新州悉尼房产交易流程及地产法规详解

购买房产之前

你应该参考以下几点：

• 询问你的贷款经纪人你可以借多少钱，什么时候可以借钱。
• 把你存的钱和你借的钱相加，计算一下你能支付多少钱。
• 考虑贷款费用、关税、法律和搬迁成本。

选择买哪种房子

你应该根据你的经济能力、你现在和未来的需求以及你的生活方式来买房。

• 如果你是单身，有一份要求很高的工作，或者经常离开家，那么一个公寓或townhouse可能比house更适合你。
• 如果你和年幼的孩子、老人或有残疾的人住在一起，你应该避免住在有很多楼梯的房子。
• 对于一个大家庭来说，卧室的数量很重要。

买地建房

许多人更喜欢买地建房子，而不是买现有的房子或单元房。你可以买地建房子，也可以买开发商或Landcom提供的一套房子和土地。房屋的实际建筑可以是由项目建房商，也可以是定制建房商建成。

购买现有房屋

当你购买现有的房屋时，请记住。卖家可以不用承认任何房子的质量缺陷。如果在购买后，您发现房子有质量问题，是不能够退房的。请参考购房者检查表，了解验房时要注意的问题。

买房

当看房子的时候，不要因为它需要小的修理或定期维护而拒绝接受它，如果这套房产很适合你，你也许能够自己去维修它。如果你想对房产做任何补充或修改，请考虑一下成本。

购买单元房

买断计划

buy off a plan(买断计划)是指在建筑完成之前购买一处房产，通常是一个单元房或联排别墅。

在购买楼花的房产时，请让你的地产转让人或律师检查合约的条款和条件，以确保计划上的内容就是您要购买的东西。

合同应彻底检查，以确定:

• 谁持有押金。
• 如果物业没有按时完工会发生什么。
• 如果出现问题，你如何把钱拿回来?

买断计划要注意的事：

• 在地方议会同意开发申请之前进行销售。
• 注意工艺标准，因为房产可能不符合广告中的质量要求。
• 建筑商在开工前改变了计划。
• 签订合同并支付定金，在竣工结算前有一个等待期。这可能需要您等待2到3年。

如何购买

私人条约

• 通过房产中介或者
• 直接从业主处购买。

在这两种情况下，中介或业主都会试图向您 “推销 “房产，强调其优点，尽量减少其缺点。不要被他们说的话所打动或说服。记住，在签订合同时，卖方可能会要求你在合同中说明，你没有被说服签署合同是因为你已经被告知有关房产的任何情况。所以，慢慢来并且问问题， 如果你觉得有需要，请毫不犹豫地要求看第二次或第三次房。当您在看房的时候，要记得做笔记以便比较房源。记得使用购房者的清单帮你。

拍卖会

大多数房产拍卖都有一个底价。底价是卖方准备接受的最低金额。但是，底价不会提供给买方。如果最高出价低于底价，拍卖师或代理人没有义务接受最高出价，也不接受任何出价，直到落槌为止。

拍卖的优点：

• 你可以与代理人一起检查房产，他们知道房产的某些特征，虽然一开始这些特征并不明显，但他们通常都知道周边地区的设施。观看房产的时间是指定的，可以给每个人平等的机会去观看房产。
• 竞价的过程中，可能会出现由买家而非卖家制定的实际价格，最终价格可能会低于预期价格。
• 中标价在落槌时已知。如果最高出价未被接受，那么 房产将被 “passed in（传入）”，房子的底价将会被透露。
• 如果未达到房子的底价，出价最高的投标者通常有机会第一个通过其代理与卖方谈判。
• 如果投标被接受，那么就会当场交换合同。这就保证了既不浪费卖方的时间也不浪费买方的时间。

