澳洲央行的利率之痛对楼市来说仍需一年时间

随着周二0.25个百分点的利率上升，官方利率现在被设定为3.1%，至少有63天。这让澳大利亚储备银行行长Philip Lowe有足够的时间来反思这戏剧性的一年–以及接下来的难题。

洛维在周二再次强调了货币政策的滞后效应，这可以说是央行面临的最大挑战。由于通货膨胀尚未达到顶峰，洛维需要他自5月以来已经连续八次加息，以开始产生更大的影响。

但时间问题，如银行调整利率的速度，以及许多抵押贷款持有人的月度周期，意味着本月的上涨在六个月内不会影响房贷的支付。

联邦银行CEOMatt Comyn最近说，他的银行只通过了RBA在5月至11月期间提供的大约一半的涨幅；到2023年3月，只有70%的涨幅将被通过。

可能要到明年6月或7月，周二的利率上升才会传递给可变贷款机构。

使滞后效应更加严重的是，在大流行期间，许多房贷机构在历史上低利率的诱惑下转为固定利率。

花旗银行分析师Brendan Sproules指出，这些固定贷款中的大部分（根据澳大利亚国民银行的贷款簿，约32%）将在2023年3月至2023年9月之间到期。

但还有23%的资金要到2023年9月至2024年3月期间才会到期。

目前，这些借款人没有感受到房贷支付的痛苦。但它即将到来，而且不会太好。

根据NAB的预测，澳洲央行明年的利率将达到3.6%的峰值，Sproules预计，固定利率贷款在2023年9月到期的中位数借款人的月度房贷支付额将跃升70%。相比之下，浮动利率的借款人将面临34%的增长。

对家庭预算的严重打击即将到来，RBA自己的数据表明，如果利率达到3.6%，15%的房贷持有人可能会看到他们的闲置现金变成负数，五分之一的人将看到它减少60%到100%。

但对于固定利率的借款人来说，其痛苦将尤为显著。

应该指出的是，Sproules对这种情况给银行带来的风险持乐观态度。虽然他说最脆弱的借款人将是那些在房价飙升的大流行期间借款的人–这意味着他们有 “更高的债务，低抵押品，没有保险和有限的流动性缓冲”–他们占银行贷款簿的不到1%，而且他们避免违约的能力可能得到房地产市场持续强劲的帮助。

但对罗威来说，固定利率的滞后与货币政策传导的正常滞后相辅相成。

固定利率借款人现在是否会减少支出，以便在贷款到期前建立一个缓冲区，这将有助于使通货膨胀率回落到2%至3%的目标范围？

还是等房贷支付额跃升到70%时才拉动他们的角？支出下降对经济的整体打击有多大？

罗威说，他希望在试图找到软着陆的狭窄路径时，保持经济处于 “平衡状态”。但在他看到周二修剪船帆的结果之前，还需要一段时间。