澳洲买房攻略2021 – 澳大利亚房产投资指南

COVID-19期间还应该买房吗？

如果你对冠状病毒大流行期间买房再三考虑，那你可以在买房前先通读一下此文，做出一个明智的决定。

你准备好存款了吗？

当您开始购买第一套住房时，拥有足够多的存款应该是您的首要任务。所需的存款数额取决于房产的价值和您的贷款金额，也就是所谓的贷款价值比（LVR）。

一般来说，这是您买房最少所需的金额:

对于一个现有的房产： 10％的购买价格

• 5%的存款
• 4％的印花税
• 5 000澳元其他费用

对于新房产：购买价格的5%

• 5%的存款
• 无印花税（仅部分州）
• 5 000澳元其他费用
• 可申请首套住房业主补助金（仅适用于某些州）

请记住，这只是一个指南，费用和补助金可能因州而异。

您也可能符合联邦政府的新计划，即 “首次住房贷款存款计划”。

不过，最终，还是您存下的存款越多越好，这有助于减少您必须支付的金额。

这有助于减少您必须支付的Lenders Mortgage Insurance (LMI)，这是一种一次性的费用，当您借款超过80%的LVR时，就会被收取。

大多数贷款机构也为每个申请房屋贷款的人推出了强制性的实际储蓄政策。政策会定期改变，所以您需要实时关注，了解您是否有资格申请贷款。

大多数银行都希望潜在的借款人拥有一个单独的储蓄账户，其金额至少为购房价格的5%。

什么原因会阻碍你获得贷款？

银行需要的是低风险的借款人，也就是能按时足额偿还贷款的人。贷款的用途，尤其是有无良好的信用记录会对您的贷款资格产生很大影响。

贷款的用途，尤其是信用记录的好坏，对你能获得哪些贷款机构的资格有很大影响。

澳洲住房贷款利率和返现（2024.04）

银行	自住浮动	两年固定	最高返现
CBA	评估	6.84%	Nil
ANZ	评估	6.54%	$3,000
Westpac	评估	6.49%	Nil
NAB	评估	6.59%	Nil
AMP	6.18%	6.09%	Nil
St George	6.29%	6.49%	$2,000
中国银行	6.18%	5.89%	$2,000
Adelaide	6.09%	6.29%	Nil
Bankwest	6.29%	6.39%	Nil
ING	6.14%	6.09%	Nil
BOQ	6.18%	5.79%	$2,000
Ubank	6.14%	6.09%	Nil
Suncorp	6.18%	6.44%	Nil

• 简化收入文件：6.34%+
• 临时居民TR：技术、投资移民类别 6.34%+ ; 学生、毕业生签证6.58%+
• 海外人士(无澳洲签证)：7.78%+

最近，各家银行都开发并实施了自己的信用评分系统。它们会考虑：

• 你的信用记录，包括违约、破产和信用档案中的判决书
• 您的财务稳定性，包括工作经历、地址和偿还债务的能力。
• 你打算购买的房产类型，以及根据银行的估价出售的容易程度

在你的信用档案上有一个 “黑色标记 “并不一定意味着你会被拒绝，但当你的申请被银行的信用部门处理时，你可能会遇到障碍。根据自己的情况向合适的贷款机构申请是获得批准的关键。

当你有多个或合并的信用问题时，无论是与银行还是专业贷款机构打交道，没有多少贷款机构会批准你的房屋贷款。

例如，如果你目前在工作中处于试用期，赚取部分工资作为奖金，并申请担保人贷款，贷款机构可能会接受其中一项，但他们不会接受上面这三项。

即使你的信用档案没有问题，你的收入、家庭情况和是否有无抵押或未偿还的债务只是决定你有资格借贷的一些因素。

整合债务和注销信用卡是您提高借贷能力的两种方式。

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组织你的团队

在就房产价格进行谈判之前，应组建一个专家团队。

为了得到最好的建议，最好有：

• 一个房贷经纪人
• 房产转让师/律师（或西澳州的结算代理）。
• 会计师(如果您是房产投资者)