需要注意的事项

• 在参加拍卖之前，您需要让您的资金被正式批准。记住，在交换合同中，法律上规定你有购买房产的义务并且没有冷却期。
• 时刻牢记你的紫荆限额，不要出价超过你的限额。
• 保持冷静，只对房产进行投标，不要与其他竞标者竞争。
• 卖方有权一次竞拍，竞拍可以由卖方本人或代理人或拍卖人竞拍。拍卖人必须在卖方出价时宣布。
• 确保你有一份合同和任何证书的副本，并让你的律师或法律代表检查条款和条件。
• 确保你清楚地了解拍卖中包括哪些内容。所有需要包含在内的内容都应该清楚地列出来。
• 你应该在购买前进行房产检查和虫害检查，以确保房产结构健全，没有虫害。
• 如果你购买了一个单元房，你应该安排一个地层记录检查。
• 如果您不确定该地区的合适价格，您可能希望对该物业进行估价。你可以通过分析报纸上最近的销售信息或当地地产代理的通知来确定一个实际的估价

如果你的出价是成功的，你将会当场支付定金(通常是购买价格的10%)。这笔钱在签订合同时会立即交给中介。

最后，做好准备，你的出价可能不会成功。你可能会同样会产生一些费用,如律师/地产转让人的费用、检查费和估价费，以及可能来自你的贷款机构的费用。

法律工作

财产所有权从卖方名下转移到买方名下叫做产权转让。

要办理物业转易手续，你可以:

• 聘请律师
• 聘请有执照的地产转让人
• 自己进行转让

如果你聘请一位律师或地产转让人，选择一位只会为你的利益行事，而不同时为卖方行事的律师。

律师

所有律师都有专业赔偿保险。律师收取可流通的费用，而支付费用通常另行收取。这些支出包括政府当局收取的搜索费。律师经常(但并非总是)要为准备销售合同和在需要时就房贷文件提出建议而收费。

产权转让人

产权转让人只专营产权转让。它们收取可协商的费用，而支出则另行收取。

根据《转让人许可法》，所有有执照的转让人都有职业赔偿保险，并享有忠诚保险。

自助转让

下列机构提供了一套自己动手制作的财产转让工具：

• 法律消费者协会(你必须加入该协会才能获得工具包)。
• 澳大利亚财产法工具包。

除了工具包的费用外，你还需要支付费用。

土地与房产信息查询服务为您提供一个提交房产查询表格的中心点，从而简化了房产转让程序。您只需向新州土地和房产信息咨询处提交一份表格并支付费用，该处将代表您向相关部门发送查询表。

提醒

如果你自己进行房产转让，一旦犯了错，一切责任都在你。虽然产权转让是相当常规的，但律师或产权转让人不太可能陷入潜在的陷阱。专业人员的赔偿和忠诚保险是您需要考虑的重要保障。

购买的步骤

第一步:寻找房产

房地产经纪人通过定期出版的《Homes Pictorial》和《The Realtor》等杂志做广告。这些杂志可从房地产Agent处获得，其中包括可供选择的房产的照片和插图。Landcom和其他开发商也会出版有关其地产、土地和住房配套的小册子。许多报纸都刊登广告，介绍他们的房地产和出售的房产。如果你已经决定了一个特定的地区或Suburbs，当地的报纸将是有帮助的。他们通常包含该地区的房地产，并且带有图片。

如果你能上网，还有一些网站提供待售房产的详细信息。

如果你把你的要求和价格范围的详细信息告诉房地产经纪人，他们能够帮助你，向你展示一些适合你并且位于你所希望的地区的房产。

"开放日 "是一个很好在广告的时间参观物业的机会。保证你对你要找的房子的类型，位置和价格非常明确，因为一些经纪人可能会向你展示他们发现很难出售的房产。你应该查看大量的房产来比较其的价值。这也将帮助你了解你自己的需求和你的钱可以买到怎样的房产。

检查房产时有许多点需要考虑：

• 它符合我的需求吗?
• 它的缺点是什么?
• 它的特点是什么？
• 与其他看过的房产相比，价格如何？

在检查房产时，使用购房者的清单。

第二步：检查合同

卖方在出售物业之前必须准备好销售合同。卖方还必须提供以下合同:

• 地方议会的第149条证书，详细说明区域划分和其他信息
• 排污图
• 新州土地和财产信息局提供的产权证复印件
• 建立地役权或限制性契约的所有文件的副本
• 冷静声明
• 指示各方遵守《1919年财产转让法》（第52A条）和《2000年财产转让（土地销售）条例》的通知
• 如果是分层单元房，则需提供该地段和共同财产登记册的对开页复印件，以及分层图的复印件

