利率太高？这是降低借贷成本的方法

借贷能力从来没有像今天这样紧张，这主要是由两个因素造成的。

首先，虽然利率在前几个时期（例如 20 世纪 90 年代初和 2008 年）较高，但目前处于较高水平，更接近上限区间。

其次，2014 年，银行监管机构开始收紧贷款标准，特别强调从依赖借款人生活支出基准（不合理的低基准）转向基于借款人报告的实际支出的核查流程。

这涉及借款人详细说明其各个类别的支出，随后银行通过彻底检查银行对账单来验证这些信息。

这两种情况同时出现，导致借贷能力下降，甚至与高利率时期相比也是如此。

不过，借款人也有一些机会，可以在这一紧张的借贷市场中游刃有余。

通常，银行通过在当前利率的基础上增加 3% 的利率缓冲来评估借款人负担新贷款的能力。这一缓冲的目的是考虑到未来利率的潜在增长。因此，借款人的评估基准利率为 9% 至 10%，尽管当前周期的住房贷款利率不太可能达到这样的水平。

值得注意的是，一些贷款机构制定了针对客户转贷的具体政策，其中他们将缓冲降低至 1%。这一调整有利于借款人向新贷款机构进行转贷，以获得更优惠的报价。

您可能会说，借款人无可挑剔的还款历史是贷款承受能力的最佳证据：在转贷时，这些缓冲就没有必要了。不过，投资者应考虑那些信贷政策更适合转贷的贷款机构。

银行越来越依赖桌面估值来简化审批流程并削减成本。这些估值基于数据驱动模型，将目标房产的属性和图像与可比房产的销售数据进行比较，以估计其价值。这避免了评估师对房产进行实际检查所需的成本和时间。通常，银行对价值低于 200 万澳元且贷款价值比低于 80% 的房产进行桌面估值。

根据我最近的经验，桌面估值为客户带来了有利的结果，这可能是受到近年来房地产销售市场活跃的影响。因此，投资者可能会发现重新评估其持有的房产是有利的。这有助于确保获得额外房产净值，作为保护性的财务缓冲，或为未来的收购或额外投资做好准备。

建议主动战略性地重新评估您的房产价值，而不是等到需要额外资金时才进行评估。这种方法可确保您在最有利的时机对房产进行重新估值。

这里有一些想法。

在寻求融资时，贷款机构会考虑现有的贷款承诺来确定您的借贷能力。这涉及使用上述基准利率在贷款剩余期限内计算还款额。

例如，如果投资者已经使用了两个 5 年期只还息期限，则剩余贷款期限将为 20 年。这增加了他们的还款承诺，因为贷款的摊销期限仅为 20 年，而不是通常的 30 年。因此，它降低了他们的借贷能力。

为了增强借贷能力，建议投资者考虑将现有贷款的贷款期限重新调整为 30 年。将贷款期限从 20 年延长至 30 年，每年还款承诺减少 16% 以上。最大限度地提高现有贷款的贷款期限可以最大限度地减少还款，从而增加额外的借贷能力。

更多投资者选择对投资贷款进行本金和利息偿还，以确保最低利率，因为贷款机构通常对只付息贷款征收半个百分点的利率溢价。在转向本金和利息偿还的同时重置贷款期限有助于最大限度地降低利率和总体还款额。

同样，您可以通过减少或消除其他财务承诺（尤其是那些贷款期限较短的承诺）来最大限度地提高借贷能力。

此类承诺的例子包括汽车贷款或租赁，其贷款期限通常只有两到五年。使用现金储蓄清算这些贷款或将债务合并为房贷可以扩大您的借贷能力。

偿还 HECS-HELP 债务会显着影响借贷能力，尤其是对于首次购房者而言。年收入超过 151,201 澳元的个人必须拿出税前收入的 10% 来偿还任何 HECS-HELP 债务，从而导致其借贷能力大幅下降。

尽管最近贷款机构降低了固定利率，但这些利率还不够有吸引力，特别是对于三年以上的期限。因此，当固定利率贷款到期时，客户最好转而采用浮动利率。

投资者应始终以主动最大化借贷能力为目标。这样做可以让他们保持强劲的财务缓冲，并让他们抓住可能出现的任何投资机会。