澳大利亚房地产市场正在下跌：我们应该担心吗？

目前经济中最重要的事实不是创纪录的低失业率，甚至不是创纪录的 6.1% 的高通胀。

如下图所示，房价突然下跌。澳洲联储大幅加息使抵押贷款变得更加昂贵，人们的反应是退出房地产市场，尤其是悉尼房地产市场。

悉尼房地产市场最先暴跌。它也是 2017-18 年房价首次下跌的地方，也是澳大利亚房地产市场最后一次调整。墨尔本紧随悉尼之后。在这两个城市，房价下跌幅度最大的是市场中昂贵的部分，这正是我们上次看到的模式：下跌开始于市场中最昂贵的部分，然后蔓延开来。

正如 CoreLogic 研究主管 Tim Lawless 今年 5 月所说："历史上更昂贵的住房市场往往会引领上涨，但也会引领衰退。如果我们得到与上次相同的模式，房价下跌将从墨尔本和悉尼的昂贵Suburbs蔓延到全国各地。"

澳洲房价很重要

人们很容易对房地产价格产生错误的印象。一些评论家认为，房价的重要性仅在于其具有社会分裂性，为人口辩论或代际战争提供了素材，使婴儿潮一代与千禧一代对立起来，后者抱怨自己被挤出了市场。

但房价比头条新闻更重要。它们是我们经济中一个巨大的移动部分，并且最先受到任何利率变化的打击。因此，RBA必须密切关注房地产价格，因为它会将影响力扩展到经济的其他运动部分。

最近，新的住房贷款规模猛增，这意味着新借款人对利率上升特别敏感。如下图所示，随着利率暴跌，过去两年贷款规模发生了巨大变化。现在，澳大利亚自住业主的平均房屋贷款起价超过 50 万澳元，这主要归功于悉尼令人难以置信的房地产市场：

正是这些新借款人最有可能还清，并且将受到利率上升的最大影响。更重要的是，当房价下跌时，存款最少的新借款人最有可能陷入困境，即欠银行的钱超过了房子的价值。即使您有 20% 的存款，如果您的新房的市场价值下跌超过 20%，您就处于水深火热之中。而有些购房者开始时的存款甚至更少。

澳洲联储的研究发现，当欠的钱超过房子的价值时，澳大利亚人倾向于继续偿还住房贷款。我们并不倾向于违约，不像美国借款人陷入困境时那样。这意味着即使房价下跌，银行也相当安全。除了一个例外：如果还有一场大的经济灾难导致很多人失业，那可能会改变澳大利亚借款人继续偿还房贷的倾向。 

处于水深火热之中和失去工作的结合足以引发违约。这是房价如此重要的另一个关键原因。

房价下跌可能会影响整个经济

国内经济由 24% 的投资（购买机器、建立新仓库、铺设新道路）和 76% 的消费（支付牙医和律师费用、清洁和送货费用，以及燃料、食品等消耗品）组成。房价是两者的重要驱动因素，但它们首先推动消费，也是最快的。 

这有两种主要的工作方式：

1. 消费效应。房地产交易引起消费。当您出售房产时，您可能会花钱请画家和园艺师来美化一下。当您购买房产时，您需要向房地产经纪人、房贷经纪人、产权转让人和搬家公司付款。然后你通常会找一些商人来修理你的新地方的一些小方面。最后你往往会得到一些新家具。当许多房屋交易时，它使收银机在 Harvey Norman 响起。

当房价上涨时，人们交易的房产更多：卖家热衷于入市，房源在市场上停留的时间很短，人们想在价格进一步上涨之前购买。当房价下跌时，情况正好相反。所以房价上涨以非常直接的方式引起消费。

然而，虽然消费影响很大，但它只适用于每年买卖房屋的一小部分人。还有另一个更大的效应，称为财富效应，适用范围更广。 

2. 财富效应。当人们的房子升值时，他们会感觉更富有，因此会花更多的钱。人们拥有的财富越多，这种影响就越大，因此财富效应最强烈地适用于老年家庭。他们最近运气不错，但现在这种运气正在转变。 

正如我之前提到的，澳洲联储害怕房价下跌会如何使经济崩溃。房价大幅下滑会造成巨大的财富效应，从而挤压消费。这反过来又会导致失业率上升，这当然会使人们更难偿还住房贷款。 

利率上升：多少算太多？

澳洲联储目前正在释放的加息需要非常仔细地校准。完美的加息幅度将导致通胀回落，而房价仅仅是调节。但太多可能会导致房价螺旋式下降，并使经济陷入难以逆转的下降趋势。尤其是当联邦政府负债累累且不太可能通过支出来拯救时。  

加息需要很长时间才能对经济产生全面影响，因此今年的降息仍将抑制 2023 年的情况。澳洲联储会不会走得太远，不经意间压垮澳大利亚房地产市场和经济？时间会证明一切。