转让费用的范围可以从400澳元到2000澳元不等，但重要的是，不要因为便宜来选择一个转让律师。

大多数人都知道朋友或家人已经买了房子，所以他们可以为你推荐一个律师。

获得预先批准

有些银行会在几小时内发出预批准，有些银行则需要一周时间。当场预先批准并不总是可靠的，所以您需要注意这一点。请向您的房贷经纪人询问您的贷款机构需要多长时间的预估。

如果您的情况比较复杂，那么您可能需要向银行提供进一步的信息或文件。这可能会使这一过程推迟几天，因此，在您开始寻找房产之前，申请预先批准是很重要的。

预先批准意味着您的房屋贷款基本上是在银行接受您计划购买的房产的前提下获得批准的。并非所有的房产都被银行接受，所以在您提供任何报价之前，请先看看能被银行接受的贷款。

您应该争取在买房前六个月获得预批复!

选择房子

该房产是否符合您的需求？

恭喜你，你已经被预先批准了！现在是时候开始选购了。现在是时候开始购物了。

买房时要考虑的事情很多，其中最重要的是弄清楚自己的期望是如何的。

你们是夫妻吗？你们有孩子吗，还是打算要孩子？上班是否方便？附近有公共交通吗？

虽然你会想要一套适合自己生活方式的房子，但也要有开放的心态。去考虑那些并不完全是你想要的房子。

可能会涉及到轻微的装修，但要问自己，这费用是否值得你在购买价格上省下的钱？

房地产经纪人可以给你一些很好的建议，但最终决定权在你手中。这意味着你需要走到现实世界中去，以获得适当房产的感觉和它的位置。

研究房地产市场

首先，您应该知道，澳大利亚是世界上最稳定的房地产市场之一。

CoreLogic（原RP Data）、Residex和Australian Property Monitors等网站都是信誉良好的来源，可提供全国范围内最新的房产销售数据。

大多数房地产网站都可以让你选择设置新楼盘上市提醒，不仅是你所在的区域，还有周边Suburbs的房子。

这些网站是非常有用的：

• Realestate.com.au
• Domain

这里的诀窍是将警报标准设置为一个相当宽的领域，以便捕捉可能仍然适合你的需求的房子。

例如，如果你想购买一个有两个车库的房产，就在描述中搜索有一个或多个车库的房子。有一个车库的房子的车库可能足够大到可以容纳另一辆车。

最重要的是，你需要真正去看你想要买的房子，并遵循这些技巧：

• 新兴的Suburbs是赢家。
• 当地的基础设施，如公共交通是一个很大的卖点。
• 编制一份过去6个月内该地区已售出的可比物业清单，以便更好地了解市场情况。
• 你去考察的次数越多，你就越能了解到要注意什么。
• 从会计师那里获得建议（如果你是房产投资者）。

不同类型的房产

物业有多种类型，每种类型都有自己独特的特点。

一般来说，房产可分为四类:

• 独立屋
• 联排独立屋
• 单元房
• 空置土地

如果你拥有一套独立屋或空地，那么你就拥有整个房产。而单元房或联排独立屋则是分层产权，这意味着你拥有自己的房产，并在共同的土地上有一定的份额。

买断计划

购买楼花的房子是指在房子还没有建好之前，您就承诺购买它。顾名思义，你只能根据建筑计划来看到房子的样子。

开发商通常会在营销方面投入大量资金，所以你需要谨慎，避免支付比房产实际价值更高的价格。比较你所购买的房产与开发外的销售情况，以确保你不支付溢价。

虽然营销人员经常说你购买的房产低于市场价值，但除了在停滞的房地产市场，这种情况很少。

由于从你签署销售合同到你成为业主之间有很长的时间，很多银行不会在前期给你发放贷款审批。在你成为业主之前，房产的价值或你的个人情况可能会发生变化，所以在接近结算日之前，银行不能承诺为你批准贷款。

