提前还清房贷或将破坏你的财务状况

如果你拥有一套房子,你可能已经被短期抵押贷款的好处所说服,或者听说支付高于最低利率的贷款是明智的,这样你就可以更快地还清。

实际上,在我拥有房屋之前,我就接触过这种想法,在高中数学课上,我们的老师鼓吹短期抵押贷款的优点。

我赶回家,气喘吁吁地问我妈妈:”妈妈,我们有15年的抵押贷款吗?如果我们没有,我希望我们能多付钱!” 她向我保证,我们当然有。

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然而事实证明,拥有较短的抵押贷款或支付超过最低限度的贷款是你可以为你的财务做的最危险的事情之一。你付给银行的钱越多,你为自己和你的钱创造的风险就越大。与我的高中数学老师告诉我的相反,使用这些策略实际上会让你花更长的时间来偿还抵押贷款,你会把你的钱困在我所说的股权监狱(稍后会详细介绍)。

Do you have a 15 or 30 year mortgage?

让我们看一个例子,看看这是如何运作的。Jack和Jane拥有彼此相邻的房子,价值差不多。Jack的抵押贷款期限较短,只要有可能,他就会额外支付。他在尽力提前还清抵押贷款。另一方面,Jane有一个只付利息的抵押贷款,并经常延迟付款。

从表面上看,Jack做出的财务决定是比较明智的。但随后,两位房主都受到了一场意外的金融危机的影响,无法再支付他们的抵押贷款。

对于银行来说,这是一个简单的决定:他们有动机买下Jack的房子,因为里面有更多的股权。有了Jack的房子,他们会更容易转身把现金拿回来,而不是在出售房子时损失现金。

这就是我所说的 “股权监狱”。银行喜欢把钱借给不需要的人。如果你需要钱,他们会说,”你现在处于动荡之中,所以我们不会给你这笔钱。相反,如果你错过了付款,我们将取消抵押品赎回权,出售房屋,甚至保留股权……因为它现在是我们的。”

在这种情况下,原本支付更多的人受到惩罚,这公平吗?当然不公平。但这就是现实的情况:支付超过必要的费用是有风险的。

不要误解我的意思。我并不反对提前还清抵押贷款。我只是主张采用一种不同的方法,一种不会让你的钱陷入股权监狱的方法。

如果Jack将他的钱存起来(最好是存到一个不与任何不稳定因素挂钩的高利率账户中),而不是支付额外的抵押贷款,他就可以最大限度地减税,保持他的选择劝,并有更多的稳定性和控制权。

然后,当他在账户中积累了足够的现金后,他就可以开一张支票,一举还清抵押贷款。或者,当经济困难来临时,它将以某种形式袭击我们所有人,而他可以继续支付他的抵押贷款。

这种误解的核心概念是资金成本,我把它描述为你的现金在很长一段时间内可以得到的最高回报率。

对一些人来说,资金成本是他们借钱的成本。如果你有一张17%的信用卡,无论何时你买东西,你花的不仅仅是那一澳元,而是那一澳元加上你没有偿还信用卡而支付的利息。

对于投资者来说,它是你在长期内可以获得的回报率。让我们想象一下:如果您的抵押贷款利率为 0%,您可能会决定存钱。毕竟,即使在储蓄账户或货币市场中,您也可以做得比 0% 更好。然后,当您有足够的钱时,您将偿还这笔贷款。即使利率为 1%,您可能仍然会这样做,因为您的钱可以赚取超过 1% 的收益。

但如果利率为 10%,等式就会改变。您可能只会接受您没有现金支付的费用,因为对于大多数人来说,赚取 10% 的收入既困难又冒险。因此,无论借入什么,都可能会尽快偿还,以节省利息。

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谈到抵押贷款,人们认为有某种魔力,但其实不然。让我为你揭开这个谜底。假设你有两个选择:支付现金而不获得抵押贷款,或转贷15年或30年。如果你的资金成本与银行的利率相同,那就无所谓了。你总是在支付利息。

无论你是支付现金并放弃赚取利息的权利(这就是机会成本),还是借钱并向银行支付利息,这只是一个偏好问题,如果你能赚取与你支付相同的利息。在相同的时间长度内,这一切都会被冲淡。

当这些数字不一样或你的利率很高时,你可以转贷或直接支付额外的贷款,这样还款就会减少。但是抵押贷款通常是摊还贷款,因此即使您支付额外费用并且余额减少,您的每月付款也保持不变。这是你创造资产的一种方式。

那么,你可以怎么做呢?第一步:设立一个独立的账户,以获取你通常要额外支付给贷款的钱。最初可以是一个储蓄或支票账户,只要它不与你的个人资金混合。如果它不是一个独立的账户,你可能会不小心把它花掉。让这些钱自动划入新账户。

第二步,你可以把钱存在储蓄账户里,但你不应该依赖它(或货币市场)来增加你的钱。两者提供的回报都很低,你必须为它们纳税,而且它们没有受到金融大鳄的保护。

如果你想增加你的钱的回报,你可以从更长远的角度考虑,你可以使用现金流银行。这是一种类似于银行的做法。当你把钱存入银行时,他们必须把一定比例的钱作为准备金。他们从准备金中取一定比例存入现金价值保险类型的保单。现金流银行也是这样设计的:它有大量现金,但现在你可以得到4-5%而不是2%,你不用交税,你被保护免受金融大鳄的影响,而且你仍然可以获得你的钱。

注意:大多数保险政策的设计都考虑到佣金,不会超过你支付的抵押贷款利息。这必须进行适当的设计。

当账户里有足够的现金时,你可以进入第三步,通过使用现金价值一次性还清贷款。如果该现金价值的收益与你的信贷额度的成本或你的抵押贷款的成本相近或更多,你实际上会更快地达到目的,而不是更慢,此外,你最终会得到一份死亡保险金,它可能有多种福利和规定,包括一个加速福利附加条款,可以补充或替代你的长期护理政策,为你节省更多的钱。

如果你想提前还清抵押贷款,最糟糕的做法就是还给给银行额外的贷款。这会让你处于危险之中。它不会降低你的支付,而且当你需要使用现金时,现在控制钱的是银行,而不是你。

使用我提出的三个步骤,你可以保持对你的钱的控制,保持你的选择,最大限度地节省税收,并更快、更安全地还清你的房子的贷款。

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