您应该将钱存入养老金还是将其用作首套房的押金？

许多领先的经济学家表示，允许首次置业者提取养老金最终将推高房价。但是，澳大利亚人是把钱存入他们的养老金还是将其用于住房押金更好？

没有人能预测十年后的房价涨幅是否会超过养老金储蓄的速度。 

经济学家还认为，政策制定者需要考虑那些消耗人们退休储蓄的措施（反过来可能导致更多人未来依赖养老金）以及刺激住房需求的措施的影响。

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现在，首次置业者需要十多年的时间才能为首次置业存下押金。 

到他们这样做的时候，他们已经快 40 多岁了（ABS 数据显示，现在首次购房者的平均年龄是 36 岁）。

最新的 ABS 数据显示，35-44 岁人群的平均养老金余额为 62,400 澳元（所有性别）。

按性别划分，男性通常较高（80,000 澳元），女性较低（53,000 澳元）。

但对于 25 至 34 岁的人来说，平均养老金余额要低得多，为 25,000 澳元。（在这个早期阶段，性别之间的余额是相似的，男性平均为 25,500 澳元，女性为 22,000 澳元）。

因此，大多数年轻人并没有为退休储蓄大量资金，而取出 50,000 澳元对他们中的许多人来说会完全耗尽他们的养老金。

但是让我们假设首次置业者确实有 50,000 澳元可以提取。

让我们假设联盟政府再次当选，并在 2023 年 7 月允许首次置业者提取最多 40% 的养老金，最高可达 50,000 澳元。

那么，首次置业者是否最好把钱留在他们的养老金中，让它随着时间的推移而复利？

或者他们最好把它拿取出来，投入到他们的第一套住房中，然后在以后的某个阶段卖掉它？

澳大利亚研究所为 ABC 新闻制作的模型显示，他们把钱留在养老金中可能更好。

过去 10 年房价平均年增长率（加权首都城市）为 8.4%，而通过澳大利亚最大的养老金澳大利亚 Australian Super （平均平衡基金）投资的人的年回报率为 9.7% .

但是这种建模带有一些重大的免责声明。

潜在波动的房地产市场是一个因素

根据澳大利亚研究所的高级经济学家 Matt Grudnoff 的说法，第一个免责声明是，将具有使用价值的东西（你买的房子）与投资（养老金）进行比较是很棘手的。

尽管如此，Grudnoff 先生还是使用 ABS 房价数据和 Australian Super 平均平衡基金进行了建模。

它表明，如果十年前有人在他们的养老金中留下了 50,000 澳元，那么今天它的价值将是 126,539 澳元。

但如果十年前，他们将这 50,000 澳元投入住房，那么它的价值将达到 91,579 澳元（基于八个首都城市的加权平均值）。

如果你考虑到养老金收入按 15% 征税，而家庭住宅是免税的（当你卖掉它时没有资本收益），情况就会变得更加复杂。

澳大利亚研究所的模型显示，即使在这种情况下，如果十年前有人留下了 50,000 澳元的养老金，他们现在将拥有 112,346 澳元。

Grudnoff 先生说这里还有另一个免责声明。首先，正如您经常在养老金电视广告结尾听到的那样："过去的养老金业绩并不反映未来的养老金业绩"。

其次，并非所有养老金的表现都与 Australian Super 平均平衡基金一样好。

最后，还有一种可能，就是房价不断上涨，十年后的房价会更值钱。

但 Grudnoff 先生表示，房价上涨对自住业主没有帮助，"因为如果他们卖掉了，他们必须在市场上买回"。

Grudnoff 先生说："因此，他们的售价可能高于购买时的价格，但随后他们必须以更高的价格回购市场。"

Grudnoff 先生还指出，50,000 澳元不会买下所有的房子，所以这取决于 50,000 澳元为您节省了多少未来的房屋成本。

他补充说："如果让每个人都能获得养老金，这甚至可能是零，只是将房价推高了 50,000 澳元。"

他说，选择将钱存入您的养老金的另一面是，您仍然需要一个住所，然后必须考虑租金。

"但忽略所有这些困难，在过去 10 年里，把钱投资在养老金上会给你带来更好的回报。"

为什么"不推荐"用养老金买房

我们的联邦政界人士已经认识到，澳大利亚人（尤其是热衷于进入房地产市场的年轻人）有兴趣动用他们的养老金来支付住房等即时成本。

在疫情封锁期间，澳大利亚人蜂拥而至，采取了联邦政府的紧急支持措施，其中包括允许他们从养老金中提取 20,000 澳元。 

在 2020 年 4 月 20 日至 2020 年 12 月 31 日期间，联邦政府收到了 478 万份来自澳大利亚人的申请，要求提取他们的养老金，其中有 355 万人获得批准，总计 378 亿澳元的养老金。

现在这已经略微耗尽了养老金余额，养老金行业认为，因为他们失去了随着时间的推移而增长的资金，许多人的情况会更糟。

最近由自由党议员 Jason Falinski 领导的议会调查研究了将养老金用于住房的想法。

它建议"允许首次购房者获得或借部分养老金购买房屋，在没有增加住房供应的情况下，可能会增加需求并导致房价上涨"。

Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 认为，自由党的住房政策和工党的共享房产净值计划（工党政府将与买家一起购买 30% 或 40% 的房产）都可能导致价格上涨得更快。

她说："不建议使用养老金购买自住住房"。

"家庭住宅不是一种可以在退休时轻松兑现的资产。"

