独立超市基本上被Woolworths、Coles和Aldi这样的公司挤出了市场，如果您能找到真正的独立超市，就能成为很好的投资。
有一些永久产权的零售综合体表现强劲，但没有多少银行有兴趣为它们提供资金。
如果您有一个强大的租户，而且物业本身是非专业的，您就有更大的机会获得超市贷款的批准。
我可以贷款多少用于购买超市？
一些贷款机构在为超市提供贷款时采取了保守的态度，因为它们通常被认为是专门的房产。
一些好的的贷款机构可以提供：
- 永久产权的房产：借款额度为超市抵押物价值的50%到65%。
- 翻新或装修：资产负债表或利息、税项和折旧前收益（EBITD）的50%（最高为80%）。
- 借100%的购买成本：如果您有足够的住宅房地产的权益。但不提供担保人选项。
- 部分贷款机构可以选择Low doc贷款。
- 永久产权贷款期限：15年或30年，使用住宅地产作为担保。
- 固定利率：最长为5年。
- 只付利息：最长5年。
- 利率：可通过协商获得折扣，具体取决于您的申请强度。
- 商业财务状况：目前的租户需要展示强大的营业额。
- 年度审查：通常是一个要求，但这取决于租户的实力和租约的情况。
- 超过500万澳元的贷款要视情况而定。
我们能提供什么帮助？
我们是专业的商业贷款经纪人，熟悉独立超市贷款的具体流程。
如果您选择了错误的贷款机构，您的申请很快就会被驳回。
每个贷款机构都有自己的风险偏好，而且一直在变化。作为专业的房贷经纪人，我们十分清楚这些贷款政策的变化。我们可以让您有很大的机会在第一时间获得批准，代表您谈判得到一个较低的商业利率，并帮助您借到您需要的最大金额。
我如何为超市商业贷款申请做准备？
您只是购买永久产权而不自己开展业务吗？
像其他类型的房贷申请一样，您应该有一个稳定的财务状况，并有足够的收入来偿还贷款金额。
银行也会考虑您目前的债务水平和您的信用度如何。这被称为您的偿还能力，它也反映了您作为一个借款人的优势。
最初，您只需要提供最近的1到2张工资单和显示您净收入的纳税申报单。如果您是自雇者，那么请您准备好您最近两年的商业和个人报税单。
幸运的是，有了Low doc贷款，您可以只用简单地提供会计师对您收入状况的声明。
将如何评估租户？
蓝筹租户
大多数银行将超市贷款限制在有蓝筹租户的房产上，如IGA或Foodworks。
然而，每项申请都会根据其优点进行评估，所以请与您的房贷经纪人联系，讨论您的租户的性质。
长期租约
银行希望看到至少有5年的租约，并有续约的选择。有些贷款机构实际上会考虑只剩下12个月的租约，只要租户打算续约或者您有新的租户准备签约。
良好的商业财务状况
您需要向银行提供当前租户过去2到3年的财务状况，包括银行对账单和盈亏报表。
一般来说，企业必须符合以下标准：
- 利息保障：利息、税收和折旧前的收益（EBTID）应超过总利息的3%。
- 毛利润率：应超过总销售额的20%。
- 资产负债率：总负债或债务应低于总资产的75%。
- 债务偿付比率：EBITD应该超过1.2倍的利息加本金支付总额。
- 存货周转天数：小于25天。
您是否打算自己经营这个生意？
大多数贷款机构只为购买永久产权的商业地产提供资金，但如果您打算购买永久产权作为一个持续经营的企业，只有少数贷款机构会考虑您的申请。
您需要商业经验
银行希望看到您至少有3到5年管理超市或类似规模的零售商店的经验。
然而，如果您打算保留或雇用您以前的工作中经验丰富的管理人员，那么银行可能会去掉这一要求。
一份商业计划书
银行希望看到您已经做了调查，并与一名有资格证的会计师交流好，起草一份商业计划。
商业计划书应详细说明您对业务的现金流预测，并提供全面的SWOT分析。
例如，该计划应包括对当地的竞争对手的研究。一个好的租户组合可以支持健康的交通和积极的消费环境，但也会带来竞争的加剧。您需要证明您有很强的商业和营销头脑，以便在一个低利润率的业务中保持盈利。
幸运的是，独立超市往往能够经受住直接竞争的影响。考虑加入像澳大利亚零售商协会这样的行业协会，以获得更多关于成功经营零售业的技巧。
您需要一些备用的资金
银行不会为您所有的资本需求提供资金，特别是在涉及到启动资金时。
您需要表明您有备用的资金，如果企业需要的话，您可以随时向企业注入。
一旦您建立了业务，并能提供强有力的营业额相关证据，我们可以帮助您获得任何您需要的商业贷款资格。这包括票据贴现融资和设备融资。
银行对房产的要求是什么？
地点
大多数银行倾向于选择位于都市或人口众多的区域中心的独立超市。
银行有很多关于澳大利亚各地商业占用率的数据。他们对那些经济不景气的地方非常警觉，这通常可以从空置率的高低上看出。超市本身应靠近主干道或人流密集的中心购物区。
区域划分
大多数独立超市都被划分为混合用途，因此它们属于大多数议会的商业1区类别。银行可以接受这种分区。
其他独立超市可能被划为商业2区，这是办公套房、制造商、工厂和仓库的特点。商业2区是一个有点混合的区域，因为它包括一些工业房地产。一些贷款机构可能会对这个分区较为保守，因为吸引顾客的时段有限，尤其是在周末。
商店规模
虽然对商店的大小没有限制，但重要的是要注意，在城市/市区的大面积楼层可能会有溢价。
这可能反过来限制了您可以获得的贷款与价值比率（LVR），要求您拿出更多的存款。
目的性与专业性
银行认为，便利店、杂货店、美容院和服装店是标准的商业地产。原因是，它们可以很容易地被剥离和转换，以吸引许多不同类型的商业租户。
专门建造的零售物业是为特定目的而建造的，如肉店或熟食店。肉店配备有冷藏室，地板一般都是朝向排水口的。
银行在为这些房产提供贷款时是很保守的，因为它们只对某类买家有吸引力。
在您拖欠超市贷款的情况下，银行可能无法迅速出售房产，甚至在出售时无法得到一个像样的价格，也无法挽回损失。
购买超市的提示
租户
最好从会计师和商业买家代理那里获得一些专业知识，这样您就有更大的机会发现好的投资机会。买方代理总是会硬性推销，所以要保持清醒的头脑，做好调查。特别是要问清楚目前租户的商业财务状况。他们是新租户还是已经经营了一段时间？
商业压力可能是管理不善的迹象，也可能是该特定地点发生了更深层次的问题，如来自一个主要参与者的直接竞争。其他时候，可能是当地行业的不景气导致消费者意愿低落。这就是一个很好的会计师可以帮助的地方。
一个好的开始是询问房东他们为什么要出售。
如果您决定继续购买，重要的是与专门从事商业地产的律师交谈。他们可以帮助您确保协议的内容符合您的最佳利益，并确保卖家对建筑物进行任何必要的维修。
与卖家制定一个交接程序也很重要。您不希望在您完全承诺购买后出现任何讨厌的意外。
物业
具有以下属性和特点的独立超市会受到商家的追捧：
- （酒店内）停车场。
- 中心商业地段。
- 便利设施。
- 良好的存储空间。
- 带有侧辊门和高间隙的装载码头。
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