如未附上上述资料，您有权在交换合同后14天内取消合同。如果卖方违反了《卖家披露和保证条例》规定的某些保证，您也可保留取消合同的权利。

第三步：表达对房产的兴趣

一旦您找到了您打算购买的房产，请将买卖合同的副本交给您的律师或房产中介检查。

一旦你出价，大多数房产中介会要求你付首付或部分定金，以示诚意。如果你没有签署和交换合同，付定金并不代表你拥有了这套房产。如果你改变主意，可以退钱。如果另一个买家在你之前交换合约，你仍然可能错过购买房产的机会。

你可以通过你的律师或物业管理人与代理人安排交换合同，并有5天的冷却期，以对该物业进行保障。在没有获得法律意见之前，签订任何合同都是不明智的。

谨防欺诈

欺诈有两种形式：

• 意向买家相信该物业已由首付或部分定金担保，然后继续安排财务、法律和其他事宜。当准备交换合同时，打算购买的买主发现另一个买主已经就该物业交换了合同。
• 卖方或房地产经纪人接受了两笔或两笔以上的初始定金，然后告诉意向买家，价格已经上涨。然后让意向购买者相互出价，就像拍卖一样。这对买家来说是不利的，但卖家有机会得到最好的房产价格。

第四步：申请贷款

你应尽快向你的贷款机构提出正式申请，以获得有关物业的贷款。在财务得到书面批准之前，你不应交换物业合约(有或没有冷静期)。对于你的正式申请，你通常需要向贷款机构支付费用，例如设立和评估费用。贷款机构将评估财产的价值，以确定财产是否足够作为贷款金额的担保。贷款机构根据房产估价的一定比例发放贷款，而不是购买价格的一定比例。

第五步:安排检查

建筑检查

建筑物检查检查结构的稳固性，包括:

• 房产的地基
• 所有结构木材（如地板托梁，房椽）的状况
• 所有承重墙和构件
• 建筑的外部表皮(可以是砖、石头、木材、纤维)
• 管道和电线
• 厨房和浴室(更新可能很贵)

在聘请顾问之前，应确认检查的内容以及可能需要进行的进一步检查(如有的话)。顾问应具备足够的知识，使她/他能够识别任何关注的领域。

虫害检查

在购买之前，您还应该对房产进行虫害检查。贷款机构可能会要求这样做。核查进行检查的公司是否有专业赔偿保险。这将保证在该公司在犯了错误的情况下，您的费用也将得到保障。

地层检查

卖方律师将根据第109条的规定提供一份证书，其中应显示一些有关管理委员会、保险、征收费用、契约和账簿的信息。潜在的买家也可以安排购买前的地层检查，包括其他书面记录。这项检查，虽然是可选的，但建议进行，因为如果不这样做，可能会发现一些问题。这需要在交换合同之前进行。

由于地层检查只包括书面记录，因此建议单独进行建筑检查。

决定所有权类型

如果你是和别人一起购买房产，你需要决定你将拥有的所有权类型。

共有两种类型:

• 联权共有，指财产由两个或两个以上的人平均持有。如果一个人死了，他/她的份额归幸存者.
• 共同承租人，即财产由两个或两个以上的人以平等或不平等的份额持有。如果其中一人死亡，他/她的份额将归他/她遗嘱中指定的人所有。

交换合同

当所有的报告都准备就绪，贷款正式批准后，您的律师或房产中介将组织交换合同。

合同是卖方和买方之间的法律协议，它规定了销售的条款和条件。您在购买房产时购买的任何设备，如窗帘、百叶窗、灯饰、遮阳篷、空调或电视天线等，都应在合同中列出，以避免在结算时或结算后发生纠纷。

合同一式两份，由卖家的律师或地产商准备。正本交给卖方签字。副本转交给买方的律师或财产转让人批准，然后由买方签字。然后进行合同的交换。

支付定金

在交换合同当日，中介会要求您支付合同中约定的定金。虽然金额通常是10%，但也可以根据协议而有所不同。

你的律师或房产转手人通常会将这笔押金支付给房产中介，并将其存入中介的信托账户。另外，双方也可以约定将定金进行投资并收取利息。买方将保证金直接交给卖方作为交换，或将保证金给卖方作为他们自己单独购买的保证金，这是非常不明智的。

