澳洲房价自5月以来首次上涨

作为家庭财富的最大来源,住宅地产的表现是支撑消费情绪、消费、建筑和就业的重要基石。

我很高兴在这里先报告一下。根据CoreLogic发布的最佳指数显示,自5月冠状病毒引起的修正开始以来,澳大利亚的房屋价值在10月份首次正式上升。

而对于更广泛的经济复苏前景来说,悉尼的住宅价格似乎在10月份又开始攀升,尽管非常温和。

虽然稳定可能是目前悉尼住房更合适的描述,但这应该很快就会有更多实质性的收益。

悉尼的住宅价格在10月份似乎又开始攀升,尽管非常温和。 iStock

总体而言,澳大利亚八大首府城市中,有七个城市的砖瓦房在10月份出现了升值,不过我们还需要等待本月最后几天的表现。

值得注意的是,非城市区域性住房市场本月似乎也出现了资本收益,就像9月份一样(与8个首府城市中的6个城市一样)。

唯一的例外是被锁定的墨尔本市场。然而即使在这里也有好消息。在10月的前22天,墨尔本录得了自4月开始调整以来迄今为止最小的资本损失(负0.2%)。目测数据,墨尔本似乎已经到了一个转折点。

而墨尔本第一个周末的拍卖量还算不错,根据186套房产的成交情况,清盘率达到了60%,令人印象深刻。在这方面,悉尼也在继续加强,根据702个销售量,确保了自3月以来最好的最终结算率(69%)。

所有这些都意味着,澳洲住房从高峰到低谷的跌幅将只有微不足道的2.8%,符合我们2020年3月的非共识预测,即在3至6个月内跌幅为0至5%,然后在9月左右复苏。

这就引出了一个尴尬的问题,为什么市场上其他每一个分析师的预测都错得如此严重。这些分析师也没有预测到2017年9月至2019年5月期间澳元房价下跌10%,以及2019年6月至2020年4月期间澳元房价反弹10%。

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我认为他们所犯的基本错误是,鉴于浮动利率抵押贷款(以及短期固定利率贷款)的主导地位,他们大大低估了澳洲住房需求的利率弹性有多大,这无疑是我们利用的一个洞察力,来预测这些转折点以及随之而来的价格上涨/下跌的幅度。

在我们妄谈房市泡沫之前,先要记住,澳洲房价已经有四年没有上涨了。也就是说,目前澳洲住宅的价值仍然低于2017年2月的水平。在经历了2012年至2017年创纪录的繁荣之后,这正是RBA行长Phil Lowe希望看到的:多年来房价几乎没有增长。

而这正是我们在点对点的基础上所经历的(先是下跌10%,然后是上涨10%,在此期间又微跌3%)。

是的,我们会看到一个强劲的新住房周期,会有一些繁荣时期的特征。但这是RBA的货币政策传导机制在起作用,对保证更广泛的复苏至关重要。

作为家庭财富的最大来源,住宅房地产的表现是支撑消费情绪、支出、建筑和就业的重要基石。

移民海啸

虽然有许多关于人口零增长的误导性言论,但这并不能说明这样一个事实,即去年有48万澳大利亚人回国,主要是由于COVID-19的结果。还有更多的人在等待,希望能在世界上最安全、最繁荣稳定、AAA级的国家之一重新开始生活。

除了这些外籍人士外,还有数以百万计的有才华和/或经济上成功的个人,他们正在寻求逃离美国、英国、欧洲、台湾、香港和中国不断升级的健康或政治风险。这有可能形成最终的海外净移民海啸,这将为总需求提供强大的顺风,与其他人告诉你的人口增长疲软相反。

非银行贷款人规则

本轮周期的另一个深刻的重要区别是,APRA在过去5到10年里一直在无情地抨击银行的贷款标准质量。

澳洲银行的信用评估方法比我们现代金融史上任何时候都要保守。虽然相对不受监管的非银行贷款市场肯定存在很大的潜在风险,但人们希望APRA也能将其极其严厉的、长达34页的住宅抵押贷款审慎实践指南强加给所有非银行。

APAR有立法能力這樣做,可以簡單地要求所有非銀行每年根據這些標準審核其貸款,費用由非銀行承擔。这将在银行和非银行之间创造一个公平竞争的贷款质量条件,并改善非银行横行无忌的金融稳定风险。

澳洲经济复苏的最后一块拼图将在墨尔本杯当天揭开面纱,届时澳洲央行将宣布期待已久的下一阶段刺激计划,以补充联邦和州政府创纪录的财政支出。它的时间点将与澳洲经济在COVID-19锤炼后反弹的时间点完美吻合。

根据Lowe和副行长Guy Debelle的讲话,市场预期澳洲央行的现金利率将从0.25%下调至0.1%,同时下调澳洲央行三年期政府债券收益率目标,并将其2000亿美元的银行借贷便利降至同样水平。这应该以降低企业、住房和消费者借贷成本的形式转嫁。

潜入澳洲那股大浪下的感觉,对外籍人士来说很珍贵。

同时,马丁坊引导市场认为,在联邦和州政府较为典型的5到10年的借贷期限内,这将给联邦和州政府的偿债成本带来巨大的下行压力。

正如财长Josh Frydenberg所明确表示的那样,这与澳洲央行向政府提供资金无关。澳元的主权和国债证券从未经历过如此充裕的流动性 在全球范围内都有极高的需求。

而是RBA在做其一贯的工作,即寻求校准私营和公共部门的借贷成本,使其能够为最大限度地实现充分就业和国家繁荣做出贡献。

除了纳税人从较低的利息还款中受益外,澳洲央行还将对澳元施加下行压力,通过降低外国人可以获得的澳洲联邦和州政府债券的无风险利率,帮助我们的出口商和进口竞争企业。

如果澳元无风险利率高于世界其他地区,全球投资者就会像他们一直在做的那样,抢购澳元债券。通过以类似于其他央行的程度扩大资产负债表,澳洲央行可以确保我们的企业和家庭不会因为人为的高汇率而处于竞争劣势。

尽管如此,RBA将采取的行动细节仍存在悬而未决的问题。市场预期将有1000亿美元的债券购买计划,并似乎希望得到RBA承诺的最低美元数量的安慰。

预计RBA将在周二的一次重要讲话中公布其加速经济发展的计划。

与此同时,其他一些人,比如西太平洋银行的Bill Evans认为,RBA可能希望通过完全不披露任何美元数字来最大限度地提高自身的灵活性,他表示这将令市场失望。

最后,有一派观点认为,RBA可能会透露一个债券购买的下限或最低金额,然后在经济复苏需要更多支持的情况下,给自己上行的选择权。这些都是RBA董事会要解决的问题,将在墨尔本杯当天揭晓。这两件事应该会让国人精神大振。

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