如果银行对你的房产估值低于预期，或者你在申请贷款时不符合银行的贷款标准，那么你可能无法完成购买。你可能会失去你的存款，甚至可能被开发商起诉。

一些贷款机构可以考虑在结算前18个月批准您的贷款，这将减少您无法完成购买的风险。大多数银行只能在结算前3个月内对您的贷款进行评估。

因为你买的是楼花的东西，所以必须由您的律师或房产中介仔细检查销售合同。

要注意的事情：

• 你的定金是否被释放给开发商？
• 小心销售发生在议会批准建设之前。
• 建筑商是否有信誉？
• 如果项目没有完成，你是否能够拿回你的钱？

建筑贷款

如果你是第一次买房，你可能会考虑建房。毕竟，这是你人生中的一个重要里程碑，所以你希望它是独一无二的。

无论你是决定先买地再建房，还是购买房屋和土地套餐，你都需要申请建筑贷款。

这些类型的贷款往往很复杂，在建造的每个阶段都要对房产进行估值，随着施工进度，建筑商要分期付款。

银行会接受我的房产吗？

虽然你的贷款已经被预先批准，但这并不意味着银行一定会向你发出正式的贷款批准。银行必须接受您所购买的房产作为您贷款的担保。

并不是所有的房产都能被银行接受。最常见的被拒绝的房产类型有:

• 内部面积50平方米以下的房产
• 面积超过2公顷的土地
• 状况不佳的房产
• 高层公寓
• 列入遗产名录的房产
• 洪水区的物业
• 小城镇或偏远地区的房产
• 改造后的仓库

您不确定您的房产是否会被接受？在您提出报价之前，请询问您的贷款经纪人。

提出报价

对一些人来说，就房产价格达成一致是一个令人生畏的挑战，但关键是在进入谈判阶段之前，要问自己一些基本问题。

找出为什么卖家（卖方）首先要出售房产。他们可能面临销售压力，因此他们可能更愿意降低价格。

如果一个物业已经在市场上销售了大约六到十个星期，那么提出一个低报价是一个好主意。如果业主的房产已经在市场上出售超过6个月，他们通常会有不切实际的价格预期，因此不会接受低报价。

将售价与过去六个月内该地区已售出的类似房产的售价进行比较。售价是否相符？

如果可能的话，不要先出价! 让卖家先行动，因为至少你可以知道他们的期望在哪里。

例如，如果一栋房子的广告价格为50万澳元，但卖方实际上愿意以45万澳元的价格出售，你可能不知道这一点，如果你立即提供48万澳元。

谈判可能是相当困难的，因为通常你会与房地产经纪人打交道，而不是直接与卖家打交道。

最好的策略是不要显得太热衷，并暗示你在谈判中购买另一处房产。这也是相同的策略，Agent会对你使用，他们说有另一个感兴趣的买家。

挑出缺点和其他任何问题，即使它真的是你的梦想家园。

冷静期有多长？

当您的报价被接受，并且您的房产中介和房贷经纪人已经同意您的报价，您就可以签署销售合同并支付定金。

然后，你有一个冷静期，在这段时间内，你仍然可以退出销售。但拍卖销售的房产没有冷却期。

在某些州，冷静期也可以是一个条款的形式，允许你取消合同，如果你不能获得正式批准的贷款。这通常被称为财务条款，但它也有其他名称。

澳洲各地的房产销售冷静期各不相同，但每个地方的法定标准如下:

• NSW -5个工作日
• VIC  – 3个工作日
• QLD – 5个工作日
• TAS – 无冷却期
• SA – 2个工作日
• NT – 3个工作日
• WA – 无冷却期

但请记住，这些都是你作为消费者的权利和义务。每个州通常都有自己的行业标准。

例如，新州的冷却期为5天，但最好协商10个工作日，以便批准您的贷款或给估价师时间查看房产。

西澳和昆士兰的行业标准是14至28天。

无论一个州的冷却期是多少，它都是可以协商的！您可以随时要求更长的冷却期。您可以随时要求更长的冷却期，在一些州，您还可以完全放弃这一权利。

延长冷静期

如果冷却期快到了，你的贷款还没批下来怎么办？你可以直接要求延期。

说到底，房产中介是不拿工资的，除非房产被卖掉。如果你的贷款快被批准了，他们知道他们要给你足够的时间让你理清你的财务状况。

然而，如果有很多的潜在买家，那么代理人可能会决定不延长你的冷静期。在这种情况下，卖家可能只给你最短的冷却期，或者根本不给你冷却期，这取决于各州的消费者法律。

请注意，中介几乎总是会给你压力，让你不要延长冷静期，而要你承诺购买。他们通常会说有另一个感兴趣的买家来给你施加压力。

在大多数情况下，这只是夸夸其谈。慢慢来，在你确定你的贷款得到批准之前，千万不要承诺购买房产。

虫害、建筑和地层检查

你应该在冷却期内完成对房产的全面调查。对于拍卖来说，这应该在拍卖前一周完成。

检查的主要目的是确保您购买的房子是健全的。您的房产中介通常可以推荐一个好的建筑和害虫检查员为您检查房产。

我们强烈建议你穿上旧的衣服，和他们一起去检查房产。通过与他们谈论潜在的问题的第一手资料，你可以更好地了解房产问题的，以及当你是业主时，你需要做什么来解决这些问题。