5天的冷却期

合约交换后，有五天的冷却期。这意味着你可以改变主意，取消合同。

如果您在这五天冷却期内决定不继续进行合约，您将被收取0.25%的房产购买价用于支付给卖家。（例如，对于一个25万澳元的房产，您将被收取625澳元）。

以下情况将没有冷却期：

• 你指示你的律师或房产转让人签署一份66W条款证书，放弃你的冷却期权利
• 您在拍卖中是一位成功的竞标者

缴纳印花税

您将需要支付印花税，印花税是根据房产的购买价格计算的。印花税必须在签订合同后的三个月内支付，除非您有资格参加 “首次置业增值计划”。

First Home Plus为购买一定价值的房产或土地的首次置业者提供全部或部分免税。First Home Plus不需要进行经济状况调查。

交换合同后

从交换合同到结算需要四到八周的时间。在这期间，您的律师或房产经纪人会进行查询和搜索，并准备文件。

• 转让文件准备好后，与原始销售合同一起送到国家税务局盖章。然后将转让文件送交卖方或其代表。卖方签字后，将在结算时返还给您。
• 如果卖方没有在合同中附上最近的调查报告，您的律师或地产商可以获得一份调查报告，该报告显示了建筑物和围栏、正确的边界以及任何侵占土地或邻近房产的情况。
• 所有与您的土地相关的查询，包括电力，水和当地政府当局。这将显示理事会和水费率、欠款以及土地是否在卖方手中需要缴纳地税。
• 您的贷款机构将准备按揭文件，其中规定了贷款的条款和条件。在签署按揭文件之前，请确保您完全理解该文件。确切地知道您要支付的费用：如何支付、何时支付和支付多长时间。
• 请购单被发送给卖方或卖方代表完成。请购单从卖方那里获得的信息可能是以前没有披露的，或者是在检查房产时没有发现的。例如，是否与邻居有任何有关围栏的纠纷。
• 在接近结算时，结算单会发送给卖方，以便完成结算。该文件详细说明了最后欠款额，包括结算日的税率和税款调整。卖方会通知你的律师或转让人如何开具支票。

组织保险

从结算开始，当房产成为你的财产时，你需要对房产的损害负责。然而，如果你不知道卖方有现行的保险政策，你可能希望在结算前投保房产。

如果你购买住宅单元房，应向业主立案法团的保险公司申请货币证明书，以确保该物业有足够的保险。您的贷款机构会要求您在结算时或结算前提供这方面的细节和证明。

如果你在结算前搬入房产，卖方可能会想要做一个特别的安排，让你从拥有房产的那一刻起负责保险。

做最后的检查

在结算日，有一件很重要的事就是必须从新州土地和财产信息处获得产权的最后查询。这是为了确保财产从交换日到结算日之间没有任何利益或限制记录。

结算日

结算就是交易的完成。结算日期由双方和你的贷款机构共同商定。这通常是在卖方的借贷机构。买卖双方的代表以及买卖双方借贷机构的代表共同会面。

• 贷款机构支付贷款款项，买方支付余额。
• 你的律师或地产转让人授权卖方代表从房地产代理那里收取保证金。
• 您的律师或转让人将收到签署的转让和产权契约，贷款机构将安排新州土地和财产信息登记转让和产权抵押。产权文件及按揭将由贷款机构持有，直至按揭期限届满为止。
• 你要按合同规定缴纳义务。
• 你有责任从结算时开始为房产投保。无论这是否是贷款机构的要求，您都应该在结算前安排好。
• 记住要为你的搬家成本和持续成本做预算，比如市政费用、水费和保险。你的律师或地产转易人将建议你在结算时支付所有费率。
• 房产钥匙在结算时移交，或者您可以在结算后立即从房产中介处领取。

