固定还是浮动利率？这些指标需要注意

鉴于澳大利亚储备银行将在未来几个月大幅提高现金利率，房主和投资者是否应该固定抵押贷款利率？答案取决于另一个问题，通货膨胀是暂时的，还是会持续存在？

在讨论通货膨胀之前，让我们先用一个例子来看看现金利率要上升多少，才能使固定利率借款人在三年内获得比浮动利率借款人更好的结果。

固定三年的房贷利率每年比浮动利率高出约 2%。对于支付本金和利息的自住业主而言，贷款与估值比率为 80% 的三年期固定利率房贷在主要的房贷折扣商那里是 4.25%。同样的房贷，浮动利率（和抵消账户）是 2.25％。

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固定利率房贷每年 2% 的额外利息是三年内 6% 的总利息。现在想象一下，明年现金利率从 0.35% 稳步上升 2.4%，然后在剩余两年内稳定在 2.75%。浮动利率将在第一年（全年平均）比当前水平高出 1.2%，再过两年每年高出 2.4%，从而在三年内额外增加 6% . 这里假设浮动利率与现金利率同步上升和下降。

浮动房贷利率将取决于RBA对现金利率的决定，而现金利率又将取决于通货膨胀率的演变。今年第一季度的消费者物价指数（CPI）为 5.1%，但 RBA 更关注核心通胀率（调整后的平均值），即 3.7%。我们应该预期澳洲联储会逐次上调现金利率，直到核心通胀回落到 3% 以下。

通胀会迅速回落，还是会继续维持在高位？债券市场显然认为通胀将是暂时的。我们知道债券市场预测的未来通胀水平，因为澳大利亚联邦财政部通过发行常规债券和通胀指数债券来筹集资金。

这两种类型的债券之间的唯一区别是，通货膨胀指数债券有内在的保护，以抵御通货膨胀（通货膨胀指数债券的本金每季度随 CPI 增加）。所以，普通债券和通货膨胀指数债券的收益率的区别是预期（或隐含）的通货膨胀率。

通货膨胀估计

债券市场预计未来三年通胀率平均为 3.1%，然后回落至 2%，这是RBA目标范围的底部，这将使RBA更倾向于降息而不是加息。美国相应的债券市场通胀预期也类似，通胀在未来 18 至 24 个月内从目前的高位迅速回落至 2.3%。

债券市场清楚地认为，美国和澳大利亚经济中强大的通胀力量只是短期因素的结果，主要与 COVID-19 有关。市场认为，在 COVID-19 之前 30 年一直是全球经济主要特征的强大通缩力量将很快重新出现。

一些分析人士认为，人口老龄化、技术进步和全球化等通货紧缩的力量在大流行高峰之后要弱得多。债券市场显然不同意。Larry Summers、Mohamed El Erian 和 Nouriel Roubini 等其他备受推崇的市场观察家认为，债券市场低估了通胀的持续性。特别是，他们指出劳动力市场的紧缩以及通货膨胀将在工资上涨中根深蒂固的可能性。

人们普遍认为，如果 Summers、El Erian 和 Roubini 对工资通胀的预测被证明是正确的，美联储和RBA将不得不将其短期基准远高于通胀率，以减缓经济、抑制工资并将通货膨胀率降至 3% 以下。

为了充实这种情况，如果价格上涨和工资上涨相互影响，并在 3% 至 4% 以上根深蒂固，RBA将不得不将现金利率提高到 4% 至 5% 或更高，浮动房贷利率将达到 6.5% 至 7% 之间。这种不具吸引力的前景不像债券市场预期的通胀迅速回落那样可能，但它仍然是可能的。

在浮动利率或固定利率房贷之间进行选择，归根结底是看房主或投资者是否能够管理一个更高的利率，如果发生这种情况。如果浮动利率达到 6% 会给他们带来真正的困扰，那么他们应该在今天被固定。

否则，他们应该坚持较低的浮动利率，但要密切关注工资上涨是否导致通胀变得根深蒂固。