澳大利亚房东保险指南（Landlord Insurance）

作为房东，如果你的租户耍流氓，不支付租金，或者有事情发生在你的房产上，房东保险（Landlord Insurance）可以保护你。

比较下面的房东保险政策，并学习如何寻找最适合您的保险。

有些房东保险因为COVID-19的原因，暂时取消了房租违约金（rent default）等一些福利。在签订保单之前，一定要向保险公司确认。

租客违约（tenant default）和租金损失（loss of rent）有什么区别？

一般来说，租户违约（tenant default）包括净收益（net income），以防你的租户无法支付房租。这是您在购买保单时经常提供的一项福利。

租金损失（Loss of rent）通常是包含在您的房东保险中的一项福利，它涵盖了您因物业需要维修或重建而无法入住时的收入损失。

房东保险包括哪些内容？

房东保险提供广泛的保障，涵盖三个关键领域：租金收入损失、建筑物损坏和物品损坏。

租金收入损失（Loss of rental income）

房东保险可以保障您在以下事件和情况下的租金收入损失：

• 房客潜逃：这是指租户在没有发出适当通知的情况下搬出，或在租约结束后搬出，并留下租金未付。
• 违约租户：如果租户没有支付租金，并被发出终止通知，或被法院或法庭命令终止租约，你将受到保障。
• 承租人未搬离：如果您因租客拒绝支付租金并在法院命令后腾空您的房产而遭受租金损失，房东保险将为您提供经济保障。
• 租客死亡：如果您的租客去世，您将获得租金损失的保障。
• 租客困难：如果法院裁定，由于经济困难，您的租客将被解除租赁义务，您的保单将为您提供保障。
• 无法居住的财产：如果您的物业因租户恶意损坏建筑，或因受保事件导致您的财物受损，而导致您的租金损失，这项条款可确保您得到保障。
• 无法进入物业：如果租客因附近其他物业受损而无法进入物业，您的保单可以提供保障。

对建筑物的损害（Damage to building）

如果您的楼宇因租户、其家庭成员或他们邀请的客人而造成损失或损坏，业主保险将抵消维修或更换的费用。保障范围包括以下内容：

• 受保事件：就像普通的房屋保险一样，房东保险提供的保障包括火灾、洪水、风暴和水灾等事件。它还包括拆除、清除残骸和重建费用。
• 意外损失或损坏：您的建筑可获得突然和意外损失或损坏的保障。
• 故意损坏：如果建筑物在未经您同意的情况下被故意损坏，您的保单将提供经济保障。
• 恶意损坏：这包括因恶意而造成的财产损失。
• 盗窃：您可获得因盗窃而遭受的损失，以及因盗窃而对您的建筑物造成的任何损害的保障。
• 宠物损害：许多房东的保险政策涵盖了由租户所拥有并在租约上列出的家养宠物所造成的财产损失。
• 烫伤：如果香烟、电熨斗或锅碗瓢盆弄坏了物业的地毯或台面，您将获得赔偿。

什么是包括在建筑物内？建筑物的定义是您在投保地址拥有的主要用于居住目的的财产。建筑物的定义包括：

• 固定装置和设备，包括嵌入式空调设备，管道式洗碗机，灶台，门，墙和窗户
• 结构性改善，包括道路、车道、围栏、挡土墙和地面游泳池
• 遮阳篷、凉棚、电视天线、太阳能电池板和信报箱
• 固定的地面覆盖物，如油毡和瓷砖，但不包括地毯
• 固定灯饰

物品损害（Contents）

房东保险还为您拥有的或您依法负责的投资物业中的物品提供保障，包括以下内容：

• 意外损失或损坏：您的财物突然或意外丢失或损坏都能得到保障。
• 故意和恶意损坏：由租客或任何其他不明身份的人造成的损害保障。
• 受保事件：水灾、风暴和雨水、火灾、爆炸、撞击、液体泄漏、地震、雷电和玻璃破碎等事件都在本保单的保障范围内。
• 盗窃：此项保障针对租户、租户家庭成员、租户邀请的客人或身份不明的人的盗窃或企图盗窃行为提供保险。

哪些物品受保？业主保险所保障的物品是指您在物业中拥有的或您负有法律责任的物品，这包括：

• 电器
• 便携式家庭用品
• 窗帘和百叶窗
• 曼彻斯特和亚麻布
• 地毯
• 地面泳池
• 如果你拥有的是分层地契建筑的物业，受保物品也可以指临时的墙面、地面和天花板覆盖物。

