新的一年为房地产银行家带来新的机会

随着COVID-19的最新omicron变体迅速蔓延，破坏已经成为整个经济的常态，尤其是房地产行业。

在过去的一年里，澳大利亚的上市房地产公司更愿意卷起袖子，从混乱中抓住机会。作为这一主题的典型，就在圣诞节前三天，扩大的房地产基金经理Charter Hall签署了一项收购Paradice投资管理公司50%股份的交易。

对该行业的每个人来说，这是一个重要的一年。在公开市场上筹集了超过40亿元的资金，同时还有近230亿元的并购活动。此外，商业地产的交易额接近440亿元，创下了历史记录。

对于一个一直处于动荡前线的行业来说，这已经是相当大的恢复。即使没有病毒的变化，澳大利亚的购物中心、仓库、办公大楼、医院和儿童保育中心的上市业主也可以期待新的干扰–利率上升、养老基金的力量不断增强以及供应链的挤压，等等。

四位领先的房地产行业投资银行家在与AFR的独家圆桌会议上阐述了他们对未来一年的期望。

加息将如何影响房地产行业？

摩根大通房地产投资银行业务执行董事Valli Arunachalam。尽管在2021年期间，利率有了相当大的提高（10年期债券收益率从年初的略低于1%飙升至10月底的高于2%），整个商业地产的上限利率继续走低，几乎所有地产行业的估值都在继续增加。房地产投资者已经有效地看透了利率的短期增长，并被经济强劲复苏的前景所鼓舞，因为我们走出了大流行病。

现实情况是，许多投资者已经考虑到利率最终会从过去两三年的超低水平上升，这就是为什么直到今年，与债券的收益率差一直在稳步上升。尽管我们目前看到了利率的正常化，但从历史标准来看，房地产产生的相对回报是有吸引力的，应该支持估值。

摩根士丹利董事总经理兼澳大利亚投资银行主席Tim Church。澳大利亚REIT（房地产投资信托）行业是ASX指数中表现最好的行业，回报率超过27%。由于房地产投资信托行业是一个对利率敏感的行业，考虑到RBA在2020年三次降息，将官方现金利率降至0.1%的历史最低水平，并在2021年全年保持这一水平，我们对这种超额表现不应该感到惊讶。

尽管现金利率仍然牢牢扎根于0.

那么，”上有政策，下有对策 “这句老话现在是否适用于房地产投资信托基金和更广泛的房地产行业？嗯，最终是的–但从中期来看，我不认为情况会如此，而且逆转很可能需要一些时间。我们的储备银行行长Philip Lowe一直在说，官方现金利率可以在2024年之前保持非常宽松，尽管最近的评论表明，如果通货膨胀开始加速超过他们的首选水平，那么在2023年年底。

此外，当你考虑到联邦政府和澳大利亚家庭的负债情况时，那么利率变动可能会相对受到抑制，从而不会对消费者和家庭造成太多的不利经济冲击。我怀疑，鉴于2021年住宅房地产价格的飞速上涨，我们可能会看到这些价格在时间上比商业房地产行业更快地修正。

然而，我仍然对安全租赁房地产作为核心投资的长期适用性持难以置信的乐观态度，因为这一资产类别有能力产生长期稳定的收入回报，并最终在一段时期内实现资本增长。尽管我们看到了收益率的大幅压缩，特别是在过去12个月里，当RBA将官方现金利率降至0.1%的历史最低点时，从相对意义上讲，安全租赁的商业房地产具有吸引力。

当你考虑到一些科技股以明显较高的净收益倍数（有些人可能会说甚至是平流层倍数）进行交易时，房地产的一个可赎回的特点是它能够产生可预测和相对稳定的收入回报，这将被证明是一个很好的价值创造存储，无论是从重要的收入角度还是最终的资本收益角度。

Rahul Bharara，瑞士信贷董事总经理兼澳大利亚房地产部主管。撇开短期波动不谈，有序的加息本身并不是房地产投资信托基金行业的决定因素，有很多证据表明房地产投资信托基金在面对鹰派货币政策时表现良好。我的重点是实体经济和我们所看到的反弹–强劲的经济将不可避免地支持租金增长，从而支持房地产资产的前景。

瑞银集团大洋洲房地产联席主管董事总经理Andrew Scade。从上市的A-REITs的角度来看，我们已经看到了近年来减少对冲水平的普遍趋势，因为REITs已经寻求利用历史上的低浮动利率。因此，利率上升将增加一些A-REITs的债务成本。然而，这忽略了促使利率上升的其他因素，主要是通货膨胀的上升。数据支持传统的观点，即房地产在通胀环境下表现良好，与通胀挂钩的租金上涨应能在一定程度上抵消债务成本的上升。

