大流行的买家落入负资产

在全国范围内，大约有12万名在大流行的尾巴上用低存款贷款购买的房主，在连续九次加息引发破纪录的价格下跌后，可能已经陷入了负资产。

在2021年11月至2022年4月期间购买的总共289,125名房主，当时的房价正在蓬勃发展，由于房价自高峰期以来下降了8.9%，他们也正逐渐接近于陷入水下。

这些计算是基于CoreLogic的记录显示，在2020年3月30日至2022年4月30日期间，共有118.8万套房屋易手，而标准普尔公司估计，在大流行高峰期间，超过40%的新房贷是低存款贷款。

专家表示，这些房产中的很大一部分在几个月内的价值将低于其房贷，特别是如果利率如一些经济学家所预测的那样上升到4.1%。

到目前为止，几乎没有证据表明家庭面临房贷压力，尽管根据标准普尔的绩效指数，房贷拖欠开始以更快的速度爬升。

“标普全球评级的董事Erin Kitson说：”在这些借款人中，储蓄缓冲有限的首套房业主更有可能面临房贷压力，特别是在悉尼和墨尔本，那里的房地产价格下跌更明显，家庭负债率普遍更高。

澳大利亚12月的优质房贷从11月的0.65%上升到0.76%，但不合格的房贷拖欠–包括低存款和大额贷款–继续上升，达到3.2%，而前一个月是2.66%。

基特森女士说，在2022年5月开始的多次加息转嫁给借款人后，这种情况比前几年更加明显。

“欠款周期通常在1月和2月左右达到高峰。她说：”考虑到利率的急剧上升和澳大利亚RMBS部门对浮动利率的高度暴露，今年的欠款增长幅度可能比近年来更大。”欠款正在从历史低点上升，仍然低于长期平均水平。但随着利率的持续上升，这种状态可能会改变。”

CoreLogic研究主管Eliza Owen说，目前较低的挂牌量比五年平均水平低27%，这有助于减缓可能迫使业主出售的价格下降速度。

“欧文女士说：”到目前为止，还没有大规模强制销售的有力证据。

“在过去的12个月里，新的挂牌房源没有达到年交易量的47.7万左右，所以仍然有一点供需不平衡，这可能是对经济下滑的绝缘。

“就像现在这样，进入1月份后，我们看到的只是一些关键的住房市场指标的广泛改善，我们在很大程度上将其归因于持续缺乏挂牌。自8月以来，全国房屋价值的月度下降速度一直在缩减，清仓率与去年年底相比也有广泛改善。”

但是，房价自高峰以来的急剧下跌，很可能将许多新州的大流行买家推入负资产领域。

在COVID-19期间，新州共售出376,462套房屋，约有83,276名买家在热潮中进行交易。

根据2021年期间新州定居的房产，PEXA记录显示，其中34%的房产是以90%或以上的贷款与价值比率的高风险贷款进行的，2022年下降到30%。这意味着，在房价达到顶峰后下滑了13.9%之后，约有26,648人可能已经陷入了水下。

在维州，COVID-19期间共售出260,912套房屋，其中66,478套房产是在繁荣的尾声成交的，由于价格自高峰期以来下降了9.3%，这些房产正逐渐接近负资产。三分之一的人有可能在未来几个月内陷入负资产。

在昆州，大流行期间共售出294,757套，在2021年底和2022年初，有73,517名购房者进行了交易。在这些人中，约有三分之一的人可能已经陷入负资产，因为价格从高峰期下降了10.7%。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示，连续9次加息对家庭预算的影响已经开始显现。

奥利弗博士说：”就利率紧缩周期而言，我们现在已经到了临界点，因此，风险变得更高，”。

“你只是不知道房地产市场的转折点是什么。RBA可能会从这里开始提高利率，而且没有任何影响，或者我们只是再有一次行动，你可能就会有麻烦了。”

RateCity的研究主任Sally Tindall说，如果客户无法满足其房贷的还款，银行不太可能急于强迫他们出售房屋。

“廷德尔女士说：”我们不太可能看到大幅上涨，至少在不久的将来不会。

“银行不会急于驱逐无法满足房贷偿还的客户，特别是如果他们在这之前一直有按时付款的良好记录。赎回某人的房子需要大量的时间和巨大的资源，而且成本极高。

“相反，银行更有可能与有财务困难的借款人合作，制定一个计划，帮助他们保持他们的住房。这可能包括帮助他们编制预算，转为部分付款，只支付利息或延长他们的贷款期限”。

CBACEOMatt Comyn表示，CBA将延长贷款期限并调整还款方式，以帮助客户应对即将到来的经济衰退，而不是迫使人们离开他们的家园。

“Comyn先生说：”我们持续的资产负债表实力和资本状况创造了灵活性，以支持我们的客户和管理潜在的经济逆风，同时为股东提供可预测和可持续的回报。

据Mozo银行专家彼得-马歇尔（Peter Marshall）说，通过将房贷期限从30年延长到40年，房主将为60万元的贷款每月少支付281元。

这是基于目前的平均浮动利率是5.71%，并考虑到市场预期的进一步0.75个百分点的增长到6.46%。

然而，这将在贷款期间增加318,326元的额外利息。

“马歇尔先生说：”如果利率继续上升，许多房主可能会陷入财务压力，然而在银行收回和出售你的房屋之前，可以采取许多措施。

“如果你处于财务压力或面临无法满足还款的风险，请向你的贷款机构寻求帮助，并寻求独立的财务建议。”

然而，在看了可供选择的方案后，一些借款人可能会自己决定，他们宁愿卖掉自己的房产，以完全减轻肩上的负担。

CoreLogic的欧文女士说，如果他们这样做，他们可能会面临更高的亏本销售风险。