，由业主组成的小型协会为自己做决定。

“这将是对英国相当多的人有吸引力的事情，”罗伯茨说。”如果他们真的知道这件事。

彭博财富