罗马的豪宅吸引了押注复兴的低价猎手

在后COVID-19时代的意大利，豪宅购物者在他们的愿望清单上有一个新城市。罗马。随着大流行病的结束，其房地产市场在2021年开始蓬勃发展。根据意大利税务局的数据，意大利首都的优质住宅销售量比2020年增长了31.4%，达到2007年以来的最高水平。相比之下，米兰的销售量增长了24.4%，慢于意大利最大城市28%的平均增长速度。根据Immobiliare.it和LuxuryEstate.com的报告，在2022年第一季度，每三个潜在的意大利豪宅买家就有一个在首都搜索。

永恒之城的永恒魅力是一种吸引力，但另一种吸引力是它的价格相对较低。意大利最受欢迎的房地产门户网站Immobiliare.it的董事会成员Carlo Giordano说，罗马最受欢迎的街区的豪华住宅物业平均每平方米约为6000欧元（9300元），是米兰类似物业价格的一半。

根据Immobiliare.it的数据，至少从2004年起，米兰这个快速发展的金融之都吸引了比罗马更多的房产买家。2015年，米兰举办了世界博览会，刺激了约10亿欧元的城市改造投资，并激发了学生和年轻工人的住房需求。

现在，罗马正将自己作为2030年世博会的候选城市，同时准备在2025年庆祝罗马天主教的禧年，并在2033年庆祝耶稣基督死亡和复活以及天主教会形成2000周年的特别禧年。今年，罗马将主办高尔夫的莱德杯。

2022年，随着旅游业接近大流行前的水平，酒店入住率接近100%，大投资者开始押注于罗马的豪华酒店业。密切相关的Fort Partners Puerto Rico公司去年支付了1.65亿欧元购买了位于中心位置的圣西尔维斯特广场的两座历史宫殿，并计划将其改造成酒店，由比尔-盖茨控制的四季酒店管理。宝格丽和紫檀也打算在未来几年在首都开设酒店。而King Street资本管理公司与开发经理Onam投资集团和意大利资产管理公司Kryalos SGR合作，在距离Via Veneto几米处开设了意大利第一家W酒店。

King Street的房地产联席主管Paul Brennan说，罗马有大量位置良好、开发不足的房地产资产。他说：”这些资产不容易解锁，”他说。”但如果你设法进行投资并转换资产，就有可能创造出极有价值的东西。”

要做到这一点，像King Street这样的大型投资公司可以聘请当地专家来处理装修许可证和其他法律要求。但对于个人买家来说，这一挑战可能是令人生畏的。

研究公司Nomisma的项目经理和高级分析师Chiara Pelizzoni表示，关于罗马市中心的古建筑的所有权和翻新的历史数据，其中许多都有几个世纪的历史，可能非常难以追踪。她说，在米兰，类似的信息相对容易在网上找到。在那里，”你可以一目了然地知道谁是开发商、建筑商、卖家，如果一个新物业将被重组或从头开始建造，它将在什么时候准备好，布局，成本，”Pelizzoni说。”当你和罗马打交道时，它会让你发疯”。

根据意大利法律，出售、捐赠或分割财产的合同必须包含建筑物的地籍标识（关于一定区域或地区内土地和建筑物的面积、价值和所有权的公共记录）。它还必须提及向土地登记处提交的计划，以及由业主作出的关于地籍数据和计划与建筑物现状相符的声明。在销售谈判进行到一半的时候，发现一百多年前建造的房产完全是非法的，或者有重大的责任，使其无法符合法律规定，这种情况并不罕见。即使是计划中的轻微差异，如内部空间的分布，也会使未来的业主受到民事甚至刑事的影响。在购买公寓或房屋时，尤其是老房子，尽职调查是一个缓慢、复杂和必要的过程，但它们对于获得抵押贷款和着手进行任何装修是必不可少的。

Engel & Volkers, MMC Italia的总经理Helio Cordeiro Teixeira说，这场大流行导致许多富有的罗马人决定投资更大、更舒适的房子。”他说：”在首都寻找高价值房屋的客户通常与这个城市的故事有特殊的联系。”很多时候，他们[曾]在这里学习或工作过一段时间，他们爱上了罗马。当他们决定购买时，这从来都不仅仅是一个金融交易”。

Engel & Volkers公司为一位退休的意大利经理牵线搭桥，将位于Via Giulia街的一处价值250万欧元的房产卖给了他，Via Giulia街是该市最具历史和优雅的街道之一。买家和卖家都渴望迅速完成交易，但交易仍然花了14个月，特谢拉说。这就是与市政府谈判，并将城市档案中的建筑原始地图与它的现状相协调所花费的时间。”他说：”我们的客户很喜欢这处房产，非常有耐心，而且知道当地的运作方式。”相反，一个外国买家很可能会被吓跑，这就是为什么像EV这样的国际公司在重大谈判中发挥了如此关键的作用。”

这并不是罗马的唯一障碍。与其他欧洲国家的首都相比，它长期受到生活质量弱点的困扰：瘫痪的交通，缺乏自行车道和公共交通，文化氛围不浓，垃圾收集不可靠，经常让市中心堆满垃圾。

不过，举办2030年世博会的活动和庆祝活动的准备工作仍在吸引投资者。InvestiRE SGR（其主要股东是Banca Finnat Euramerica集团）的总经理Domenico Bilotta说，首都的房地产市场在过去两三年里变得更有吸引力，他的公司愿意在这个城市投资更多。

“他说：”气氛已经改变了，豪华酒店正在大量涌现，有大量的流动资金可供名流居住，还有许多机会可以改造靠近中心的地区，以容纳高质量的办公室、学生和老年公寓。他说：”与米兰相比，到目前为止所缺少的–而且对国际基金来说仍然是一个障碍–是当地政府对如何重塑城市的某些部分的长期愿景，以及关于如何充分利用现有建筑和城市空间的明确计划。”

罗马新市长Roberto Gualtieri的工作人员似乎准备解决其中一些问题，首先是该市糟糕的交通系统。到2026年，意大利中央和地区政府计划将82亿欧元的国家恢复和复原计划资金的一大部分不仅用于包括罗马在内的拉齐奥地区的可持续交通相关的基础设施项目，而且还用于城市更新和使罗马 “更聪明”。大多数计划涉及铁路连接，包括扩大高速服务，以及发展地铁线路和地方铁路。

Gualtieri说，该市在授权程序数字化、减少积压的请求和削减繁文缛节方面正在取得进展。

“他说：”我们正在慢慢退出一个问题被搁置发酵的漫长时期。”我们正在大力投资于绿色交通和现代基础设施，更多的游客已经到来。现在是时候让罗马恢复它在世界各国首都中应有的地位了。”

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