澳洲房产投资：我能否负担得起投资房？

如果你正在考虑投资房产，那么我们有个好消息：它可能比您想象的要负担得起。拥有投资物业的好处在于，租户将为您支付大部分费用，因此拥有物业的成本实际上是可以控制的。

缺点是什么？作为物业业主，责任完全由你承担，这意味着你必须有良好的理财习惯，您需要有大量的储蓄和清晰的预算，这样你才不会在投资过程中遇到财务问题。

决定您是否可以负担得起投资物业确实归结为您的优先事项：您是否准备好牺牲UberEats和周末，以期拥有更强大的财务前景？我们在这里可以帮助您解决这个问题。

你必须要提出的几个问题：

• 我为什么要买投资性房产？为了财务安全？为了财富增长？
• 这将如何融入我的长期目标？
• 我想要什么类型的投资物业？一个能带来高额租金收益的房产，还是一个能在5年或10年内出售获利的房产？
• 我是想通过装修来增加价值，还是想要一个 “一劳永逸 “的房产，马上就可以出租？
• 我想买/我买得起房子还是公寓？
• 我的投资房贷款利率会是多少？

所有这些问题都将帮助你制定策略，并引导你更接近答案，即你是否能够负担得起符合你长期计划的投资物业类型。

拥有投资房产需要多少钱？

如果您决定成为房地产投资者，以下是您需要了解的费用清单：

押金：您通常需要房产价值20%的存款。您可以用较少的存款购买房产，但需要支付贷款机构房贷保险（LMI）的费用。很多人认为LMI是负面的，但对于聪明的投资者来说，它可以是一个很好的工具。以下是一个如何利用LMI的例子。拿你20%的存款来说，可以用来购买一项价值60万澳元的投资。通过支付LMI，您可以将您的钱分成两个10%的存款，购买两个价值60万澳元的投资物业。您现在有一个价值120万澳元的投资组合，租户正在帮助您还清该投资组合。记得比较一下贷款，因为您可能能找到贷款价值比（LVR）高达95%的房贷，这意味着您可以以较少的存款来更快速的速度建立您的投资组合。

贷款费用：除了偿还贷款的利息和本金外，还有其他与贷款相关的费用。需要考虑企业和银行申请费用，以及评估费，月费或年费以及LMI。预算这些费用很重要，但你的贷款机构会在贷款申请过程中为你提供所有费用的全面概述。

购买费用：还有其他与购买房产相关的费用，你需要考虑，比如印花税，印花税的金额因州而异，根据房产价格而定。你还需要考虑所有权的法律转移的成本，登记费和律师或转让人的费用。在出售房产之前，还应该进行建筑和虫害检查，一般费用约为500澳元。产权调查可能是另一项额外的费用。

投资顾问的费用：越来越多的投资者使用投资顾问或买方代理来帮助他们寻找和购买合适的房产。使用这种服务是有成本的，但很多人愿意支付这笔费用，以降低购买投资房产不增值的风险。请记住，如果你使用专业人员帮助你购买创收的房产资产，他们的费用应该是可以免税的。

购入保险：建筑物保险可以保护您的投资物业免受火灾、风暴、盗窃和其他各种风险的影响，而房东保险则在租客损坏您的物业或拖欠租金时提供保障。这类保险的费用受到一系列因素的影响，包括您的物业规模、建筑材料和物业的位置。

物业管理费：如果你有时间和知识，可以自己管理投资房产，但不建议这样做。大多数人选择聘请专业的物业经理来照顾他们的投资房屋。物业经理的职责包括寻找和筛选租户，举办开放日，以及组织任何需要完成的维修或维护任务。作为一般指导，预计支付约7-10%的租金的物业管理费。

维修和保养：随着时间的流逝，您的财产可能需要维修。水龙头会漏水，配件和固定装置需要更换，房屋或公寓的某些功能会因普遍磨损而损坏。您应该准备承担需要在酒店进行的任何维修的费用。可能需要叫水管工，电工，建筑商和其他行业来使您的房屋保持最佳状态。对于较新的物业，维修和保养费用通常较低，因为它们不太可能出现零件损坏的情况。

