澳洲投资购买工厂申请商业贷款详解(Factory Loan)

澳大利亚不再和以前一样是世界工业强国,但购买工厂仍有投资价值。

和其他标准商业地产一样,投资工厂可能享受到长期租赁期带来的稳定租金收入收益,但您需要很好的市场知识。

如果您想要获得工厂贷款,那么您需要向合适的贷款机构展示您的业务和投资计划来说服贷款机构贷款给您。

澳洲房产

我可以借多少钱?

  • 工厂商业地产:最高可借房产价值的80%(永久产权)。
  • 用自己拥有的住宅物业的产权作为担保:借款金额为购买价格的100%。
  • 最高贷款期限:20年。
  • 最高只付利息期限:5年。
  • 贷款金额超过500万澳元:将按个案评估。
  • 计划在工厂经营业务:需要提供商业计划书。
  • 可选择只付利息或还本付息。
  • 可选择少文件贷款。
  • 利率折扣将因贷款机构和您的申请实力而有所不同。

商业贷款与典型的住宅贷款有些不同

虽然您的收入和资产状况仍然需要符合标准,但获得批准还是要看您作为借款人有什么优势。

如果您能提供大量的凭证来证明您的财务状况以及您的投资和商业计划,这将让您有更多的选择,贷款机构会为您提供一个明显降低的利率,甚至允许您以比正常情况下更高的贷款价值比(LVR)进行贷款。

无论您是在工厂建立业务(永久产权持续经营)还是购买房产作为投资(永久产权),都能够获得一个较低的利率来节省资金,保留一点额外的现金流可以让您更安心,以防万一。

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工厂如何估价?

并不是所有的商业地产的估价方式都是一样的,它们的评估方式肯定和住宅地产有很大的不同。

说起来,有些工厂可能会被银行派出估价师被归为混合用途地产,这要看物业对工业、商业或住宅用途的定性。

除此之外,地方政府还会根据贫民化等情况定期审查分区。例如,一个曾经是工业中心的特定Suburbs,随着时间的推移,可能会因为大量年轻家庭或专业人士的涌入而发生变化。在这种情况下,估价师会考虑到住宅物业估价时的一些典型因素。

银行估价师将专门评估工厂等工业地产,他们会问的主要问题是:如果您拖欠贷款,他们不得不出售您的工厂,该物业是否对买家具有较强的吸引力。

无论您是作为投资而购买房产,还是利用厂房经营业务,其位置都很重要。一般来说,靠近部分基础设施的工厂对买家的吸引力更大,如高速公路和高速公路、铁路线、船坞和机场,因为靠近这类基础设施的话,该物业交通会比较便利。此外,位于城市内部或CBD(CBD)而非城市外围的工厂会被判定为是黄金地段。

什么是专业工厂,银行如何对其进行估价?

专业工厂的业务都是需要专门的设备来制造或需要特殊温度控制或机械的产品和原材料来加工,如医药、电子和食品。

在为特定目的而设计的房产上,可能更难获得承租人,因为工厂很可能是在一个利基市场上经营。

物业的位置和您或您的租户所经营的行业的实力也对您的LVR或借贷能力有重大影响。

银行如何评估工厂商业贷款申请?

商业贷款机构一般会要求您有至少1.1到1.4倍的收入以满足利息支出。这其中可以包括您拥有的住宅房产,您可以用它作为商业贷款的抵押。再加上高收入和良好的资产状况,即使您有不良信用记录,您也可以获得工厂贷款的资格。

如果您只是购买永久产权(房产和土地本身),那么银行只想知道您是否有能力偿还贷款。

作为扩大业务的企业拥有者来购买工厂把业务带进工厂,银行更希望看到的申请材料有:

  • 财务报表:包括商业活动报表(BAS),澳大利亚税务局(ATO)税务门户网站的打印件,或能显示您的营业额的过去三到六个月的银行账户报表。
  • 一份商业计划书:详细说明现金流预测、市场竞争和您的商业模式。
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SWOT分析

如果您是以持续经营的方式购买永久产权,银行会仔细评估您的商业计划,通常是通过SWOT分析,即分析该商业计划书的优势、劣势、机会和威胁。

虽然不同贷款机构的做法不同,但工厂的SWOT分析一般是是这样的:

  • 优势:例如,您有在工厂工作的丰富经验,在同行业中担任管理或公司职务的员工。
  • 弱点:指的是您工厂运营的弱点,比如您在这个行业和/或工厂运营方面没有什么经验。
  • 机会:这就要看您所处的行业了。例如,与重工业工作相比,如今需要高科技生产,如采矿设备、生物材料和航空航天技术。
  • 威胁:这指的是外部因素,这些因素在很大程度上不在您的控制范围内,比如经营一家精品制造工厂,生产家具或珠宝等产品。常见的是受到小工厂或海外制造商的威胁,他们可能会大规模复制您的产品。

工厂贷款可以用什么抵押?