房屋产权的种类

Torrens产权

Torrens产权是记录土地所有权的政府系统的名称。这是迄今为止最常见的土地产权，也是最便宜的买卖方式。一旦你注册了产权，你就是被保证的房产所有者。

分层产权

分层产权是Unit所有权的常见方法。根据《分层计划（永久产权开发）法》，可以对土地表面以上的空气空间进行细分，并对建筑物的一部分或几部分颁发产权证书。这样，购买者就可以购买该建筑物的部分产权所包围的实际空间，然后像其他业主一样出售、租赁、抵押或以其他方式处理该单元房。

在一组地层所有权Unit中，个人业主被法律强制成立业主公司，控制一般管理和公共财产的必要资金。

所有Unit的业主都必须支付与公共物业区域有关的费用(例如，入口和走廊的照明、园艺、维修)。设施，如电梯、游泳池和桑拿浴室，这些将显著增加费用。

作为业主，你的参与范围可以从缴纳税款和遵守规则到参与业主委员会的执行委员会。

普通法产权

也称为旧系统产权，由一系列产权文件组成，称为 “产权链”。在出售后，普通法产权将被转换为合格的Torrens产权。在以后的日子里，可以采取行动将其转换为完整的Torrens产权。

社区产权

社区产权是一种允许将共同财产区域纳入土地分割的形式。在登记社区式计划时，将成立一个类似于分层计划立法下的业主公司的协会。购买这种计划的人将收到他们所拥有的地段的Torrens产权证和协会的会员资格。他们还将分享公共设施的所有权。

公司产权

公司产权是指Unit业主实际上是一家私人公司的股东。购买一定数量的股份，股东就有权利独占一个特定的单元房，也许还有车位。

股东投票决定公司管理占有的规则，如租赁、出售或转让股权的权利。你必须得到公司的批准，才能以任何方式改变公司产权单元房的占用情况。因为您实际获得的并不是房产的产权，而是公司的股份，所以贷款机构更不愿意为这类房产提供贷款。

