目前，澳大利亚有超过1750万辆机动车，购买加油站是小型投资者中受欢迎的商业投资选择。
原因是，加油站往往是安全、优质的房产，其零售部分会产生巨大的市场收益。
尽管如此，银行还是认为加油站是一种特殊的商业地产，所以您能借到的金额在不同的贷款机构之间会有很大差异。
我可以借多少钱？
- 可以借到房产价值的50-60%。不过，使用担保人可以帮助您借到100%。
- 超过500万澳元的贷款要逐案评估。
- 银行一般会要求提供加油站的商业计划和利润预测。
- 不可以选择少文件贷款。
- 利率折扣取决于贷款机构和您的财务状况。
房贷经纪人能提供什么帮助？
由于房贷经纪人在主要贷款机构和银行的商业部门中拥有的关系，所以他们知道哪些银行会允许您为您的商业贷款借到最高的贷款价值比（LVR）。
除此之外，贷款经纪人还知道哪些贷款机构可以为您的贷款提供较低的价格，包括优惠的利率。通过正确评估您对商业贷款的要求，贷款经纪人可以为您选择合适的贷款机构，可以让您少兜圈子。
银行是如何评估的？
谁是您的卖家？
大多数人在购买加油站时，都会与Woolworths、Coles、Caltex、Shell或7-Eleven这样的大型、成熟的公司签订特许加盟经营模式。
是因为在这种经营模式下，所有油罐、油泵和线路工程都由拥有这些设备的公司负责，还有场地的 “补救”，以便在租约到期时，使其在法律上能得以安全地重新开发。这意味着您不承担这笔费用，也意味着银行的风险更小。
在与大型卖家签约之前，您需要检查加盟条款，特别是租赁条款。
这并不意味着您不能运营一个独立的加油站，只是经营独立的加油站，您没有那个旗舰品牌来支持您的营销、设置商店、运送燃料和提供维护。在特许加盟经营模式中，这些工作大部分都得到了处理，尽管您仍然需要获得贷款的批准来资助业务（租赁）。
独立经营的好处是，您不必对一个大型企业集团负责，您创造了您想要的业务，也不必分享您的利润。
您有相关经验吗？
除非您已经拥有一个加油站并且有丰富的经验，否则很难为加油站获得贷款资金。
大多数贷款机构在考虑申请时往往采取简历式的方法，也就是说，他们会问您是否有在同行业中经营企业的良好记录。这样，银行才可以相信您可以经营一个可以盈利的加油站，不会拖欠贷款。
很多想买加油站的人已经进入市场，用现有的商业地产作为担保，以获得新站的贷款资金。
因此，如果这是您的第一个加油站，无论它是作为一个独立的加油站还是作为特许经营模式的一部分，银行将仔细审查您的申请的每一个方面，并将进行年度审查。
位置和交通
贷款机构需要看到加油站有良好的交通，如川流不息的大道和高速公路。
在僻静的道路上有一个加油站，就像在沙漠中拥有一个广告牌，可以吸引到人们的目光，但是没有人会去，因为这种加油站的价格真的是一个坑。
直接竞争
加油站行业的竞争非常激烈，因为利润很低，运营成本很高。一个问题是竞争。
如果加油站位于黄金地段，有可能在同一地区还有其他加油站。
直接的竞争不仅从商业角度对您不利，而且在获得贷款批准方面也是如此。银行希望看到您能保持盈利的证明。
您的竞争对手可能是像英国石油公司这样的大型运营商，他们正在吞噬独立加油站的市场，这一点不容置疑。
如何向银行陈述商业计划
商业贷款申请是由贷款机构的内部信用评估小组根据借款人的性格、资产状况和现金流等因素来判断的。
贷款机构将根据每个贷款申请的优点进行评估，因此，作为经纪人，我们的工作是提出一个好的案例，并用在您的申请中，展示您的优点来弱化您的缺点。
银行的商业贷款部门通常会进行所谓的SWOT分析，这是优势、劣势、机会和威胁的缩写。
虽然每个贷款机构的工作方式不同，但一个加油站的SWOT分析可能看起来大概是这样的：
- 优势：例如，您是一个有经验的经营者，您有一个商业计划，您将位于一个交通繁忙的Suburbs主要道路上，有很多车辆经过，在该地区没有直接的竞争。