如果您购买的是分层产权物业（单元房或联排独立屋），那么您还需要安排分层检查。这是一个公司负责的分层公司的管理，包括他们的财务管理和任何未来的维修和财产的问题。

我应该去拍卖吗？

拍卖可以是一个很好的机会，可以让你在房产上有一个很好的交易。然而，作为买家，他们也有一定的风险性。

这种风险是，没有冷却期。您必须立即支付您的定金，不能退缩!

我们建议首次购房者和存款较少的人尽可能避免拍卖。

墨尔本的大部分房产都是通过拍卖出售的，所以往往你无法避免。

筹备拍卖

如果你没有准备好拍卖，那么你就不能竞拍! 提前整理好以下几点，以免错过：

• 在参加拍卖会之前，你必须和你的房产经纪人和房贷经纪人沟通，征求他们的意见。如果你的地产商或房贷经纪人建议你不要在拍卖会上出价，那么就不要出价，你需要有条件地来进行你的拍卖。
• 您需要在拍卖前有条件地批准您的房屋贷款。
• 决定一个最高出价。
• 您的律师或房产中介必须在拍卖前审查销售合同。
• 在拍卖前一周完成检查（见上文）。
• 如果您竞拍成功，您必须立即向中介支付定金。
• 如果你在拍卖会上没有成功，那么你将失去你的检查和你的律师审查合同的钱。

拍卖是如何进行的？

在大多数州，您需要在拍卖前注册并证明您的身份。请与房地产经纪人和您的房产中介交谈，了解您所在地区是否需要这样做。

虽然有很多种的竞价策略的文章，但根据我们的经验，它们中的大多数都没有什么太大的区别。谁愿意支付最多的钱，谁就赢了。

卖家会设定一个底价，如果没有达到这个价格，出价最高的人通常有机会与卖家进行商谈。

拍卖会的赢家需要立即签署销售合同并支付定金。

销售合同

在您和卖家就价格达成一致后（或者您在拍卖会上胜出），您就需要签署购买房产的合同。

这在不同的州有不同的名称，例如：

• NSW, VIC, QLD, SA, NT –销售合同（COS）
• TAS – 销售合同
• WA—-要约和接受(O&A)

销售合同包括以下信息：

• 销售价格
• 定金的详情
• 冷却期（如适用）
• 结算日期
• 合同中的任何特殊条件

这个过程因州而异，所以请向您的房产中介或律师查询具体信息。当然，不用说，在得到您的房贷经纪人和房产中介的同意之前，不要签署合同。

先获得正式批准

销售合同只有在买卖双方签字后才具有约束力。在您知道您的贷款被批准之前，不要签署合同。

您需要获得正式批准，这意味着银行已经接受您所购买的房产作为他们贷款的担保，并确认他们愿意为您垫付贷款资金。

在您获得正式批准之前，您不能保证银行会给您贷款。

请记住，在大多数情况下，您的贷款不可能在拍卖前获得正式批准。因此，拍卖总是带有风险因素，如果银行不接受您的财产作为担保，那么您可能会失去您的存款。

在大多数情况下，银行在将您的预先批准转为正式批准之前，需要派估价师检查您的房产。如果您有大量的存款，并且是一个非常低风险的借款人，那么他们可能会决定不需要评估。

恭喜您，您现在可以直接买房了。

结算

你们将拥有何种类型的所有权？

对于夫妻来说，你们需要决定房产的所有权类型。这将在您的房产转让人给州政府的文件中规定，以便将财产转移到您的名下。

有三种类型的所有权：

• 独资业主：你是该物业的唯一业主。
• 联合租户。大多数已婚夫妇都会选择这种方式 你们每个人都拥有相等的份额，如果其中一个业主去世，那么另一个业主就会自动拥有他们的财产份额，不管他们的遗嘱中是否有任何指示。
• 共同承租人：大多数朋友或商业伙伴都会选择这种方式。所有权不需要平分。没有生存权，这意味着，如果业主去世，那么他们的财产份额将根据他们的意愿转移。