一般置业条款

• 代理人（Agent）：被授权代表他人销售、购买、出租或管理财产的人。房地产经纪人必须获得Fair Trading（Office of Fair Trading）的许可证。
• 便利设施（Amenity）：指一个地区的特点或特征。
• 分配（Allotment）:当一块较大面积的土地被分割成较小的部分时，这些较小的地块被称为’ lot ‘， ‘ building block ‘或’ block of land ‘。
• 增值（Appreciation）:由经济因素如通货膨胀、供求等引起的财产价值的增加。
• 拍卖（Auction）:把财产(或物品)卖给出价最高的人的公开销售。
• Architrave：围绕门窗洞口的造型。
• 梁：水平承重结构件。
• 轴承座：支撑地板托梁的底层木材。
• 界线：分隔相邻物业的一条线。
• 违约:违反合同的条件。
• 砖墙建筑：在住房中，将木结构框架与单面砖外墙相连的系统。
• 过渡性资金:作为长期资金的前奏而在短期内获得的资金。这种形式通常收取较高的利息。
• 建筑条例：具有法律或法定性质的规则，地方议会据此控制建筑的方式和质量。这些规则旨在确保公共安全、卫生和最低可接受的建筑标准。
• CAVEAT（警告):如就土地的业权提出警告，表明第三者(提出警告的人)在该物业中拥有某些权利或权益。
• CAVEAT EMPTOR：”让买方小心”。这一法律原则规定买方有责任在购买前对所购物品满意。
• 产权证书:证明土地所有权的文件;它显示谁拥有土地以及是否有任何抵押或其他产权负担等等。借款方通常持有这份文件作为贷款的担保。详细信息可以通过在新州土地和财产信息查询记录获得。
• CHATTELS(动产):除不动产以外的财产，可包括在买卖中的动产(例如:家具等)。
• 明确的产权：当没有阻止销售的限制（如未偿还的房贷）时，卖方拥有明确的产权，卖方的产权已经确定。
• CLUSTER HOUSING（集体住宅）：一组独立的房屋，共享开放空间。独立的一组房屋，共享开放空间。
• 佣金：支付给房地产代理的服务费或付款（例如，某人聘请代理出售他们的房屋，支付代理佣金）。
• 共同财产：供多人使用的区域（例如，住宅Unit有公共区域，如楼梯、车道、储藏室等）。
• 共同法所有权：见上文。
• 社区产权：见上文。
• 公司产权：见上文。
• 强制收购：收回。政府当局向不愿出售的业主购买房产的权力。
• 买卖合同(简称"合同"):是一份法律文件，列明买卖双方在买卖发生时所订立的条款和条件。
• 转让：财产所有权从卖方名下转移到买方名下。
• 冷却期：交换合同后允许的五个工作日的时间，在此期间，合同可能会被取消。
• 契约：一方同意遵守有关财产的某些条款、条件或限制。除非在土地所有权上注明，否则契约通常是无效的。应始终确定契约的性质，并提出以下问题。这个契约对财产的未来计划有什么影响？
• 定金:定金通常由买方在交换合同时支付，通常是购买总价的10%。先前作为首付或部分订金的任何款项，通常会构成10%的一部分。
• 保证金:保险公司向卖方出具的支付全部或部分保证金的书面保函。
• 支出:物业转易过程中产生的杂项费用，包括政府收取的调查费。
• 税：是国家政府对金融交易征收的一种税。对于房地产的销售，按照销售价值计算。
• 配件:可以从财产中移走而不会对财产造成损害的货物或物品。
• 固定物:不能移走而不造成损坏的物品，如嵌壁式橱柜、浴室、马桶或火炉。
• 独立住宅：独立于其他房屋的住宅。
• 住宅单元房:一种与他人住在一起的住宅，共同享有房产，并以Strata Title或Company Title登记。
• 只收利息的贷款:参见"按揭(固定)"
• 财产清单:一种财产所包含的物品清单，通常是家具、家具、可移动物品等。
• 联权共有:联权共有是指由两个或两个以上的人平均持有财产。如果一个人死了，他/她的份额传给幸存的人。
• 抵押:一种法律文件，阐明了适用于以房地产为抵押的贷款的条款和条件。
• 房贷（固定）或只付利息的贷款：借款的金额直到贷款期限结束才会偿还。还款仅为支付的利息。
• 房贷(摊还或减少):本金和利息类型的贷款，是最常见的住房贷款形式。贷款期间的偿还包括利息和本金。
• 抵押权人：借出资金的人。
• 抵押人: 借钱的人
• 旧系统产权：见上文
• 购买选择权:赋予某人购买权利的法律文件。文件中规定了价格和期限。支付一笔费用，如果此人继续购买房产，金额从购买价格中扣除。如果这个人不继续购买该房产，费用将被没收。
• 业主立案法团:指所有业主集体组成的一组Unit。由委员选举产生的执行委员会定期开会，讨论与大厦管理有关的各项事宜(例如:共同财产的维护)。
• 本金:欠贷款机构的金额。
• 私人买卖:卖方不聘请地产代理，而是代表其自己行事。卖方直接与买方交易。
• 私下协议买卖:通过房地产经纪人私下谈判和签订合同进行的房地产买卖。
• 不动产:有或没有被改良土地。
• 保留价:卖方指定的最低拍卖价。
• 通行权:允许某人通过某片土地的权利。
• 调查权：调查或审查土地所有权的过程，以确定卖主是否有权转让土地所有权。查房权可以查到业主的姓名，以及物业的其他确切细节，例如是否有任何限制性的契约、抵押或所有权警告。
• 半独立式:用一堵或几堵共同的墙连接在一起的两所房子;通常登记在Torrens产权名下。
• STRATA产权：见上文
• 共有房产:指由两个或两个以上的人以相等或不相等的份额持有财产。如果一个人死了，他/她的份额会传给他/她遗嘱中指定的人。
• TERRACE: 排用公用的墙壁连在一起的房子，通常登记在Torrens产权下。
• TORRENS产权:见上文
• 转让：在新州土地和财产信息局登记的文件，承认财产所有权的变更，并在产权证上注明。
• 无产权负担的:指没有抵押、契约、限制等的财产。
• 卖主:出售物业的人。
• 别墅：根据分层产权登记的单层附加住宅。
• 分区：由地方议会或规划当局规定的对土地允许用途的法定描述。