鉴于COVID-19已经给整个行业带来了相当大的动荡，现在又出现了新的变种，我们是否可以期待房地产的进一步调整与破坏？

教会。所谓的 “重新开放贸易 “还没有实现，因为新的变体的持续影响，最近又是颠覆性的omicron变体。因此，这将再次伤害那些在国内和国际上依赖开放边界的行业，特别是依赖这两者的旅游和教育行业。

混乱的时间越长，恢复正常的愿望就越强烈，我怀疑旅游（尤其是国际旅游）将是最大的受益者，住宿酒店将是最大的赢家。其他表现出色的行业将继续是医疗保健和物流行业，而对办公室的情绪将继续受到抑制，因为在重大的社区传输期间，必须在家工作的情况持续存在。然而，当情绪凌驾于现实之上时，一些伟大的买入机会可能会从超卖位置出现。

阿鲁纳恰拉姆。人们普遍认为，由于疫苗接种率很高，而且随着滚动锁定的使用基本上被淘汰，我们现在更接近于大流行病的结束。我们可以看到受到大流行病严重影响的房地产行业开始重新受到关注，因为投资者为大流行病后的生活做好了准备。

一个最好的例子是2021年下半年购物中心投资活动的反弹。展望未来，随着澳大利亚重新向世界其他国家开放，我们可能会看到对暴露在海外移民和旅游中的行业的投资，如建房出租、学生宿舍和酒店的投资增加。

斯凯德。虽然澳大利亚似乎没有进一步封锁的迹象（至少现在没有），但租户和消费者的行为将随着更多变体的情况发展而继续演变。混合工作制可能会继续存在，电子化的持续升温将继续影响零售和物流地产。

离岸投资者已经并将继续受到他们生活经验的影响，欧洲各地最新一轮的限制以及美国和英国部分地区对远程工作的回报率不断提高，无疑将影响对办公和零售物业前景的看法。

巴拉拉：我认为在房地产领域，与其说是颠覆，不如说是进化。房地产不断适应租户和终端用户的需求。你只需回顾一下几十年的历史，就会发现自20世纪90年代以来，办公室和零售空间已经发生了很大的变化–大流行病加速了其中的一些趋势，但有很多证据表明物理空间的重要性，这在所有格式的租赁活动中都得到了证明。最近，在零售方面（撇开OMICRON不谈），我们看到美国的商场访问量恢复到大流行前的水平。

在另类行业中，通过基金或浮动资金积累的空间有多大，更广泛的房地产投资信托基金IPO的前景如何？

斯凯德。

阿鲁纳查兰。替代投资领域的IPO和新的非上市基金的前景很好。归根结底，有大量的资金处于观望状态，这些资金来自于寻求增加多样化的投资者，追逐相对较少的现有基金/房地产投资信托基金的另类风险。

具有替代性投资任务的房地产投资信托基金通常提供了将一个分散的行业和先发优势卷起来的机会，这对具有增长意识的投资者来说是很有吸引力的。今年，我们看到许多现有的房地产投资信托基金宣布了一项基金管理战略，作为该战略的一部分，自然可以看到新的外部管理的房地产投资信托基金在澳交所上市。

巴拉拉：2022年的前景看起来不错–来自机构、超高净值人士和传统零售渠道的合适资产和优秀管理团队可以获得大量资金。投资者正在积极寻求使他们的房地产投资组合多样化。因此，对在澳大利亚代表性不足的另类资产类别的需求依然强劲。关键问题是在新兴的资产类别中实现规模化，如自助仓储、数据中心、建房出租、学生宿舍、医疗保健、生命科学和儿童保育等。

教堂。现在，市场比以往任何时候都更热衷于参与差异化资产类别的演变。这一点从房地产投资信托行业第一个上市的医疗保健房地产投资信托的成功中得到了明确的证明，即HealthCo医疗保健房地产投资信托。该房地产投资信托基金是2021年发行的最大的房地产投资信托基金，以零资产负债率和4.5%的分配收益率推向市场，在售后市场表现非常好。

考虑到澳大利亚重要的农村生产资质，你可以期待看到房地产行业这一多样化和充满活力的领域的进一步参与。对于主要的基金（包括上市和非上市）来说，替代性的房地产行业是可行的，他们需要有足够的质量和规模。

