买房必读：地产中介常见套路拆解

如果您有幸尝试进入澳大利亚的房地产市场，您就会遇到它的守门员，即房地产经纪人。

您可能怀疑过价格指南被压低了，被Agent承诺过，或者感觉自己被彻底误导了。

作为对该行业众包调查的一部分，Four Corners 与 100 多人，包括房地产经纪人、房地产专业人士、买家和卖家进行了交谈。

这些内部人士揭开了笼罩在该行业运作方式上的神秘面纱。

以下是Agent使用的策略、监管限制以及您应该避免的陷阱。

低报价："它无处不在……它真的很明目张胆"

买家最常担心的问题之一是报价过低，经纪人以不切实际的低价指南列出房产以吸引他们购买。

潜在买家可能会花费数千澳元进行房产检查和聘请律师，却发现他们从来没有机会在预算之内实现这一目标。

一些经纪人，比如悉尼的 Mark Jones，说这种做法很普遍。

他说："这种情况无处不在，而且很明显；它真的很明目张胆。"

"任何业内人士或任何想购买房产的人，当然是在悉尼东郊，都可以在挂牌清单上看到它。"

Jones 先生说，他经常看到列出的价格指南比房产实际售价低 20% 到 30%。 

有时，这些价格指南甚至低于之前的售价，这是一个重要的危险信号。

他将这个行业描述为"极度虚伪"。

"这是谎言之上的谎言。很多人在这个过程中受到伤害。有很多人在浪费钱。"

墨尔本经纪人 Zed Nasheet 表示，"低报价"给房地产经纪人带来了坏名声。

"在当今的环境下，出现在拍卖会上的买家数量，Agent报价过低……他们推销的房子价格在 240 至 260 万澳元之间，而他们的底价为 300 万澳元。买家被激怒了。"

"他们需要改变他们的方式。"

根据澳大利亚消费者法，如果低报价构成虚假或误导行为，则在所有司法管辖区都被广泛禁止。

在新州和维州，也有针对低报价的具体违法行为。Agent必须保留他们用来提供价格估算的可比销售记录。

但 Jones 先生表示，一些Agent通过创建一系列旨在误导监管机构的文书工作来操纵该系统。

"没有标准的房产，所以你总是可以选择任何你喜欢的房产，基本上以你喜欢的方式捏造数据，向上或向下。"

"很容易操纵数据以适应场景。"

2022 年，新州只有 5 起针对代理人的起诉，而且没有一起是因为报价过低。

新州房地产协会CEO Tim McKibbin 表示，这表明大多数Agent都在做正确的事情。

他说："我知道它确实发生了，但话虽如此，，我认为这并不像社会所认为的那样是个大问题。"

秘密佣金和介绍费

房地产行业专业人士定期向客户介绍不同的服务。您可能不知道的是，在某些情况下，金钱易手只是为了提供一个名字。

Jones 先生说，向代理人带来上市或潜在客户的任何人都需要支付推荐费，如果促成了销售，则可能是 20%。

他说："买方代理人将他们的客户介绍给销售代理人，销售代理人将客户介绍给买方代理人。财务规划师、会计师也是如此。"

"这一切都被认为是非常正常的，只要公开，我就没有问题。"

每个州和领地对此都有不同的规定。他们都要求代理人披露他们可能收到的任何佣金，但细节各不相同。业内人士告诉我们，有些Agent没有。

Real Estate 买方代理协会CEO Cate Bakos 表示："如果有任何形式的佣金返还给买方代理，我们需要向消费者明确说明这一点。不幸的是，很多人并没有这样做。"

消费者行动法律中心的 Stephanie Tonkin 表示，向消费者披露的信息参差不齐。

"如果不充分披露和充分了解不同企业之间与出售房产有关的资金流转，个人购买者就很难就他们是否获得了最好的交易做出明智的选择。"

调节："估价高而不问责"

房源是房地产经纪人的命脉。随之而来的是竞争。

阿德莱德房地产经纪人 Steve von der Borch 说："很多人认为房地产就是卖房子。实际上是为了挂牌上市。"

"诱惑在于，那些告诉业主他们想听到的东西的经纪人更有可能获得挂牌机会。"

这可能意味着"调节"，让房主对他们的房子可以卖多少钱有不切实际的期望，然后随着活动的进行慢慢调整他们的期望以适应市场的真实情况。

在他从事该行业近 40 年的时间里，Von der Borch 先生说他"看到法律被违反和破坏"。

他说："他们的工作方式是在没有问责制的情况下进行高价评估，并以低报价来赚钱。"