  • 抵押财产的登记第一抵押。
  • 投资人/业主对所有担保财产的所有权利和承诺的一般担保协议(GSA)。
  • 董事/股东的担保。

该房产为什么要出售

当您在广告中看到了一块优质的工厂房地产时,您首先要做的事情就是找出工厂被出售的原因。

如果您购买的工厂已经有租户,请租户至少提供三年的商业银行对账单,并与您的会计师一起查看。

确保给您的是银行的对账单,而不是损益表,因为后者可能不可靠。

这些报表能够告诉您,租户在这之前是否一直在经营盈利的业务,是否打算长期继续租赁,最好是5-10年。

厂房无人租用怎么办?

可能是此地很难找到租户,所以要向您的商业经纪人或商业买家代理询问空置率。

若空置率低是最好的,因为这通常表明经济状况良好,承租人继续经营盈利的企业。相反,空置率高是一个重大的危险信号,您应该记住。这可能是房产有问题,或者该地区的分区发生了变化。

为了快速销售后,卖方可能不愿意给您这些信息,所以您需要自己调查很重要。最好的办法是实际到该房产去,和购房者经纪人一起查看房产。

此外,考虑聘请一个专业的物业检查员,他可以检查结构是否符合规范,场地是否没有污染,特别是它以前是否有被用来制造石油或化学产品。该房产的问题可能还没有严重到让您完全放弃交易的地步,您可能以较低的价格购买工厂。

建议您向合格的商业地产检查员寻求专业建议。

如何选购合适的澳洲工厂进行投资?

在低利率环境下,有可能从第一天起就能找到一个租金收入能大于所有开支的房产。在经济低迷时期,由于空置率高,工厂(永久产权)的回报率往往很高。

虽然找到一个有利的租约很重要,但长期来看,推动资本价值的是供求关系。当然,归根结底是要选择一个能满足您的企业或想在那里租房的租户需求的工厂。这需要您有在该特定行业工作的第一手经验,比如机械车间、纺织制造厂等。

一般来说,您要关注的是:

  • 大的土地空间:足够的空地让您有更多的存储空间,或者增加一个停车场,这对租户会有较大的吸引力。
  • 方便卡车和半挂车进入:这包括有宽阔通道的大门和高辊门,以便收发货物。
  • 净空高度较大:所谓净空高度或净空跨度是指在任何障碍物(如风扇、吊灯或大梁)挡住之前,工厂内地板与天花板之间的距离。
  • 宽的门:这一点经常被忽视,但在安装和操作大型机械时是必不可少的。如果没有足够宽范的门,您唯一的其他选择是敲掉一堵墙,这需要花费许多钱。
  • 装卸台:有装卸台的工厂很受欢迎,因为租户不需要单独在内部建一个装卸台。
  • 安全性:机械卷帘门、安全栅栏、加固门、监控摄像头和报警系统都很受欢迎。
  • 办公场所:在厂区设立办公室对租户来说很有吸引力。当然,这也取决于他们的业务需求。厕所、厨房和空调也是非常可取的。
  • 工程证书:您应该要求卖方提供这个,因为它可以告诉您房子的情况,比如地面混凝土板的承重能力,以及停车场的面积。

至关重要的是,您要考虑到将在工厂的土地面积上交付、移动和运送的材料或存货的类型。

厂房位置

在过去的20年里,澳大利亚经济重心已经从制造业和农业过渡到服务业和采矿业。由于海外的生产成本很低,很多工业制造都被推向了海外。

因此,制造商基本上已经离开了城市的中心地区,但是,当涉及到小型的像制造精品服装这样的租户时,还是有机会的留在这些地区的。

这个市场的工厂遵循住宅物业的相同特征,其租户希望靠近城市及城市服务的范围,包括交通。

许多好的投资机会都是在处于贫民化过程中的地区。当地区发生贫民化时,地方议会或州政府会重新评估分区,并对交通设施进行改善。以前被划为工业用地的工厂,后来可能会被划为混合用途。

请向当地议会询问该地区的发展计划,或关注政府网站,看看您所在州关于基础设施和区域发展的计划。

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高科技租户

想买专门从事电子或高科技生产的工厂,如采矿设备、医疗设备或生物材料。

对高科技和专业制造商生产的产品有持续的强劲需求。这些类型的物业往往比汽车制造厂等大型商业工厂要小,具有无尘室、温度控制和接入高速到宽带等功能。

与工业工厂不同,靠近高速公路和货运铁路的需求并没有获得高技能劳动力重要。这意味着这类物业有机会出现在城市内环和中环地区。

虽然这类物业有较多好处,而且在当今高度科技化的消费环境下,这也是一种趋势,但在这样的行业中,空置率可能相当高,租赁期限也可能较短。

机会是有的,但您需要做足功课,选择做能够经营盈利生意的租户,以支付给您租金。因此一个商业会计师是必不可少的。

我应该购买工厂的永久产权吗?