你应该与你的房产中介或律师讨论该如何选择。

签署贷款协议的时间

正式批准后，您需要一周左右的时间才能收到银行的贷款报价文件。贷款报价是您和银行之间的合同，其中包括贷款金额、利率和还款额等细节。

你可以与你的贷款经纪人一起查看贷款提议，或者你可以将合同交给律师审查，以寻求法律意见。

有时，银行在贷款提议中会出现错误，需要在贷款资金预付前加以修正。最常见的错误是您的姓名拼写或您要购买的房产地址。不太常见的错误包括利率折扣或适用于贷款的费用。如果您发现错误，那么请马上告诉您的房贷经纪人。

确保您及时签署并返回贷款提议，以避免延误您的结算! 虽然银行在收到您的贷款提议后通常需要几天的时间来处理，但在繁忙时期可能需要几个星期的时间。

你可能需要在你的贷款提议中附上一些额外的文件，如证明你对该房产有保险的证据。请参考你的贷款提议中的清单，了解全部细节，并确保所有的文件都一次性返回给银行。

如果你把这些文件分开发送，那么银行很可能会丢失一些文件，从而延迟结算。

我需要保险吗？

大多数贷款机构要求借款人在进行结算前购买最低额度的建筑保险。他们也可能要求您作为抵押人（贷款机构）将其列入您的保单中。

根据您所购买的房产类型，要求是不同的：

• 独立屋·： 你需要获得建筑保险并提供证据。
• 单元房/联排独立屋：您需要获得建筑保险并提供证据。地产公司为建筑物投保，所以不需要提供证据。
• 空置土地：不需要保险。

如果银行需要您的保险证明，那么您可以要求您的保险公司将货币证明传真给您。在你要求提供货币证书之前，请确保你已经为你的财产投保了最低额度的保险，并在保单上写明你的贷款机构。

将您的货币证书与您的贷款报价一起寄给银行，这样您的结算就不会被拖延。

申请补助金

您是否有资格申请首次置业补助金（FHOG）？

每个州都有各种不同的住房援助计划。这些计划以补助金和印花税优惠的形式出现。

每个州的援助资格有很大差异。补助金通常适用于购买新房产、建造新房或在区域内购买房产。在某些州，所有类型的房产都可以获得补助。

房产的最后检查

在结算前的几天里，你需要完成最后的检查，以确保你同意购买的房产与之前的状况一样。

这最后的检查可以向房产中介预约。你应该确保它没有被损坏，合同中列出的所有固定装置和设备都完好无损。在某些情况下，偷偷摸摸的卖家可能会在搬走时试图带走地毯！你的房产中介也会对你的房子进行最后的检查。

您的房产中介也会进行最后的产权调查，以确保产权证书可以转到您的名下。

结算

在你安顿好第一个家之前，只有几个步骤! 落户后您就是房产的主人。

结算日期通常是在您支付定金后的六个星期。当然，如果您可以和卖方可以协商一个不同的更适合您的结算日期。我们不建议结算期少于四周，因为有些银行可能无法满足最后期限。

在结算前几天，您的房产中介会告诉您是否有任何资金缺口需要支付。然后，您可以组织银行支票，将这些金额交给您的物业管理人，由他将这些款项带到结算处。

在结算日，代表您和卖家的房产经纪人和银行将举行会议。贷款资金和您需要缴纳的任何额外资金将被移交，以换取产权证书和解除当前房产房贷的授权。

听起来很混乱？别担心，你甚至不需要参加这次会议，只需让您的房产转业者来处理。

您的房产承办产权转让事务的律师也会授权房产中介将您的定金发放给卖方。

结算后，您就可以领取新家的钥匙了。

由于银行的错误，结算有时会延迟几天。因此，我们建议您在结算后一周内结束目前的租约，并在建议的结算日期后几天内预订搬家公司。