Strata费用：如果您购买的是联排别墅或单元房，您将支付持续的主体法人费。这些费用包括建筑保险的费用和维护公共区域的相关费用，这些费用根据建筑的大小和类型、所在的位置和特点而有所不同。在您决定购买房产之前，别忘了检查您需要支付的分层费用。

市政厅费：请与当地政府联系，以查找与您的房屋面积相同的房屋在该地区的平均季度房价。将此金额计入预算中，以帮助您计算潜在的投资回报率。

其他费用：根据你的个人情况，你可能需要考虑的其他费用包括：

• 会计师的费用，帮助你在报税时计算租金收入和支出。
• 虫害防治费用。
• 当租客搬走而你需要寻找新租客时产生的费用。
• 如果您的房产需要升级，以提高其 “居住性”，使其对潜在租户更具吸引力，则需要支付装修费用。
• 如果你需要出差检查你的房产或监督维修，则需要支付差旅费和住宿费。
• 就您的投资物业向政府缴纳的土地税。
• 为租户连接所有公用设施和服务的费用。
• 代理费、律师费、广告费和其他费用，以确保物业处于最佳状态。

物业费用减税

到目前为止，我们已经概述了一些费用，这可能会让你担心投资房产远远超出你的能力范围。

我们在这里概述的是一份全面的房产支出清单，可以把它看作是最坏的情况。其中一些费用可能对你来说不是问题，例如，如果你拥有一套公寓并支付分层费用，你也可能从更便宜的房东和建筑保险中受益。

投资房产的好处是，这些费用大多可以抵税，这意味着它们可以减少你的应税收入。您还可能从折旧中受益，这是一种减税措施，可以进一步减少您的纳税额。

作为一个非常简单的计算，让我们假设你的只付利息的投资房贷是每月2000澳元。其他费用，如物业管理费、分层费和保险费，每月再加500澳元。

你每月收到的租金是2500澳元，每年的折旧扣除额是7000澳元，也就是每月不到600澳元：

• 房贷利息还款2000澳元+每月支出500元=每月成本2500澳元。
• 每月2500澳元的租金收入抵消了所有的所有权支出，所以这套房产每月的拥有成本为0澳元。
• 每年7000澳元的折旧，在你做纳税申报时，可以从你的所得税中扣除。
• 根据你所缴纳的税率，在财政年度结束时，你会收到19-45%的退税。这相当于退税1330澳元至3150澳元。

如何获得投资物业的贷款？

一旦确定投资策略是改善长期财务计划的好主意，并且您认为自己可以负担房贷和费用，而又不会对您的生活方式产生负面影响，那么您就必须弄清楚银行是否认为您可以负担投资物业。

银行主要是想确认你是否有能力承担贷款，是否对金钱负责。这时，高额的信用卡和个人贷款，或者围绕过度购物和赌博的消费习惯，都会对你的房贷申请产生负面影响。

强烈建议你在申请房贷之前，争取缩减3到6个月的消费，这样才能让你的财务状况达到最佳状态。

任何你能做的减少开支的事情都有助于提高你的房贷申请被批准的几率。这里有一些建议可以让你开始：

• 回顾你最近的支出：如果你还没有的话，可以通过一个应用程序（如Finder应用程序）开始追踪。找出你花钱过多的地方，看看是否有任何明显的方法可以削减。
• 制定一个预算：一旦你审查了你的支出，你就可以开始制定一个现实的每月预算。写下预算后，希望能让你更容易贯彻执行，并实际减少支出。
• 精简开支：看看那些小的、持续的月度费用，如流媒体服务订阅和会员资格。你可能会更好地在服务之间轮流使用，而不是说，每个月为四个电视和/或音乐订阅服务付费。