"精疲力尽"的房地产投资者在银行拒绝时使用养老金

顾问表示，越来越多的房地产投资者已经"耗尽"了个人借贷能力，正在利用自营养老金来借贷更多资金。

税务局最新统计数据显示，截至 12 月的一年中，用于为自营养老金中的房产提供资金的有限追索权贷款价值增长了 10%，达到近 620 亿澳元，因为养老金中持有的住宅房产价值接近 500 亿澳元。

买方机构 InvestorKit 的研究主管 Arjun Paliwal 表示："仅在我们公司，去年希望通过 SMSF 借款投资房地产的客户数量就增加了 60% 以上。"

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"许多投资者热衷于投资，不想错过利率下降后房地产价格的预期增长，但大多数投资者无法获得更多融资，因为最近的利率上调导致他们的借贷能力下降了约 30%。"

"因此，他们正在探索借更多钱的方法，如果他们的养老金中有足够的余额，他们现在就会用这笔钱再去申请房贷。"

悉尼投资者 Joe Ciardi 和 Gianna Ciardi 也在利用他们的 SMSF 进行借贷，以扩大他们的投资组合。

Ciardi 先生说："Gianna 和我已经以个人名义购买了六处房产，所以我们已经入不敷出了。我们一直在努力创造新的净值空间，以便能借到更多的钱，但总是会遇到新的上限，所以我们决定在我们的养老金账户里借款。"

"我们已经 30 多岁了，在我们的养老金中积累了相当可观的现金，用于投资股票，所以我们可以把这些股票变现，并将其用作购买另一处房产的首付。当然，我们可以在养老金账户中使用的现金比我们可以在个人名下使用的现金多得多。"

"根据我们的经验，房地产投资已被证明是最可靠和最成功的，因此，如果我们可以用我们的养老金获得房贷来投资房产，为什么不呢？不这样做就太愚蠢了。"

Your Finance Adviser 的房贷经纪人 Raj Khatak 表示，通过养老金借款的投资者要根据他们的养老金余额、过去和现在的缴费情况以及拟购买房产的租金收入进行评估。

他说："可以这么说，这意味着借款人是从零开始的。他们的生活费用、房贷和养老金之外的个人收入都没有被考虑在内。"

"因此，即使他们没有能力在养老金之外借款，只要满足流动性和存款要求（约为购房款的 30%），他们在 SMSF 内部借款时也有可能获得房贷资格 。"

根据澳大利亚税务局的最新数据，目前有 60 多万个自营养老金，管理着总计 9140 亿澳元的资金。

除了最小的养老金外，房产平均占所持资产的 20% 左右。

余额在 20 万至 200 万澳元之间的养老金大多依靠有限追索权借款安排来为资产购买提供部分资金。 Challenger 表示，在这种情况下，几乎所有购买的资产（97%）都是房产，其中一半以上是住宅房产。

房地产投资者兼房地产投资咨询公司 Freedom Property Investors 联合创始人 Scott Kuru 表示，自 2019 年以来，设立养老金投资房地产的客户比例增加了一倍多。

他说："他们中的许多人无法以自己的名义借更多的钱，而且他们相信，由于持续的供应短缺，未来 10 年房地产将比股票带来更好的回报，因此他们正在寻找安全利用杠杆的方法。"

"与以个人名义借款相比，投资者可能会在他们的养老金中平均多借入 50 万至 80 万澳元，具体取决于他们的养老金余额和定期缴费情况，因为贷款机构希望看到流动性。"

利率较高

房贷经纪公司 Mortgage Pros 的董事 Russell Munfaredi 表示，自营的养老金贷款机构收取的利率通常比主流房贷高 1% 左右，但该行业竞争正在变得激烈。

他说："我们看到越来越多的二级贷款机构进入 SMSF 领域，因此竞争变得越来越激烈，这意味着只要满足存款和流动性要求，借贷就会变得更便宜、更容易。"

但 SMSF 协会CEO Peter Burgess 警告说，虽然法律上没有规定分散投资的义务，但 SMSF 受托人在制定投资策略时必须考虑分散投资，以确保养老金的流动性。

"他们不能把所有的鸡蛋都放在一个篮子里，所以他们的养老金中不能有 100% 的房产，还必须有现金。"

"只要符合他们的投资目标，并考虑到缺乏红利所带来的风险，没有规定养老金中不能有很大一部分房产。"

CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示，2 月份投资者贷款占所有贷款的比例飙升至 36.1%，远高于十年来 34% 的平均水平。

她表示："租金收益率上升，加上对住房价值可能上涨的预期以及租赁市场在较长时间内保持紧张状态，可能会吸引更多投资者重返市场。"

牛津经济研究院预测，在利率下降、需求强劲和供应短缺的推动下，未来三年全国房价可能上涨 20%。

CoreLogic 的数据显示，尽管利率上升，但过去 12 个月，房价仍上涨 8.8%，创下历史新高。同期，租金要价飙升 11%，租金收益率上升 3.6%。