- 弱点：这指的是您作为借款人的弱点，比如在这个行业几乎有经验，想买一个独立的加油站。在没有经没验的情况下，您能管理好这项业务，并做好营销吗？
- 机会：例如，在加油站附近的道路上正在建造一个大型超市或商场，这会让加油站将增加车流量。
- 威胁：这指的是在很大程度上您无法控制的外部因素。例如，存在直接的竞争，在不久的将来您的位置附近会有另一个加油站开张，或者建设一个新的基础设施项目，如新的高速公路或隧道，可能会影响您的加油站的交通。
购买提示
您要购买一个租赁的加油站吗？
尽管加油站的经营成本高，利润低，但如果您知道在哪里寻找，并得到商业经纪人的支持和专业知识，仍然有机会。
这里有一个提示：您可以拥有一个加油站，既可以是租赁权，也可以是永久产权的持续经营。
租赁权指的是只拥有加油站的业务。这意味着您并不拥有您所经营的场所或土地，您需要向房东支付租金。
对于租赁权，银行会根据该业务的盈利能力向您提供贷款。
租赁商业地产的估值一般是会基于一个公式的，其中考虑到预计的年度利润和投资回报。每个银行都使用不同的公式。
您购买的是一个永久产权的持续经营站吗？
如权同时拥有企业和土这意味着银行可能愿意向您提供比商业地产价值更高的贷款或更高的LVR。
原因是，土地本身是一种房地产资产，当贷款机构对商业地产进行估价时，可以将其与企业的盈利能力一起作为担保。
从本质上讲，对于永久产权的持续经营，有两种评估：一个是租赁权或业务的评估，一个是担保的评估。
购买时需要注意的事项
一个旧的加油站可能有被污染过的风险，在您盈利之前，您可能要花费数千元来使其环境达到标准。
防碎玻璃窗、安全系统和安全摄像头的企业将是一项很好的投资，这能给员工和顾客供安心的保障。
24小时加油站的电子门系统也值得考虑。如果您要建立一个新的加油站，您可能需要从当地议会处获得开发许可证。新建筑可能还需要重新划分区域或申请开发。
同样，涉及管道建筑结构的翻新需要议会批准的开发许可证。
您有销售燃料的许可证吗？
环境因素是加油站投资新手的最容易忽略的因素之一。根据您所经营的州，您可能需要当地议会的环境授权。许可证费用会有所不同，但这是从事任何环境相关活动都必须遵守的要求。
与您所在州的环境保护局一起制作一份现场评估报告，这是另一项很重要的成本，往往被第一次的加油站所有者所忽视。
危险物质的储存
易燃和可燃液体必须按照您所在州的工作场所健康和安全准则妥善储存。
有了加油站，您可能需要制定一份场外计划，尽管不收费，但您所在州的社区安全部可能需要2个月的时间来处理您的申请。
油箱污染
加油站运营的许多固定装置和物品都在地下。这包括像油箱、燃料管道和泵等。
燃料本身保存在 “地下石油储存系统”（UPSS）中，在决定投资哪个商业地产时，污染风险是一个主要考虑因素。
您怎样才能知道您想买的加油站是否有漏油现象？根据《1994年环境保护法》，加油站的漏油污染将被记录在污染土地和环境管理登记册（CLR/EMR）中。您需要彻底的检查记录，了解此加油站过去是否存在污染问题，并检查销售合同，确保已进行了油罐和油管的测试。
一块土地没有被列入CLR/EMR，并不一定意味着它没有污染，所以您仍然需要对土壤进行全面的测试。如果在结算前进行土壤测试，发现土壤被污染，大多数加油站的租约要求租户在租约结束时将污染清除，恢复到租约开始时的状态。如果没有这样的测试，您可能要负责清除任何污染，费用由您自己承担。
租约应明确说明这些物品的安装、维修、保养和更换的责任是属于房东还是属于租户。
在大多数情况下，房东负责安装并保留基础设施的所有权，而租户则有义务在整个租期内进行维修和保养。所以，您需要在签署任何合同前确认这些事项。
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