新州提议的房产税比印花税还要糟糕

在本周的一篇评论文章中，Amy Auster写道：”印花税是所有税收中最可恶的”。

恕我直言，在仔细研究了提案的细节之后，我认为它有可能比它所要取代的税收更糟糕。这有很多原因，我在下面列出了四个原因。

首先，与购买独立房屋的人相比，拟议的房产税将使高层Unit的购买者不成比例地受益。这可能会造成地区与城市之间的分歧，因为新州地区的高层住宅较少。

作为一个真实的例子，Queanbeyan市Stornaway路的一栋房子目前挂牌出售，价格为87万澳元，悉尼Castlereagh街的一个公寓楼15层的一个单元挂牌出售，价格为90万澳元。如果以这些价格出售，该单元的购买者将支付稍多的关税。

然而，公开的搜索显示，昆比扬的房屋未改善的土地价值为36.4万澳元，而悉尼的Unit则为21.872万澳元。如果房产税提案得以实施，该单元的购买者可以选择根据比昆比扬更便宜的房屋低40%的价值来支付年度房产税。

其次，拟议的年度土地价值增长上限意味着，长期业主可能会减少出售的动力，这与改革的主要声称的好处相反。

以上述悉尼Unit为例，最初的未改善的土地价值将是218,720元。该价值将使用一个基于人均国家生产总值和土地价值增长的拟议公式每年进行指数化。在土地价值高增长的时期，这种指数化有效地起到了折扣的作用，以确保年度增长不会过度。

业主如果能从现有的长期持有的房产中获得减免房产税的好处，可能就没有什么动力去购买新的房产，其房产税是以购买时的未改善的土地价值为基础的，也就是当时的市场价值。

毫无疑问，拟议的指数化公式是为了确保旧金山类似改革所产生的两级税制不会在这里出现。在增加价值以防止两级制度的指数化与保持足够低的增长以防止对意外增税的批评之间，将存在一种紧张关系。

第三，房产税可能以最高税率适用于某些旨在提供低价住房的住宅。

机构对住宅房地产的投资正在迅速增长。根据机构拥有的房舍是否被归类为 “住宅房舍 “或 “商业住宅房舍”，房产税的适用可能会不一致。

住宅场所将包括建房出租的公寓和退休村的Unit。

学生宿舍、青年旅馆、服务式公寓、共同生活Unit、寄宿家庭和人造住宅区通常被归类为 “商业住宅场所”。许多此类场所旨在为低收入者（如学生、背包客和退休人员）提供优质住宿。

拟议的住宅投资物业的物业税率为1500元，加上未改善的土地价值的1.1%。对于商业地产，预计包括商业住宅，财产税率为未改善的土地价值的2.6%。

一些低成本的住宿设施可免征关税或土地税（或两者），类似的优惠可能适用于房产税。然而，这些优惠是有限的，最高的房产税率可能适用于那些不符合条件的项目。

第四，购房者将无法确定其房屋的总房产税成本。

购房者如果长期拥有自己的房屋，可能会支付比应缴税额更多的房产税。虽然支持者会说这些买家不必选择加入，但如果他们购买的是已经在房产税网中的房产，他们将没有选择。

利率上升的风险，指数化和/或估值方法的变化，以及土地价值的增加，都导致了不确定性。

解决这些问题的一个潜在办法是，允许购买者选择在40个季度（10年）内支付其关税责任，如果提前出售，则在出售时支付。

提高税率门槛以应对括号内的蠕动，也大大减少了不利的税率影响，同时刺激了更多的交易。研究表明，额外的交易可以弥补（如果不是超过）降低税率对收入的影响。