地产股能否在5月溃败后反弹？

今年迄今为止，澳大利亚的上市地产股已经下跌了17%，其中大部分抛售发生在5月份，因为澳大利亚储备银行比许多人预期的更早、更高的提高了官方现金利率。

5月的抛售使得该行业的主要指数S&P/ASX A-REIT 200指数跌得比一般股票指数更快，后者今年迄今下跌了约4%。

顶级地产股包括该国一些最知名的业主，如Westfield运营商Scentre、全球仓储商Goodman、基金经理Charter Hall、办公室业主Dexus和住宅开发商Mirvac。

今年年初，在债券收益率飙升的情况下，该行业受到了打击。作为债券的代表，房地产投资信托基金的价格通常随着债券收益率的上升而下滑。第二次打击发生在5月份，由于市场考虑到杠杆率较高的房地产投资信托基金借贷成本增加的影响，本月迄今为止，房地产投资信托基金下跌了约10%。

但这种抛售是过度反应吗？据花旗银行分析师称，该行业很可能已经过度修正了。他们对以往利率周期的分析显示，房地产投资信托基金通常会在最初利率上升的两个月内反弹。

花旗团队本月写道：”虽然我们承认加息带来的不利因素以及未来两年现金利率接近创纪录的上升，但在没有任何证据表明直接房地产市场疲软的情况下，历史证据表明，该行业的表现可能比证明的要差，”。

流动性强的地产股今年迄今为止的表现比大盘差了约13%。然而，据花旗银行称，在直接市场上，需求仍在维持。不到一个月前，Charter Hall和GIC以21亿元收购了墨尔本的南十字星大厦，这是该国最大的此类办公楼交易，证明了人们对实物资产的持续需求。

“花旗分析师写道：”我们看到了回调的潜力，并认为买入评级的公司有短期的上升空间，尽管一致认为盈利升级，但PE[市盈率]已经下降。

花旗认为会出现反弹的股票包括工业巨头古德曼（Goodman），该公司本月将其盈利增长预测上调至23%；以及Charter Hall，该公司管理着近800亿元的资金，此前曾表示今年的盈利增长好于预期。

SG Hiscock投资组合经理Grant Berry同意，在十多年来首次加息10年后，随着海外加息，5月对股票市场和房地产投资信托基金来说是特别具有挑战性。

“Berry先生告诉AFR：”更重要的是债券收益率的变化，主要是实际债券收益率的变化。

虽然10年期债券的名义收益率从3.1%升至本月3.6%的峰值，然后有所缓和，但实际收益率从约60个基点升至约100个基点，才是对上市物业的最大压力。

“值得反思的是，在今年年初，实际债券收益率略微为负。更高的实际债券收益率应导致更高的实际回报要求，资产价格应对此进行调整，特别是高倍数组，”贝瑞先生说。

“尽管如此，我们认为，抛售正在提供一些有趣的机会。

“我们已经考虑到了较高的实际债券收益率，并采取了一段时间的’穿越周期’的方法。这意味着我们有很强的价值偏向和更谨慎的定位，在这一时期有一个更有弹性的投资组合。

“我们的投资组合也明显比该行业更偏向于’建筑形式’的资产，因为租赁更倾向于通胀上升，投资组合在这种变化的投资环境中处于有利地位。”

由于通货膨胀的影响，一些惯例正在被颠覆。持有成熟的房地产可能是更好的选择，而不是追求开发管道，避免建筑成本上升的不确定性。

此外，长期租约通常受到房地产投资者的青睐。但贝瑞先生说，情况可能不再是这样了。

“他说：”你不希望有一个固定增幅很低的长期租约，因为如果通货膨胀跑掉了，你没有能力抓住这一点。

“只要租金处于市场水平，较短的租期可能会变得更受欢迎，而你可以捕捉到租金的增长。”