物流业的繁荣是否已经达到顶峰？

巴拉拉：从我们在当地听到的情况来看，不是这样的。繁荣的前半部分是由下降的资本利率引领的，现在我们看到租金增长通过一些投资组合来实现。物流物业受益于电子商务和第三方物流卖家对空间的需求，这种需求有增无减。我们仍然看好该行业，并看到机构投资者对这一资产类别的持续需求。

阿鲁纳恰拉姆。不，我不这么认为。工业和物流房地产将继续受到追捧，因为它在日益增长的全渠道供应链中发挥着关键作用。2021年是澳大利亚追赶美国和欧洲等其他地理区域的一年，在物流业的资本率重新评估方面。然而，值得注意的是，澳大利亚的电子商务渗透率仍低于许多其他发达经济体。

供需基本面强劲，这将转化为显著的租金增长，这应该是持续投资的基础。我们认为，根据美国和英国的投资者对这些类型的中心的需求，人们对城市地区的最后一英里物流设施的兴趣会越来越大。

教会。虽然在过去的24个月里，我们看到这个行业的收益率有了明显的压缩，但我相信这个行业有很多的尾巴，可以让它在未来几年里成为表现最好的资产类别之一。具有里程碑意义的交易，如 Blackstone Milestone 交易（有史以来最大的物流组合交易，价值 38 亿元）；Qube Logistics 出售悉尼 Moorebank 物流设施，以及创纪录的 Qantas 工业组合，都表明对该行业的持续兴趣和支持。

虽然压缩收益率是创造价值的主要动力，但我相信租金增长将是澳大利亚物流业创造价值的下一个阶段。我们很幸运地在澳大利亚拥有一些行业领先的工业物流企业，包括具有全球影响力的嘉民集团，该集团在其庞大的投资组合中表现明显优于全球，现已成为澳大利亚最大的专门从事物流的上市房地产公司。

斯凯德。虽然工业和物流业的资本利率已经压缩到了极低的水平，但我们认为现在称其为高峰还为时过早，尤其是我们看到全国范围内物流业的空置率创下了新低。租户需求以及电子商务和供应链带来的持续的机构投资者需求，应该对租金增长和资本利率起到支持作用，推动物流地产估值的持续走强。

2022年的并购前景如何？我们看到私有化的可能性有多大？

阿鲁纳查兰。

涌入养老基金和各种另类基金经理的资金量意味着他们有足够的资源来考虑以前不可能实现的大象级交易。在基础设施领域，我们已经看到了收购悉尼机场和澳大利亚网络服务公司的大型现金建议，鉴于可用于防御性资产的资金量，房地产领域也可能出现类似的情况。

上市的A类房地产投资信托基金目前拥有非常健康的资产负债表，并且正在积极寻找大流行中出现的增长机会（尤其是在房地产基金管理领域）。在少数大盘房地产投资信托基金之外，其他大多数房地产投资信托基金现在都有强大的货币，可以用于战略兼并和进行股权融资以收购资产或业务。

教会。2021年，并购一直是全球的主导主题，而不仅仅是在房地产领域。在全球范围内，并购交易量总计约为5万亿元，几乎是过去15年平均水平的两倍。在澳大利亚，并购量是10年平均水平的两倍，约为2700亿元。在房地产并购方面，2021年是10多年来宣布交易数量最多的一年，也是过去5年中交易额最大的一年，只有2017年的Westfield /Unibail交易使之黯然失色。

随着大量资本准备从兑现的私募股权、全球养老金和主权财富基金、国内大型产业和养老基金以及大型房地产基金管理企业中进行投资，大规模并购的前景与以往一样有利于活动的提升。

再加上股权和债务资本的低成本，以及优质房地产的安全租赁收入所带来的好处，这些真正的资产将受到热切的追捧。私有化将成为这些有竞争力的资金寻求归宿的部分分配。

巴拉拉：虽然现在的资金比我们过去看到的要多得多，但在任何潜在的交易中也有很大程度的纪律和战略重点。在这一年里，很多东西将由房地产投资信托基金的交易情况决定，因为直接的房地产市场的折扣总是会带来机会。来自养老金、退休金、主权财富基金和保险基金的机构资本将成为房地产越来越重要的买家。

斯凯德：2021年，房地产行业恢复了公共并购，如果这些条件继续下去，2022年的活动前景将很好。

市场混乱可能会创造机会。然而，最终，正如我们在2021年整个基础设施和房地产行业看到的那样，大股东将对任何私有化的成功起到决定性作用。