澳洲房产拍卖指南 – 如何在Auction中成为赢家并避免踩坑?

对于购房者来说,一个不幸的事实是:拍卖不顺利比顺利要容易得多。报价过低(under-quoting)等做法让购房者越来越难以了解当前的房屋价值,也越来越难以找到真正在自己预算价格范围内的房子。

EPS Property Search总监Patrick Bright警告说,购房者付出努力,做必要的研究,只是为了让这个过程结束并完成,而不做这些研究的人 “更有可能多付钱”。

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你应该在拍卖日之前好好问问自己,"我是否已经考察了足够多的房产,并进行了足够多的可比性研究,知道房产的真实价值是多少?"

如果答案不是自信满满的肯定,那么你还要多做研究。

事实上,光是拍卖日之前必须要做的看房检查(inspections),就会累积到几百元,所以如果你是一个没有经验的购房者,或者你只是没有把握,那么在拍卖会上竞拍可能只是浪费钱,浪费一个美好的周六。

在拍卖会上买入是一个重大的决定,不应轻易出手。

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那么,如何准备买房拍卖呢?

先观察:拍卖会是很吓人的,所以值得参加几次拍卖会而不出价,而只是看看是什么样子。

研究:然后,当你觉得准备好了,列出一份房源的短名单,并提醒自己,如果你错过了一个,还有很多其他的房源。评估财产的价值 – 这可以通过在线网站或通过一个独立的财产评估师。

预算:弄清楚你的价格上限,如果你是和伙伴一起买的,你们俩都需要同意并坚持这个限制。

法律方面:一旦你开始参加拍卖会 在每次拍卖前,请房产和财产转让律师查看销售合同。不要因为不想花一百块钱请一个合格的律师先看合同,就浪费了几千块钱在一份糟糕的合同上。

检查(inspections):你还需要在拍卖日之前完成所有常规的虫害、建筑和议会分区检查。在拍卖会上进行的无条件销售没有冷静期(cooling-off period),所以您需要在开始竞拍前100%确定自己的决定。

身份证明:您需要携带身份证明才能在拍卖会上登记竞价。

定金(deposit):如果你的竞标成功中标房屋买卖合同,你需要在当天准备一张个人或银行支票来支付所需的定金(一般为10%)。

融资:在拍卖会之前,尽早获得融资(房贷)预批(pre-approvals)。

如何研究房产价格?

在进入拍卖会之前,最重要的一条规则就是做好调查。看看同一地区的类似房屋的销售情况 —— 而不仅仅是他们的上市价格。您可以通过Corelogic RP Data、Domain或Realestate.com.au的Property Value等机构进行房产销售历史搜索。

然后与专业的估价师(valuer,不是房地产经纪人)交谈,他们可以根据房屋和该地区现在的价值进行公平的市场评估(fair value)。他们的评估将比房地产商根据销售数据的估计更有用。

利用所有这些信息,对有关财产在当今市场上的价值进行合理的猜测。其未来的潜在价值(以及过去的价值)是不相关的。在这种情况下,了解房产的真实、当前价值是你能掌握的最重要信息。

你应该了解的拍卖术语

Reserve Price:卖方(卖方)愿意接受的最低价格。

Passed in:未达到底价,卖家撤回该房产的出售。这时,出价最高的竞买人有与出卖人进行私下条约买卖(private treaty sale,私下买卖合同)的优先谈判权。

Fall of the hammer:拍卖会的结束。这并不要求拍卖师使用实际的锤子或槌子,但会以某种方式发出信号。

Cooling-off period:买方可以改变主意并宣布合同无效的规定天数(各州不尽相同)。买方不会失去他们的定金,但可能需要支付合同终止费(contract termination fee)。从买方收到买卖双方签署的合同副本之日开始。冷却期不适用于拍卖会,除非在拍卖会传入后进行私人条约拍卖。

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如果我出价太高,会不会有很大区别?

当你到了真正的拍卖会上,只有一个真正的规则要记住:记住你的预算!

虽然为了买到房子,你可能会很有诱惑力,但这可能会导致危险的大额出价,从而使你陷入严重的财务困境。安全起见,请考虑其他的房源。

当你想买房时,了解你的房屋贷款可能会花费你多少钱是很有用的 —— 无论是按月还是按贷款年限。例如,如果根据浮动房贷利率4.47%计算,25年以上的房贷可能会让您付出以下成本:

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记住:在拍卖会上保持冷静的头脑,即使你没能以房主的身份离开,你也会带着你的财务安全离开!

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