价值激增，棚屋超过CBD办公大楼

黄金仓库的回报率首次低于顶级CBD办公楼的回报率，因为工业地产的价值被电子商务的蓬勃发展、创纪录的低空置率和500亿元的资本墙所推动而上升。

根据世邦魏理仕的数据，6月份优质物流设施的平均收益率降至4.75%，而优质办公楼的收益率几乎持平于5%，尽管随着越来越多的人在家工作，空置率不断上升。

不断紧缩的优质工业收益率在截至6月的一年中下降了50个基点，推动了价值上涨10%，为澳大利亚的投资级仓库库增加了约100亿元，目前总价值为1370亿元。

“世邦魏理仕的工业研究主管萨斯-J-巴莱说：”在澳大利亚，超一流的工业收益率现在已经稳固到了超越办公部门的位置，与大多数经合组织经济体正在经历的情况相似。

作为工业价值领先于写字楼的一个典型例子，Lendlease在12月以4.39%的收益率购买了悉尼地标性写字楼Farrer Place的四分之一股份，然后在5月以3.62%的最低收益率收购了悉尼Best and Less仓库。

澳大利亚ESR公司在4月份以38亿元收购了黑石集团的Milestone物流投资组合，收益率为4.5%，在对仓库空间的需求空前高涨的时候，对全国的工业投资组合进行了重估，这使得悉尼的空置率低至1.4%，东海岸上下也处于类似水平。

虽然收益率的收紧使得工业资产看起来很昂贵，而一些办公楼投资则更有吸引力–Growthpoint公司总经理Tim Collyer在本报告季提出了这一观点–杰富瑞股票分析师Sholto Maconochie表示，”鉴于有利的基本面以及租户和资本的强劲需求，优质工业资产将继续受到追捧。

“工业一直是COVID-19的净受益者，需求和租赁增加，”他说。”在线销售已从9%增加到目前的约14-15%，但仍远低于其他发达市场的20-30%”。

策划制定基准的Milestone交易的ESR澳大利亚公司老板Phil Pearce告诉AFR，众多的尾风将支撑价值和当前的低收益环境，”也许还有一点进一步收紧的空间”。

“需求正处于创纪录的水平。皮尔斯先生说：”全国各地的入住率都很高，空置率处于历史最低水平，租金增长的前景也很乐观。

“我们不是在12点钟方向，即将下来的另一边。我预计将有一个持续的收益率合理稳定的时期。现在推动资本价值的是租金增长。”

他补充说，鉴于资产现在经常以低于4%的价格出售，为Milestone投资组合制定的4.5%的资本利率开始看起来是一个 “非常好的交易”。

Centuria Industrial REIT的基金经理Jesse Curtis表示，即使收益率走低，他也不认为投资者的热情会受到影响。

“他说：”我们一直在与投资者交谈，对澳大利亚的产品仍有很大的需求，从全球范围来看，澳大利亚的产品价格相对较好。

“多年来，机构投资者对工业地产的投资一直不足，他们通常偏爱写字楼和零售等行业。

“柯蒂斯先生说：”如果你看一下写字楼和零售业，90-95%是由机构业主持有的，而工业界则是50-60%。

他补充说，与写字楼相比，工业提供了更有吸引力的特点，包括较少的资本支出、较低的奖励、较长的租约和更有弹性的租户基础。

“柯蒂斯先生说：”如果你考虑到这些因素，工业是一个比办公室更有吸引力的资产类别。