弥补差距：政府可以为经济适用房做些什么

阿尔巴内斯政府的社会和可负担住房立法，受到了联盟党和绿党的反对，是澳大利亚住房市场改革的 “首付”，但不能快速解决租赁危机。

该计划被住房部长朱莉-柯林斯（Julie Collins）称为 “十多年来对经济适用房和社会住房的最大单项投资”，但远未达到需要的程度。

同时，在预算范围内按时创建预计的30,000个社会、可负担和危机Unit，将挑战所有旨在开发、建设、资助、拥有和管理澳大利亚房地产新部门的人的能力。

这套方案有三个要素，在联邦选举中就有预示，上周被引入议会，是阿尔巴内斯更广泛议程的一部分，其中包括10月住房协议和2024年到期的国家住房和无家可归计划。

关键因素是澳大利亚住房未来基金（HAFF），这是对未来基金的100亿元的表外投资。这方面的收入–每年高达5亿澳元，为期25年–将用于帮助资助这3万套住房，弥补租户的支付能力和机构投资者要求的回报之间的差距。

同时，联邦政府的国家住房金融和投资公司（NHFIC）将升级为澳大利亚住房公司，该公司在其四年的生命中为社区住房部门提供了34亿澳元的低成本贷款，用于社会和可负担住房。

一个新的国家住房供应和可负担性委员会也将成立，为政府提供建议。Mirvac即将离任的CEOSusan Lloyd-Hurwitz已经是临时国家住房委员会的主席。

行业的反应是积极的。柯林斯引用了澳大利亚电力住房公司和澳大利亚城市发展研究所的支持，前者代表已经管理85,000套经济适用房的社区住房卖家，后者则将该方案描述为 “解决经济适用房和社会住房长期短缺的黄金机会”。

来自大投资者的支持，如对该计划的成功至关重要的养老基金，则更为微妙。

澳大利亚养老基金协会的CEOMartin Fahy博士说，机构投资者在解决澳大利亚的住房挑战方面可以发挥关键作用。

“他说：”正在通过议会引入的一揽子改革将使基金在其战略资产配置中对这些类型的投资有更大的确定性。

但有一个注意事项。”基金根据其优点考虑投资机会，包括建房出租，并为其成员的长期退休结果带来最大利益。”

联盟党和绿党反对HAFF的资产负债表以外的性质，因为它既不稳定–去年的回报是负的–而且，就联盟党而言，它增加了政府的债务。

绿党更进一步，要求政府每年承诺50亿元，与通货膨胀率挂钩，以增加社会和经济适用房的供应。

“绿党住房问题发言人马克斯-钱德勒-马瑟说：”这不会完全解决住房危机，但却是一个合理的起点。

所有人都同意，澳大利亚需要超过30,000套新的社会和经济适用房。

社区住房行业协会（CHIA）的成员容纳了超过118,000个低收入和中等收入家庭，该协会估计，在上一次人口普查中，659,000个收入最低的五分之一家庭所支付的租金超过了其收入的30%。换句话说，超过50万的澳大利亚低收入家庭处于租金压力之中。

这个数字正在增长。非营利组织 “所有澳大利亚人的住房”，在SGS经济与规划部的一份题为 “给我庇护所 “的报告中估计，如果继续缺乏对社会和可负担住房的投资，到2051年，200万低收入的澳大利亚私人租房家庭将生活在住房压力之中。

到那时，租金压力的成本–疾病、生产力损失、教育浪费、犯罪和家庭暴力–将达到每年250亿元。根据SGS的数据，补救措施可能会花费纳税人高达550亿元，但由于估计有1100亿元的上升空间，成本效益比许多传统的基础设施投资要好。

重要的是，英联邦和州政府不必建造和拥有这些住房；在全球范围内，一个新的机构投资部门正在社会和经济适用房领域增长。

政府必须做的是弥合租户所能支付的费用与这些机构所要求的回报之间的差距。

而且，必须以这样一种方式来为投资者创造长期的信心。

“圣乔治社区住房（SGCH）的CEO斯科特-兰福德（Scott Langford）说：”政府需要在较长时期内提供确定的资金，该公司管理着7000多个社会和经济适用房。

“这使得机构资本、开发商、建筑商和社区住房提供者能够建立一个管道，并形成一个社会和经济适用房的功能性市场。”

去年年底，全球基金经理AXA IM Alts在欧洲管理着135,000个住宅Unit，价值超过300亿元，它在澳大利亚进行了首次住房投资，承诺与SGC合作在悉尼卫生中心Westmead开发350个关键工人住宅，并由NHFIC提供1.5亿元贷款帮助。

在布里斯班，在澳大利亚证券交易所上市的Mirvac公司在昆州政府提供的租金补贴的帮助下，在一个新的 “先建后租 “计划中提供可负担的出租房。即将离任的MirvacCEOLloyd-Hurwitz曾试图鼓励新州和维州政府接受类似的计划。

提议的HAFF是一种谈判的方式。

Langford称HAFF是改革的 “重要首付”，可以刺激机构投资，并允许社区住房提供者计划和建立一个更强大的管道。

然而，他警告说，社会和经济适用房的供应是没有弹性的，准备时间很长，特别是在规划方面的障碍。

“他说：”这不仅仅是一个打开水龙头的问题。

CHIA在其对立法草案的回应中还警告说，由于利率上升和建筑成本增加，实现既定的社会和可负担租赁住房目标的 “挑战更加严峻”，因此会被现实所欺骗。

“未来基金的回报有可能不足以弥补整个资金缺口，特别是对社会住房而言，”CHIA指出。”将需要以（例如）国家和地方政府土地、规划优惠、慈善捐赠和社区住房组织股权的形式提供额外的捐款，以弥补这一差距。”

然而，CHIA对阿尔巴内斯政府迄今为止宣布的承诺表示欢迎，认为这是 “对解决社会和可负担租赁住房短缺问题的重大贡献”。

Robert Harley是AFR的前房地产编辑。他的联系方式是：rob@rharley.com.au