"在一个人的生命周期的早期就使用养老金来购买房屋也可能导致退休时的收益要低得多，特别是如果家庭房屋不能轻易出售以缩小规模或没有像希望的那样增值。"

她认为，第一套住房很少是永久的住房，大多数首次置业者利用他们在首次置业中积累的资产来获得更适合他们下一阶段生活的房屋。

她说："现阶段必须将一大笔房产净值交还给政府，或者交回养老金，这将使首次购房者难以进入他们的下一套住房。"

澳大利亚养老基金协会（ASFA）CEO Martin Fahy 表示，虽然他们还没有建立模型来比较房价增长与养老金投资增长，但养老金的平均回报率约为 7%。

他指出，由前财政部官员 Mike Callaghan 进行的联邦政府退休收入审查并不建议将养老金用于住房。

Fahey 先生不支持耗尽人们的退休储蓄，称随着时间的推移，他们的情况可能会更糟。

"我们正在做的是，我们正在从他们的养老金中扣除他们很大一部分的现有储蓄，他们失去了[养老金储蓄赚取利息和长期积累的]复利效应。"

他补充道："现实情况是，对于许多 30 多岁的中低收入者来说，他们的养老金余额并不大。"

首次购房者赠款而不是解决住房税收减免问题

独立经济学家 Saul Eslake 不喜欢联盟党的住房政策或工党的共享房产净值计划，称两者都增加了住房需求，进而推高了房价。

但至于一个人将钱存入养老金而不是把钱拿出来用于住房存款是更好还是更坏，他说，"最终要看你认为哪一个在你拥有房子的期间会涨得更快"。

他补充说，鼓励人们拥有更大抵押贷款的政策也会带来更大的风险。

他说："如果你要比较回报，你还需要考虑不同的风险。你可能会得到很大的回报，但你在住房方面承担的风险也比养老金大。"

Eslake 先生认为，使住房更易负担的真正解决方案是解决负资产负债率和资本利得税优惠等主要有利于富裕投资者的税收减免。

"政客们经常为首次置业者在进入房地产市场阶梯时所面临的困难流下鳄鱼的眼泪，但他们知道任何一年只有 10 万人在这方面取得成功。"

"然而，在任何时候，都有 1100 万澳大利亚人拥有一处房产，而 200 万或更多人拥有两处或更多房产。

"政客们不想放慢房价的速度。"

代际不平等可能会随着时间的推移而增加

尽管自由党和工党的住房政策可能会推高房价，而不是帮助人们负担得起，但经济学家担心，养老金政策的拟议变化也会加剧代际不平等问题。

他们表示，联盟党计划对养老金领取者、自筹资金的退休人员和在职的澳大利亚老年人提供经济激励以提早出售他们的家庭住宅并缩小规模的计划修改，可能会加剧住房拥有者（通常是老年人）和住房拥有者（通常是年轻人）。

联盟党的养老金政策首次在 2017-18 年预算中提出，是对现有的税收优惠进行调整，允许将出售家庭住宅的高达 300,000 澳元纳入养老金而不会受到处罚。

根据现行规定，任何 65 岁以上的人都可以出售其 10 年或以上的房屋，并将 300,000 澳元的收益存入他们的养老金。

该年龄限制本应从 7 月 1 日起降至 60 岁，但联盟党已承诺，如果再次当选，将降至 55 岁。

CoreLogic 的澳大利亚研究负责人 Eliza Owen 表示，虽然多达 130 万户家庭有资格参加该计划，但在 2018 年 7 月至 2021 年 5 月期间，只有 22,000 人使用了该计划的第一次迭代。

她还补充说，从历史上看，当首次置业者计划颁布时，首次置业者的活动有所增加。

她说："临时的、需求方的首次置业者激励措施与需求激增相吻合。"

CoreLogic 数据显示，目前澳大利亚的住宅价值中值为 748,635 澳元，这意味着该计划可以帮助将标准存款的规模增加约 1%。

Owen 女士说："澳大利亚不仅有住房负担能力问题，还有住房平等问题。"

她指出，Grattan 研究所的研究表明，较贫困的澳大利亚人的住房拥有率下降幅度最大，而住房拥有率是舒适的退休生活和贫困的退休生活之间的区别。

Owen 女士说："为了让房屋所有权在我们的财务未来中发挥如此重要的作用，它应该更加平等地被获取。"

"与首次置业贷款存款计划或工党提议的共享房产净值计划不同，养老金购房者计划没有收入上限，这对收入较高的年轻首次置业者来说更加有利。"

自由党宣布的另一项旨在鼓励养老金领取者卖房的重大变化是，将卖房收益从资产测试中豁免两年而不是一年。

目前，养老金领取者在出售后有一年的宽限期，以购买新的房屋或安排他们的房产，在此期间，出售所得的现金可免于资产测试。

联盟党的新政策将从 2023 年 1 月 1 日起将该期限翻倍至两年。

澳大利亚社会服务委员会（ACOSS）CEO Cassandra Goldie 不支持这一延期。

她说，如果政府真的想支持老年人，他们应该将联邦租金援助的价值提高一倍，以帮助那些真正陷入困境的人。

Goldie 博士说："一年的时间足以让人们在出售房屋后重组他们的财务状况，而且在大多数情况下，无论如何他们都已经购买了新的住处。"

"延长这种[对出售资产免于资产测试的规定]将是不公平的，因为许多领取养老金的人很少或没有房产可以依靠。"