有哪些附加保障？

除上述项目外，房东保险还提供一系列的附加保障，以满足房东的独特需求。这些保障包括以下内容：

• 法律费用。如果保险公司接受了租金损失的索赔，您的保单可以支付您在试图减少损失时产生的法律费用，或者如果您必须组织法律辩护。
• 代表费用。如果你的物业经理在法庭上或在法庭听证会上代表你，你的保险可以支付他们的代表费。
• 治安官/法警费用。包括聘请法警或治安官驱逐租客的费用。
• 税务审计费用。如果ATO或其他政府机构对您的财务进行审计，房东保险可以支付您因此而产生的专业费用。
• 法律责任保障。如果您的租客或其他人士在您的物业内死亡或遭受人身伤害，或他人的物业受损，您将获得法律责任保障。
• 更换锁具。如果租客被法院命令驱逐，而你需要更换锁，房东保险可以支付这笔费用。
• 搬走租客的物品。如果租约已经结束，而您又提出了租金损失的保险索赔，您的保单可能会支付从物业中搬走租客财产的费用。

是什么影响了你买保险的价格？

房东保险费用受多种因素的影响，其中包括：

• 你的建筑物和财产的价值。最终，您为您的建筑物和物品投保的价值越高，您的保费就越高。
• 物业的类型。独立式住宅的保险费用通常比公寓楼中的公寓要高，因为它们通常面临更多的风险。
• 建筑材料。使用混凝土等坚固材料建造的建筑，由于其受损的可能性较小，因此投保费用较低。
• 房产所在的位置。位于高犯罪率社区等风险较高的地区的房屋，其保险费用会比其他地方的类似房屋高，因为它们更容易受到某些类型的风险。
• 景观。你的房产的其他独特因素也会影响到你的风险状况。例如，如果您周围有高大的树木，您可能会面临撞击损坏的风险。
• 您的财产的安全程度。拥有强大的安全功能，如插销门和报警系统，可以帮助降低您的成本，因为它们可以防止某些类型的索赔。
• 您的索赔历史。如果您以前曾多次对您的房东保险提出索赔，您可以预期未来的保险费用会增加。
• 您选择的任何额外选项。如果您选择的保单有额外的功能，如税务审计和法律费用的保障，您通常可以预期支付更多的费用。

估算成本的最简单方法是比较几家不同保险公司的房东保险报价。

为什么要买房东保险？

购买和管理投资物业需要考虑很多成本，为什么要通过购买房东保险来支付更多的费用呢？有几个原因可以解释为什么它是一项值得投资的投资：

• 它可以保护你免受房东面临的风险。作为房东，您将面临一系列独特的风险，而这些风险并不影响普通业主。最好的房东保险为您提供所需的财务保护，以照顾您的投资物业。
• 它提供了安心的保障。在许多情况下，担保金不足以保障您与租客相关的损失。房东保险的目的是为了保证当您的财产出现问题时，您有所保障。
• 您的保险费是可以扣税的。房东保险被归类为投资支出，这意味着您为您的保单所支付的保费可以被申请扣税。
• 短期租赁也可获得保障。房东保险不仅涵盖长期租赁，也有涵盖短期租赁安排的政策，例如通过Airbnb或Stayz等网站出租您的房产。

法人机构应该保障什么？

如果您的投资房产是在分层产权的建筑内，如果是公寓或单元房可能也是如此，那么就需要了解哪些情况属于房东保险的保障范围，哪些属于住宅分层保险的保障范围。

住宅分层保险也被称为主体法人保险，它涵盖了由分层或主体法人管理的共同财产。这意味着它为以下损失或损坏提供保障：

• 建筑物和任何结构上的改进
• 构成建筑物一部分的固定装置
• 附属建筑
• 公共区域
• 栅栏和大门
• 固定游泳池
• 网球场等运动场地
• 地面和地下服务
• 草坪、树木、植物和花园。