与其他类型的商业地产一样,购买永久产权并将厂房出租给租户意味着:

  • 您拥有控制权:您有控制权。这包括按您认为合适的方式翻新或重新开发工厂,或利用市场的变化,在适当的时候出售。
  • 固定成本:与经营企业不同,您实际上是受限于利率变动,但即使如此,您也可以通过选择固定一段时间的贷款,来保证商业贷款的稳定偿还。

持续经营一个永久产权的工厂的好处

从商业角度来看,购买厂房可以帮助企业实现中长期的商业目标。

随着公司的发展,也需要一个更大的空间来生产或加工材料。但与大多数仓库不同的是,工厂的组成很大一部分是机械,包括传送带、泵、加热和冷却大桶、钻头、压力机和用于装配线生产的机器人。虽然拥有这些机械会有一个持续的维护成本,但您必须计算一下您以前必须手动进行的现在通过自动处理程序所节省的费用。除此之外,有时工厂还在内部设有仓库,用于存放货物、生产资源和机械。这在经营业务时会保持固定的成本,因为您只需要担心这个额外空间的一次性支出。

一般情况下,在运输前储存产品方面,它是一个更有效的选择,而不是通过第三方仓库供应商。事实上,对您的业务来说,一个有点大的工厂可能不是一件坏事。如果您把一部分厂房出租给另一个租户,来获得额外的收入。那么,实际上您就可以同时获得业务收入和租金收入。

这就是拥有永久产权的主要好处之一:即使您的业务遇到困难,您的房产本身通常也会保值,甚至可能根据市场情况而增值。

拥有永久产权的另一个好处是可以自由支配场地,而且在工厂贷款还款方面的成本相对固定,但您必须记住,与简单地签署租赁合同相比,您前期将支付大量的资金来购买房产。

其他需要考虑的是:

  • 物业维护的持续成本:当您购买了工厂后,您不需要对任何人负责,这是事实,但您需要对议会的税率和建筑的维修负责。
  • 发展的障碍:被锁定在抵押贷款上意味着,如果您的业务扩张,您灵活经营的能力和找到更大的财产的能力将被扼杀,直到您还清抵押贷款或者找到一个愿意较高报价的买家。当然,您也可以保留永久产权,并出租整个场所,而您在其他地方继续您的业务,但最好仔细考虑这个选择的利弊,您需要与您的会计师交谈是否要做出这个选择。

有什么类型的工厂?

  • 离散型生产:有些工厂生产所谓的 “离散产品 “或最终消费品。但是,也可能只生产零件或分装件,最终产品在其他地方完成。
  • 连续生产:这包括生产纸和纸板、浮法玻璃和涉及金属冶炼的产品。
  • 精品制造:这些类型的工厂自动化程度有限,因为它们更注重生产的质量而不是生产的数量。这类工厂生产的产品包括手表和放大器等小型电子产品、特制吉他等乐器、小船、家具、服装和陶瓷。

购买厂房有税收优惠吗?

和其他类型的商业地产一样,购买工厂时通常会被征收商品和服务税(GST)。

这意味着在与卖家谈判时,您应该允许在房产购买价格上多加10%的税。

不过,作为投资者,您实际上可以将消费税作为进项税抵扣,以抵扣房产租金的消费税。

在做出与税收优惠相关的财务决定之前,您必须先咨询您的会计师。

什么是好的租赁合同?

这时您需要一个专业的商业律师的帮助,为您查看租赁期限。

您会希望租赁合同中的内容有明确说明谁负责物业的日常开支。

通常情况下,承租人要支付所有的费用,包括市政厅的费率,水电费。

他们还应该"修复"房屋的任何物理上的变化。这可能是为了他们的业务,但重要的是,您要知道,您作为业主,通常有权将工厂恢复到原来的状态。

工厂区划

工厂区划属于工业区划,在这些区域内可以进行的工作种类因州而异。

以下是澳大利亚某州的工业区划,但您必须向当地的议会咨询,了解您要购买的工厂的区划要求:

  • 工业一区:在不影响当地社区的安全和舒适度的情况下,提供给制造业,货物的储存和配送以及相关的用途。
  • 工业二区:与 “一区 “非常相似。
  • 工业三区:在不影响当地社区安全和舒适度的情况下,规定工业和相关用途。在需要特别考虑工业用途的性质和影响,或避免行业间的冲突,并允许在适当的地点进行有限的零售。

请咨询财务顾问或会计师

投资工厂与投资住宅地产有很大的不同,所以必须先寻求适当的财务咨询和法律咨询。

最棒的是,会计师、财务顾问和律师的初步咨询通常是免费的。然而,即使您不得不为这些专业人士支付几千澳元,您可以因此避免一些在购买和维护工厂业务时常犯的错误,并有可能在长期内为您节省上万的费用。

您是否也考虑过与会计师交谈?他们可以帮助您建立一个更适合您情况的实体结构。

信托或自我管理的养老基金(SMSF)结构可能更适合您的特殊情况,但在做出任何决定之前,请先咨询财务顾问。

您是否知道专业律师可以帮助您确保销售合同是有利的?

例如,如果您与卖家达成协议,在签署合同之前,某些机器、泵或压力容器(取决于工厂或车间的类型)要进行修理或更换,您要确保在协议书中有一个无效的安排,以防卖家未能承担这些工作。

同样,商业贷款经纪人可以代表您与卖家进行谈判。

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