现在是投资房产的好时机吗？三位房地产专家的评价

美国传奇股市大师沃伦-巴菲特给投资者最著名的建议是：”在别人贪婪的时候要恐惧，在别人恐惧的时候要贪婪。”对于具有健康风险偏好的房地产投资者来说，随着后COVID时代、利率上升导致的澳大利亚住房市场的持续调整，这条经常被引用的逆向戒律可能会在未来得到回报。PropTrack最近的《房地产市场展望》指出，在2022年的前六个月，对投资者的贷款呈上升趋势，预计下半年将继续上升。”这不一定是个惊喜，因为在那段时期，他们在市场上非常缺席，当时我们有很多投资者卖出，很少有人买入。”事实上，2020年期间，投资者在房贷中的份额下降到25%以下。现在已经回升到三分之一左右，这更接近于我们可能认为的过去十年的正常情况。”投资者受到目前冲击自住者的相同阻力，即澳大利亚储备银行连续七次提高官方利率，大大增加了贷款成本，降低了借款能力。但是，在Covid繁荣时期获得资本收益的现有房主，当时的房价中位数飙升了30%，尽管出现了调整，但他们仍然很有优势。PropertyBuyer的CEORich Harvey说：”现在实际上是一个非常好的购买时机，因为竞争少了很多，而且市场还在修正中，””我最近买了两处房产，所以我把我的钱放在了我的嘴里。我没有被利率上升所吓倒–我看的是整体回报。我从长远的角度来看，有时你必须在别人坐视不理的时候进入市场。

“还有其他影响这种长期观点的因素，其中最主要的是，随着澳大利亚人口的增长，海外学生的回国和联邦政府对技术工人的积极移民计划，未来十年对住房的需求不断增加。”我们预计在11、12、13年后，人口将达到3000万左右，”投资者机构的董事Darren Venter指出。”这将带来大量的住房需求，仅靠政府的建筑计划是无法满足的。”然后，还要考虑澳大利亚持续的租金紧缩。全国各地的空置率处于历史最低水平，而租金正在上升。投资的增加带来了潜在的双赢局面，投资者可以获得更好的回报，而租房者也有更多的选择。哈维先生说：”私人投资者至关重要，因为他们占了这个国家80%以上的租房池。”摩尔先生补充说，更多的投资者开始将新的住宅带入租赁市场，帮助缓解条件。”但这需要一些时间。文特先生建议他的客户寻找现金正向投资，而不是那些负向投资，他指出了南澳、西澳和昆州的一些特定地区，这些地区既能提供丰厚的租金收益，又有未来资本收益的潜力。在南澳大利亚，他推荐阿德莱德外北部的Salisbury和PlayfordSuburbs，以及该市南部的Onkaparinga。在西澳大利亚，他正在关注Rockingham、Kwinana和Mandurah等Suburbs，距离珀斯CBD以南约30至45分钟车程。他说：”坚持在主要的区域性城市投资，利用那里的私营部门就业，是一个更保守和明智的选择。”昆州也在哈维先生的观察名单上。”我们真的很喜欢布里斯班，”他说。”我们认为布里斯班的修正率会比悉尼和墨尔本低得多，因为它的价格更实惠，而且空置率低得令人难以置信，约为0.7%。”我们非常喜欢的另一个地区是新南威尔士的纽卡斯尔。收益率没有布里斯班那么强，但它比悉尼更实惠，而且仍然在开车的距离之内。”还有墨尔本的湾边Suburbs，向Frankston和Langwarrin延伸。在这些市场上，你得不到收益，但你会得到资本增长，因为你仍然可以在一个真正适合家庭居住的地区获得低于100万元的四居室房屋。”PropTrack的2022年7月房地产市场展望报告称，悉尼（84%）和珀斯（41%）的房价相对于Unit价格的中位数溢价已达到历史水平，而在墨尔本（51%）、布里斯班（64%）、阿德莱德（63%）和堪培拉（80%）接近历史最高水平。这意味着，公寓为投资者提供了相当大的入门优势。”我认为，在未来12至18个月内，我们将看到投资者对公寓的需求会更多一些，”摩尔先生说。

“这有几个原因。”一个是他们在总租金收益率方面更好，特别是在目前。

相对于房屋而言，Unit的价格从未如此低廉，因此他们的总租金收益率对投资者来说确实更具吸引力。”另一个方面是，与房屋相比，它们的价格通常较低，随着利率的上升和借贷能力的降低，我们可能会看到一些投资者转向公寓。”哈维先生表示同意，但他说，房屋是长期资本收益的更好选择。”我们通常建议客户选择房屋，但我们开始看到公寓和更好的收益率回升，”他说。他说：”但一般来说，我认为你仍然会发现，房屋的整体资本增长将继续较高，只是因为它们有更大的土地含量。”文特先生也倾向于房屋，特别是在他擅长的地区。”未来十年左右的人口预测为3000万，来自于大量的移民，这些移民往往首先搬到主要地区市场，”他说。

他说：”他们最初是租房，不一定是买房，所以那些拥有三到四居室房屋资产的区域市场将受益最大，因为这正是不断增长的人口所需要的。”