什么是Serviceability？
Serviceability是您对房屋贷款的承受能力的证明。
它本质上是对你的收入和负债状况的一个测试，以测试你偿还房屋贷款的能力。贷款机构会考虑到您的各种收入，同样也会考虑到您在申请时的承诺和负债情况。
Serviceability类型
不同的贷款机构使用不同的方法对Serviceability进行不同的评估。
在澳大利亚，大多数银行和贷款机构使用下列规则中的一种或多种规则来确定Serviceability。这些规则包括：
- 偿债率（DSR, Debt Service Ratio）： 偿还债务所需的收入或用于偿还债务的收入额度
- 未承诺的月收入（Uncommitted Monthly Income）：扣除压力测试承诺或还款后剩余的收入
- 利息保障比率（Interest Cover Ratio）或净盈余比率（Net Surplus Ratio）：剩余收入的金额等于偿还贷款利息所需的金额。贷款机构通常要求1：1或在某些情况下稍高的比率1：1.25。
此外，不同的贷款机构可以使用不同的计算器，即使他们使用相同的方法，也会改变你的借款能力。
用于确定Servicing的收入
用于确定servicing的收入来源和证明文件如下：
1.PAYG收入的工资单
- 基本工资 Base Salary
- 奖金 Bonus
- 佣金 Commissions
- 加班费 Overtime
2.租金收入
- 住宅物业 Residential Property
- 商业地产 Commercial Property
3. 免税的政府支助收入
- 家庭税收优惠A部分 Family Tax Benefit Part A
- 家庭税收优惠B部分 Family Tax Benefit Part B
- 儿童支助 Child Support
4. 负扣税 Negative Gearing
- 用于评估申请人的利益，并在考虑到支付(债务)利息的情况下，可以增加其借款能力。
5. 自雇人士收入的纳税申报
- 1年纳税申报
- 2年纳税申报
- 2年之间的平均收入
6. 股息 Dividends
7. 公司利润 Company Profits
8. 增补/加回 Addbacks
- 折旧 Depreciation
- 利息 Interest
- 非经常性支出 Non-Recurring Expenses
- 非持续性租金支出 Non-Continuing Rental Expense
Servicing的贷款类型
大多数贷款或负债在进行偿债能力测试时都是费用化的，这可能包括在其他金融机构持有的贷款，但不在本次申请中进行再融资。然而，在某些情况下，以另一个实体名义的贷款在贷款评估或Serviceability程序中不计入费用。这些情况包括以下列实体名义的贷款:
- 其他公司
- 信托名称
- SMSF贷款
少数贷款机构对其他实体的贷款采取有限追索权的观点，在确定集团Serviceability时不将实体贷款纳入评估范围。这样可以让你在所选择的贷款机构那里借到更多的钱，增加你的购买潜力。
使用住宅房屋贷款或商业贷款进行servicing，可以改变这些类型贷款之间使用的缓冲和方法。
Serviceability评估中的缓冲区（buffers）
大多数贷款机构在评估住房贷款的servicing时，都会使用一个缓冲器。这是在servicing测试阶段的利率负荷（interest loading），以确保基于利率增长的负担能力。
例如，如果您的房屋贷款利率为3%，那么大多数贷款机构将在您的贷款利率之上为您评估2.5%的贷款。
因此，你的贷款将被评估为5.5%的利率，以确保在利率上调时，你能以更高的利率来支付房屋贷款的还款。在servicing评估期间，这个较高的利率也被称为floor rate或plug rate。
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