为什么RBA不被房价上涨的前景所吓倒?

RBA行长Philip Lowe认定:进一步降低借贷成本将有助于人们获得工作,并减少问题贷款。并预计三年内不会提高现金利率。

为什么RBA不被房价上涨的前景所吓倒?

渐渐地,普通投资者逐渐醒悟过来,意识到这场疫情的持久遗产是,央行将别无选择地把利率维持得更低,甚至时间延得更长。

而超低利率的必然结果是,资产价格将进一步走高。

储备银行行长菲利普-洛威早就警告过,超低利率的延长期会鼓励危险的资产价格泡沫的发展。

当然,这对股民来说并不意外。事实上,对利率将在数年内维持在谷底的预期推动了美国股市的壮观涨势,尽管对经济复苏力度和冠状病毒大流行的担忧挥之不去,但标普500指数仍从3月中旬的低点飙升了55%。

但很明显,尽管澳大利亚经历了近一个世纪以来最野蛮的经济衰退,但利率保持超低水平的前景还是帮助支撑了当地的房价。

而且人们普遍预计,澳洲储备银行将在下个月的董事会上决定将其官方利率进一步逼近零,并启动购买长期政府债券的新计划,因此,行长Philip Lowe会密切考虑对房价可能产生的影响也就不足为奇了。尤其是洛威早就警告过,长时间的超低利率会鼓励危险的、最终破坏稳定的资产价格泡沫的发展。

洛威在上周的一次讲话中指出,他已经仔细研究了进一步的货币宽松政策是否有可能导致风险承担的增加,从而有可能危及金融稳定的问题。

但这使他在疫情的背景下得出了相当新颖的结论。

就业率的提升


超低利率不但不会破坏金融稳定,反而有可能促进经济活动和就业,从而减少问题贷款的数量,改善整体金融稳定。

“在宽松的货币政策帮助人们获得工作的程度上,它将帮助私营部门的资产负债表,减少问题贷款的数量。如此一来,可以降低金融稳定风险。”洛威认为。

“这种好处需要与任何额外的风险进行权衡,因为人们为了寻求收益率而承担更多的投资风险。”

另有经济学家指出,房贷借款成本的进一步下降可能会对房价提供进一步的支撑,甚至随着银行逐步取消人们的延期还贷。

这将在一定程度上缓解那些失去工作、不再有能力偿还房贷的人的压力,因为这意味着如果他们被迫卖房,他们的资产不太可能被完全抹去。

住房需求可能会被有稳定工作的自住者所推动,他们能够利用超低的借贷成本。

稳健的房价会促进整体金融稳定,因为这意味着澳洲银行因房贷违约造成的损失可能会减少。

经济学家指出,虽然澳洲央行显然看到了进一步货币宽松政策推高房价的潜力,但似乎并不太担心房价过快上涨的可能性。

这是因为疫情已经释放了市场的结构性变化,这可能会让投资者观望几年。

自住房产持有者的带动效应


RBA在本月早些时候发布的《金融稳定评论》中指出,全国住房价格较2020年4月的峰值仅下降了1.5%,有迹象表明市场活动正在复苏。

“自住者正在推动大部分住房市场活动,这与低利率对有保障就业的买家有吸引力是一致的,”该评论指出。

“对自住者的住房信贷增长速度与年初相似。”

与此相反,评论指出,”在租赁市场疲软的情况下,投资者住房信贷一直在收缩(尤其是在悉尼和墨尔本,留学生需求的回落影响最大)”。

与美国立场不同


经济学家认为,投资者往往依靠强劲的人口增长来刺激住房需求,在移民数量开始恢复之前,投资者不太可能恢复太多住房投资的欲望。

而这意味着住房需求很可能会被就业有保障的自住者所驱动,他们能够利用超低的借贷成本来升级房屋或购买度假房。

因此,澳大利亚的情况与美国不同,美国央行的几位高级官员曾表示担心,超低利率可能会鼓励金融市场过度冒险。

但批评者认为,美国央行对通胀目标机制的改变鼓励了投资者承担额外的债务,因为这可能会使美国的借贷成本长期处于谷底水平。

两个月前,美国联邦储备委员会发出信号,希望在较长时期内实现2%的平均通胀率。

这意味着美国央行将准备容忍通胀率略高的时期,以弥补物价涨幅低于2%目标的时期。

投资者很快认定美联储更加灵活的政策立场表明利率将在更长时间内保持超低水平。

美国央行还取消了此前因失业率下降和通胀预期上升而先发制人地加息的做法。美联储现在希望实际通胀实现后再开始加息。

这与洛威上周概述的澳洲央行对前瞻指引做法的改变有一定相似之处。

他指出,在过去,RBA的利率前瞻指引侧重于通胀前景,而不仅仅是当前的通胀。

“当通胀动态相对稳定且很好理解时,这是一种明智的做法,”Lowe表示。

但他指出,”在当今世界,事情的确定性要低得多。因此,我们现在在决策中会更加重视实际而非预测的通胀率。”

因此,他说,储备银行不会加息,”直到实际通胀率持续在目标范围内。仅仅预测通胀率在目标范围内是不够的。”

Lowe指出,要实现通胀率在RBA2%至3%的目标区间内,”很可能需要恢复到紧缩的劳动力市场”。

鉴于这可能需要几年时间才能实现,”我们预计至少三年内不会提高现金利率“。

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