“资本的无底洞”- 酒店投资者的长线思维

尽管由于最近的悉尼封锁、各州边境关闭以及国内旅行何时恢复的不确定性，全国各地的平均入住率跌至40%，但海外资本正涌入澳大利亚的酒店业。

分析师和酒店经纪人表示，投资者正在采取长期观点，并从悉尼等市场的历史表现中获得信心，在COVID-19之前，这些市场的平均入住率超过85%，他们预计这些市场最终会反弹。

酒店咨询公司Dransfield的Dean Dransfield说：”酒店投资仍然有无底的资金池。”

“在我们发言时，我们参与了六项交易，价值远远超过10亿元。资本市场一点都不担心。”

迄今为止，今年已经达成了价值12亿元的重大酒店交易，比去年同期增长了一倍多。基金经理Salter Brothers与新加坡主权财富基金GIC和瑞士投资经理Partners Group组成的合资企业以创纪录的6.2亿元收购了Travelodge投资组合，使这一数字得到了巨大提升。

其他主要交易包括以约1.5亿元将Jerry Schwartz的悉尼福朋喜来登酒店出售给科罗拉多州的旅游集团KSL，以及由基金经理、开发商和运营商Pro-invest以1.32亿元购买的悉尼CBD的Primus酒店。

世邦魏理仕酒店集团董事总经理迈克尔-辛普森说，去年高度的不确定性推低了酒店销售，但围绕复苏时机的更大能见度，包括世界各地多种替代疫苗的批准，意味着买家现在能够为风险和未来回报定价，从而收购资产。

“我们相信，随着2021年日历年的进展，以及进入2022年，这将是一个新的主题，”辛普森先生说。

“尽管目前悉尼和墨尔本的封锁带来了短期的非常不利的影响，使酒店的出租率急剧下降，但仍有来自世界各地的深度买家在澳大利亚寻求投资级酒店资产。

“这些人包括来自东南亚的传统买家，也包括全球私募股权投资者、养老基金、主权财富基金和全球超高净值投资者。这种来自买家的竞争的增加，在与稳定的收入水平进行衡量时，造成了收益率的紧缩。”

JLL酒店董事总经理Peter Harper表示同意，但他说，一个两级市场正在上演。

“哈珀先生说：”那些被认为是战利品、独特或提供规模的产品吸引了强大的买家兴趣..

….然而，那些被认为是’次要’的产品正在经历风险预期的调整，反过来，对定价的看法也更加机会主义。

“这就是我们看到交易未能实现的地方，因为到目前为止，由于相对较低的资产负债率、强大的贷款人关系和各种政府刺激措施的好处，酒店业主没有任何很大程度的压力[出售]。”

重要的是，尽管早些时候有人担心大流行病会使价值暴跌，但销售并没有反映出任何重大的贬值趋势。

尽管11家酒店中有7家位于悉尼，并且目前已经关闭，但Travelodge组合的出售价格比其2020年的账面价值高出1亿多元，比其COVID-19之前的5.83亿元的估值高出近4000万元。

麦克维房地产公司的销售代理Sam McVay说，Travelodge投资组合吸引了18次投标，这凸显了投资者的胃口水平。

高力国际的酒店主管Gus Moors说，Pro-invest的Primus酒店交易的 “定价 “为每把钥匙76.7万元，而Schwartz博士尽管公开表示受到贷款机构的压力，要求卸下资产，但他将在福朋酒店的销售中 “赚回自己的钱”。

“Moors先生告诉AFR：”海外集团正在关注澳大利亚酒店市场的长期基本面，特别是在悉尼，资产通常被严格控制。

“他们明白长期的基本面非常强劲，有机会进入市场并获得收益。认识到在反弹之前会有一两年[经营状况]的艰难时期。”

但在短期内，酒店业主和经营者，特别是在悉尼，封锁已延长至8月底，正面临着巨大的挑战。

根据酒店研究机构STR的数据，最近的封锁使全国的入住率从5月初的62.6%骤降至6月中旬的40%，其中以首都城市为首。

在消费者预期情况不可能很快改善的情况下，预订也在以更高的速度取消，而且取消的时间更久。

“悉尼的入住率现在已经降到了20%以下，这主要与隔离旅客有关，而且是去年5月的最后一次水平，”STR的太平洋区域经理马修-伯克说。

在堪培拉，5月和6月的平均入住率为66%，现在下降了25%，反映了悉尼的关闭对其邻近市场的影响。

不过，Dransfield先生预测，悉尼的入住率将在 “COVID之后几年 “恢复到80%的早期和中期水平。

“新酒店的管道从未大到足以阻止这一点。COVID也不会阻止它。他说：”投资者在购买的时候，至少有五年的持有时间，并寻求资本价值的提升。