"当局没有真正的权力去找出这些东西并加以处理，因为它很微妙，而且是微弱的。这并不明显。"

这是一种连高峰机构都承认不时发生的做法。

昆士兰房地产协会CEO Antonia Mercorella 说："房地产专业人士不应该为了确保挂牌而抬高价格，然后试图让卖家接受更低的价格。"

"一个好的房地产经纪人应该能够证实他们认为该房产将达到的金额。"

误导性的行为

许多联系过 Four Corners 的买家都讲述了他们被代理人误导的事例。

2015 年，John O’Brien 和他的妻子在南澳大利亚的克莱尔谷购买了一处房产。恰好拥有该房产的代理人将该房产宣传为 8 英亩。

这对夫妇只是在计划装修时才发现他们被误导了。

O’Brien 先生说："我们最终得到了 5 英亩土地，所以我们少了 3 英亩土地。"

南澳大利亚监管机构消费者和商业服务局（CBS）进行了调查，发现该代理人存在误导行为。

代理人签署了所谓的"可强制执行的承诺"，不会做出虚假或误导性陈述。该承诺还指出，作为所有者和代理人，他应该知道这块土地只有 5.2 英亩。

没有其他处罚。

每个州和领地都设有在线登记册，以便消费者可以查询房地产经纪人的执照。南澳大利亚法律要求将纪律调查结果记录在登记册上。

在 O’Brien 先生的代理人的案例中，没有提及该承诺。

O’Brien 先生说："这是可耻的，不是吗？这上面根本就没有任何内容。难以置信。"

CBS 发言人说："在这种情况下，一项可执行的承诺被确定为最合适的行动。" 

由于未续签，该代理人的执照于今年 1 月被行政吊销。

Four Corners 发现了其他 8 个没有在其他代理人的执照上披露承诺的情况。

CBS 发言人说："虽然保证和承诺在 CBS 网站上是公开的，但它们并没有被列入个人的执照页面。这种做法正在被审查。"

罚款"不是一种威慑"

在监管该行业时，每个州和地区都有不同的监管机构，有不同的法律和框架，允许什么，不允许什么。

堪培拉房地产经纪人 Christine Shaw 表示，该行业的许多人都做了正确的事情，并遵守了法律精神。

她说："然而，还有其他人；他们会找到立法中的漏洞，他们可以开卡车穿过它。"

"我认为我们的立法应该得到改进，以便消费者得到更大的保护。"

在新州和维州，广告不能说"优惠结束"之类的话。像塔斯马尼亚这样的司法管辖区则没有这样的规定。

在昆州，要拍卖的房产不能在广告活动期间提供价格指导。许多其他州和领地没有这样的禁令。

新州的公平交易官员只能对行为不当的Agent处以最高 2,200 澳元的当场罚款。如果 NSW Fair Trading 发起法庭诉讼，这个漫长的过程可能会增加到 22,000 澳元。

Jones 先生说："对于许多年收入数百万澳元的Agent来说，这只是做生意的成本。这不是一种威慑力。"

新州公平贸易专员 Natasha Mann 表示，这令人担忧。

"如果他们将其计入经营成本，他们需要更广泛地审视这对他们声誉的影响，无论是作为Agent还是作为行业。"

Mann 女士表示，她欢迎能够实施更严厉的处罚。这需要政客们采取行动。

McKibbin 先生认为罚款不是解决办法。

他说："我们是采取对行业进行罚款的方法……还是我们采取更好的对策并说我们希望与行业合作并将合规水平提高到监管机构想要的水平？" 

自 2018 年以来，新州已对Agent处以 2,781 次当场罚款。不同州的罚款规定大不相同。

例如，在南澳大利亚，消费者和商业服务部告诉 Four Corners，在过去四年中，它没有对Agent发出现场处罚通知。

它说，根据现行法律，对于许多违法行为，发出侵权通知不是一种选择。

维州政府已经成立了一个特别工作组来解决报价不足的问题。但一些Agent表示，他们不相信监管机构有足够的资源来解决这个问题。

墨尔本买家代理人 Miriam Sandkuhler 说："维州的消费者事务部……应该监督每年成千上万的房地产交易情况。"

"我认为代理人觉得，从统计数据来看，如果他们这样做，他们很有可能逃脱惩罚。"

维州消费者事务部表示，他们严肃对待房地产经纪人的行为，并将调查不当行为的指控，并在必要时采取行动。