房地产开发指南第16部分——建筑商

您已经选择了自己的地点,进行了可行性研究,聚集了一批专业的行业专家来帮助您度过房地产开发有时会遇到的坎坷之路,走过市政厅繁文缛节,并设法为您的项目筹集资金。

只有一块拼图缺失——将您的开发梦想实现为物理现实。

翻开泥土,开始项目建设,也许是房地产开发中最激动人心的阶段。

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您的所有艰苦的准备工作都将获得回报,因为您的建筑师草拟的计划开始成为您现场的一栋或多栋实际建筑物。您很快就会通过出售或租赁这些建筑来获利,并享受随着时间的推移积累起来的权益。

在有关房地产开发的系列的这一期中,将讨论为您的项目选择合适的建筑商的重要性以及如何协商和理解建筑合同。

因此,让我们深入挖掘并构建你的开发梦想的本质。

选择合适的建筑商

对于首次开发人员而言,寻找合适的建筑商来交付您的项目可能是一个令人生畏的前景。

有这么多的选择,但哪一个才是最适合你的呢?

缩小范围的一种方法是从朋友,家人或同事,甚至您的建筑师或开发经理那里寻求建议。

尤其是后者,因为毕竟他们过去曾与数百家具有类似能力的建筑商合作,因此可能会提供最佳建议。

您应确保您考虑雇用的任何人都是注册建筑从业人员。

这很重要,不仅因为它可以使您放心他们具有适当的资格,而且他们还需要注册才能确保在施工阶段以及签发占用许可之前为您的项目提供保证,这是他们的责任。

在允许建筑商开始工作之前,请索取所有建筑商的保险证书的副本。

其中包括为您和您的工作提供 10,000,000 澳币的公共责任保险,以及工作照顾保险和完工保证保险。

后一种保险是建筑测量师在签发建筑许可之前所必需的,并且根据法定要求,建筑商必须为所有国内建筑工作提供完工保险以及六年半的结构性担保保险。

重要的是要确保您正在考虑的建筑师能够处理您提议的项目类型。

确定这一点的最佳方法是访问他们之前完成的项目,这将使您对他们的工作质量有深刻的了解。

建议与以前的客户交谈,以确保他们能够兑现诺言并与他人合作愉快。

此外,对建筑商的商业交易进行完整的信用检查可能是明智的做法,以便了解他们有能力完成您的建筑。

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您可以通过 Dunn 和 Bradstreet 或 Baycorp Advantage 等信用报告公司来进行此操作。

你最不想看到的就是一个濒临破产的建造者在最后一分钟因为自己的财务问题而退出你的项目。

相信我,这种情况确实会发生,并且有可能严重延迟开发并导致大量预算超支。

一旦确定了您的建造者,您将需要给他们提供由建筑师准备的全套工作图纸,以及详细的规格说明,以便他们可以为您提供准确的成本估算来构建您的项目。

计划和规格必须包括所有尺寸、材料、窗体明细表、服务、细木工和表面饰面,并且应非常详细,列出项目的次要方面,例如要包括多少个电话点、电灯开关或电源插座。

不要害怕与您的建筑商坐下来,就他认为可以从建筑角度节省开发资金或简化建筑过程的问题征询他的建议。

他们通常可以为您和您的建筑师未曾考虑过的想法提供想法或见解。

尽管许多建筑商会为您提供一个简单的一页的费用大纲,但我建议您提出要求并获得详细的建议,以确保您确切地知道自您所花的钱能带来什么样的好处。

合同及规格

找到满意的建筑商后,就该签署所有重要的建筑合同了。

澳大利亚主要使用两种国内建筑合同。一种是由房屋工业协会(HIA)提供的,另一种是由建筑商协会(MBA)提供的。

两者都被归类为简单的英语合同,使您易于阅读,并且包括所有者和建筑商的义务以及对任何可能的违约行为的补救措施。

在建筑合同中列出了详细的规范,概述了建筑商同意代表您进行的工作范围,以及项目图纸和成本计算。

说明书的目的是描述您自己与建造者之间达成的协议。

让我们更深入地了解您可以在建筑合同和规格中找到的内容。

合同

建筑合同描述了您和建筑商同意的总体条款,包括价格和付款安排。

它概述了项目的范围,涉及的人员以及各方希望为对方提供支持的措施(提供进入现场的机会,提供准确的工作草图以及房地产经纪人提供合同钥匙等)。

此外,合同还必须:

  • 解释开发商与建筑商之间发生纠纷时会发生什么;
  • 纳入双方都同意的时间表;
  • 说明要按照规范、图纸和计算进行工作;
  • 说明工作必须遵守相关的建筑法规。
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规格

规范包含在合同本身中,详细说明了要完成的工作以及达到的标准。

图纸和计算是不同形式的规格。

确保在签署之前要求您有足够的时间充分阅读合同,如果不确定,请寻求法律建议。

通常,合同中的条款可以保护所有者,通常无需修改任何标准条款,但对于任何由建筑商针对你的开发添加的内容,征求法律顾问的第二意见是值得的。

标准建筑合同应包括的主要项目:

  • 土地和建筑物所有者的名称和地址
  • 建筑商的名称和地址
  • 包括所有权详细信息的土地描述
  • 建筑项目的详细描述
  • 合同价格

图纸,建筑许可证和工程图应附在建筑合同中,并与详细的规格清单一起构成建筑合同的一部分。

合同中最重要的内容之一是进度付款时间表。通常分为以下六个部分:

  1. 确认合同已接受并开始建造的预付款
  2. 在基础阶段结束时付款
  3. 在框架阶段结束时付款
  4. 锁定期结束时付款阶段
  5. 在固定阶段结束时付款
  6. 项目完成时的最后结算

在每个阶段中应支付的总建筑合同的百分比将在建筑合同中列出。

开工和完工日期也是重要的内容,并概述了建造商预计需要多少个工作日才能完成施工。

该时间表将规定恶劣天气、周末、公共假期和休息日的津贴。

确保您清楚地理解了建筑项目的拟议工期,以免造成误解,并且可以确保建筑商按照约定的进度进行施工。

在合同中,还将为主要成本项目提供各种补贴,即业主尚未选择的固定装置和设备,如瓷砖、器具、台面饰面和临时款项,以及进行具体的建筑工程(其实际价格尚未确定)的补贴。

这些可能包括发掘和地基,围栏,景观美化。

任何不符合标准的附加条件也包括在建筑合同中。

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