华尔街正在利用Zillow等科技公司来吞噬启动房屋

炒房是一门古老的生意，投资者廉价购买房屋并对其进行修复，可以通过改善过时的房产在市场上发挥重要作用。iBuyers为这一想法带来了技术驱动的旋转。他们不猎取深度打折的房屋，而是利用算法购买接近市场价格的房屋，试图从大量的交易中获取少量利润。

这种商业模式在大流行期间引起了客户的共鸣，允许房产所有者在不举办开放日或等待买方的抵押贷款获得批准的情况下出售。2021年第三季度，三家最大的iBuyers收购了27000多套房屋，几乎是前三个月收购数量的两倍。截至9月底，这些公司拥有价值超过100亿元的房地产。

收购房屋只是iBuyers业务的一部分；他们还需要卸载他们所购买的东西。大房东交易迅速，重复购买，帮助科技公司节省资金并获得规模。他们的现金也很充裕，自大流行以来，他们已经筹集了超过300亿元来收购和开发出租房屋。而且，他们往往集中在iBuyers最活跃的、价格适中的太阳地带Suburbs。

在Zillow接近11月2日决定在面对日益严重的损失时退出业务时，它向机构房东推销了数千套房屋，开始了一个帮助公司清算业务的过程。

Zillow发言人Viet Shelton表示，该公司的剩余库存只占美国每年售出房屋的极小部分，该公司打算将房屋卖给各种买家，包括家庭、小型投资者、机构房东和非营利组织。

“利用这些不同的销售渠道是该领域所有iBuyer公司的共同特点，但值得注意的是，Zillow在我们退出iBuying时正在销售这些房屋，而其他iBuyer公司将永久地继续这些销售做法，”他说。

Offerpad的一位代表说，其销售的大部分房屋是由个人购买的，投资者购买的地域反映了房产基金如何接近市场。

“我们有各种各样的客户，他们受益于我们服务的便利性和简单性，”这位代表说。”投资者选择在哪里做生意是他们战略的一个功能。”

Opendoor拒绝发表评论。

虽然向房产基金销售对iBuyers和他们的客户有明显的好处，但这是该国一些地区被剥夺了价格合理的房屋的另一种方式。

根据Redfin公司的研究，投资者在第三季度的所有美国房屋销售中占比超过18%，这是至少2000年以来的最高份额。亚特兰大是最受欢迎的市场之一，在此期间，投资者购买了32%的售出房屋。

彭博社分析了房屋价值中位数在第40和第60百分位之间的人口普查区的翻转情况–这些街区的房产应该是普通家庭能够负担得起的。在大亚特兰大的这些地区，与白人占多数的地区相比，iBuyers在非白人为主的地区向投资者和其他实体出售房屋的可能性高出60%。

在凤凰城，iBuyers去年翻转了4500多套房屋，这一比例高出41%。

佐治亚州的麦克多纳是一个热点中的热点。它位于亚特兰大市中心东南约50公里处，是一个约有29,000人的城市，三分之二的居民是黑人。在过去20年里，在Suburbs建筑热潮中，人口激增。根据彭博社对Attom Data Solutions编制的房产记录的分析，该镇的大部分地区位于iBuyers在全国最活跃的邮政编码之一，去年售出了100多套房屋。其中约70%的房屋被投资者买走，许多房屋从未上市。

早在2001年，尼科尔-普林斯就能在那里买下一个不大的三居室的房子，而每小时的收入为12元。她在这所房子里住了几年，然后搬到附近更大的地方，并把它作为一个出租屋。去年，身为黑人的普林斯决定出售，并求助于iBuyers。Offerpad同意支付191,000元–远远超过了她的预期。”我当时想，’什么？你不能说不”。

该交易于9月中旬完成。根据Attom的数据，大约三周后，这所房子被Tricon Residential（一家购买和管理独栋出租房的房东）以比Offerpad的价格高出5000元的价格买走了。她仍然耿耿于怀的是，这套房子没有给一个年轻人或有色人种家庭–像她20年前那样开始创业的人。

她说：”我觉得我没有付出代价，”她说。

虽然人们越来越关注投资者将越来越多的房屋变成出租房，但对华尔街房东的崛起的抱怨往往跳过了围绕这一问题的复杂性。首先，美国绝大多数的出租房屋是由小投资者拥有的。另一方面，美国还面临着出租房屋短缺的问题，这推动了价格上涨，并给家庭财务带来压力。

全国租房委员会(National Rental Home Council)的执行董事大卫-霍华德(David Howard)说，当房东从iBuyer手中购买房屋时，他们往往为急需租赁房屋的市场增加一个Unit。他说，与此同时，机构参与者正在向没有现金支付首付的家庭提供位于理想社区的房屋。

“霍华德在一封电子邮件中说：”种族和民族从来不是决定在哪里或何时购买或出售房屋的因素。”最重要的动机是在那些对高质量和价格合理的租赁住房需求最强烈的街区和社区占有一席之地。”

KKR拒绝发表评论。Cerberus投资组合公司FirstKey Homes的代表说，它通过iBuyers购买的房产只占1%。黑石集团房地产部全球联合主管凯瑟琳-麦卡锡(Kathleen McCarthy)说，”我们的投资组合公司中没有一家从iBuyer那里购买过任何非市场房屋。”黑石集团在Tricon有少量股份。

iBuyers和华尔街支持的房东的汇合在麦克多纳的Creekwood Station社区展现出来，Prince将她的房子卖给了Offerpad。Aimee Turner二十年前搬到了这个小区，当时这里的房子还很新，大多数居民都拥有自己的房产。她说，现在大约有四分之三的房子是出租的。

“我可能甚至不能告诉你这条街上的五个房主，”她在最近一个下午外出遛狗时说。

根据Attom的数据，一个隶属于Tricon的实体在2月买下了特纳隔壁的房子，支付给Offerpad 14万元。Tricon公司还支付了14万元购买了Opendoor公司两条街外的一所房子。Zillow在7月将该社区的另一栋房子转手给了纽约投资公司Pretium Partners经营的Progress Residential公司。

Tricon的一位代表说，该公司从iBuyers收购的大部分房产都在公开市场上上市。该公司的首席运营官Kevin Baldridge在一份声明中说，独栋出租房让家庭 “住在他们可能没有能力购买的社区”。

他说，该公司 “每周在全国范围内收到多达10,000个租赁查询，平均只有200至300套可用的房屋”。Pretium公司拒绝发表评论。

对于泰隆和谢瑞斯-萨普(Sherece Sapp)来说，附近的租房数量不断增加是一件好事，在泰隆接受了从纽约调往亚特兰大的工作后，他们正争先恐后地找地方和两个孩子住在一起。

在其他几个租房选择没有成功后，Tricon接受了他们的申请，租下了特纳家隔壁的房子。每月1500元的租金比一些小房东，如普林斯，所收取的租金要高。但对于一对夫妇来说，他们一直和两个孩子住在纽约的两居室公寓里，整栋房子的费用似乎并不糟糕。

“在纽约，有时那是一个地下室公寓，”谢雷斯说。

当租房者希望购买房屋时，挑战就来了，这样他们就可以开始积累财富。

加州大学伯克利分校地理学和全球都市研究助理教授Desiree Fields说，机构房东已经比普通买家拥有各种优势，她研究的是独栋出租公司。她说，通过让他们获得非市场的房源，iBuyers只会加强他们的实力。

“这是令人不安的，”菲尔德说。”这只是要让那些本来有能力获得启动房的人变得更加困难。”

– 彭博社