它还包括位于公共区域的物品，如：

• 地毯
• 家具和家具
• 百叶窗和窗帘
• 灯具
• 便携式电器
• 临时墙面、地面和天花板覆盖物

然而，不同的保险公司所承保的项目和领域的确切清单有所不同，因此，请查看保单的产品披露声明（PDS）以了解所提供的保障的全部细节。

哪些免责条款要注意？

当你比较房东保险政策时，一定要仔细查看一般不保事项清单。这些都是保险公司不会承保的情况和事件，例如：

• 你、你的家人或任何经你同意的人的任何故意行为。
• 水通过翻新或扩建物业的开口进入建筑物。
• 房客的家务管理不善，如生活习惯不卫生或不整洁等。
• 生锈、磨损、发霉或霉变。
• 合法扣押你的财产。
• 昆虫或害虫造成的损失或损害。
• 租户在您的同意下进行的维修。
• 如果你违反租赁合同。
• 由于提供钥匙进行财产检查而造成的损失或损害。
• 租户在您知情或同意的情况下，将房产用于贸易、生产或托儿所。
• 合法扣押财产。
• 如果该物业是空置的，没有发布出售广告，也没有努力为新的租户准备该物业或寻找新的租户。

仔细阅读PDS，了解完整的一般不适用情况。

如何选择最好的房东保险？

房东保险可能看起来很复杂和混乱，但记住一些简单的提示，可以使它更容易选择正确的保障。

• 检查宠物损害是否包括在内。并非所有的政策都包括租客或其客人养的宠物所造成的损害。请查看细则，了解是否存在这种情况。
• 在无人居住的情况下提供保障。最好检查一下，如果房产长期无人居住，您是否还能得到保障。您可能需要满足特定的条件，以确保保障仍然有效，例如积极寻找替代租户。
• 无家具建筑与综合保险。如果您出租的是一个家具齐全的物业，那么财产保险是必须的。然而，如果您的物业没有配备家具，您可能会决定不需要它。请记住，地毯、窗帘、内部百叶窗和一系列其他物品只在财物保险的保障范围内，所以您最好还是选择提供建筑物和财物综合保障的保险。
• 四处选购。比较几份房东保险，看看它们之间的差异。为每份合适的保单获取报价，以便您能选择最佳的保单。

保单是否涵盖租客的宠物所造成的损失？

房东保险的设计并不包括租客的宠物所造成的损害。然而，您仍然可以找到有限的损害保障，以及对在房舍内饲养的动物所造成的伤害的责任保障。

一般来说，您只能获得特定类型的损害保障，以及违反租赁协议在房舍内欺骗性饲养的宠物所造成的损害保险。

在大多数情况下，房东保险并不是针对责任保险以外的宠物造成的损害而设计的，责任保险可以为宠物对访客造成的伤害提供保险。任何由宠物造成的损害的保险通常仅限于被宠物打翻的特定装饰品。或者，当租赁协议明确禁止饲养宠物时，保单中可能会包含一个有限的金额，用于赔偿在您不知情的情况下饲养的宠物所造成的损害。

顶级房东保险技巧

记住这些简单的规则，以确保你从你的房东保险政策中获得最大的利益：

• 签署一份协议。如果您和租户没有签署正式的租赁协议，许多保险公司将不提供保险。确保您在租客搬进来之前就有一份书面协议。
• 在租户搬进来之前购买保险。确保你在租户实际搬进你的房产之前购买保险。如果他们已经搬进去了，并且在您购买保单之前就拖欠租金，您的保险公司可能不会提供任何保障。
• 进行定期检查。定期检查物业是必不可少的，这不仅可以最大限度地减少租户损坏您的房屋的风险，而且还可以支持您对您的保单提出的任何索赔。
• 保存详细的报告。填写完整的信息进出报告，并附上照片，在出现任何损坏时，可以保障你的权益。
• 检查到底有哪些保障内容。如果您选择的房东保单还包括了一些物业的内容，请仔细查看细则，看看到底包括哪些内容。例如，检查哪些固定装置和设备被列出。大多数保单都会对管道和电缆、固定电器、棚屋、外部百叶窗和遮阳篷以及地面游泳池等物品的损坏提供保护。

谁在澳大利亚提供房东保险

以下是澳大利亚提供房东保险的一些保险公司：

• AAMI
• Allianz
• Apia
• Budget Direct
• CHU
• Coles
• EBM
• Kogan
• NRMA
• RACV
• Real
• SGUA
• Suncorp
• Teri Scheer
• Virgin
• Westpac
• Woolworths
• Youi