房贷困难申请激增和房屋快速转售是财务压力的早期预警

在微笑和售出贴纸的背后，似乎隐藏着一个规模虽小但增长迅速的房屋销售市场背后令人心碎的秘密故事。

CoreLogic 的数据显示，今年年初销售的房产中，有 16% 是上次转手时间不到三年的房产，这一比例创下了历史新高。

通常情况下，这可能是房地产市场火热的一个迹象，投资者通过炒卖房屋和公寓来赚取快钱（并节省税费）。

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这种情况可能正在发生，澳大利亚大部分地区的房价都回到了历史最高水平。

但快速转售的比例明显高于之前的繁荣市场，因此看起来还有其他因素在起作用。

正如 CoreLogic 的 Eliza Owen 所说，这个因素似乎是抵押贷款困难。

她告诉我："我们看到短期转售量有所增加，这可能是房贷压力和巨额资本利得的综合结果。"

这种预感有证据吗？有，金融监管机构提供了新的证据。

上周，澳大利亚证券投资委员会（ASIC）发布了一份批评报告，强调银行在对待遭遇财务困难的客户方面存在诸多不足。

不过，该报告也包含了一些新数据，揭示了澳大利亚正在出现的房贷危机。

澳大利亚证券投资委员会指出，与 2022 年同期相比，2023 年最后三个月向银行提交的房贷困难通知数量激增了 54%。

澳大利亚证券投资委员会在报告中指出："困难通知是指客户告知贷款机构他们无力履行信贷合同规定的义务。"

仅去年一年，澳大利亚 30 家最大的贷款机构就记录了超过 444,000 份与近 300,000 个账户相关的困难通知。

其中约 40% 与房贷有关，超过 116,000 个住房贷款账户受到影响。

ASIC 表示，其中超过 80%（至少 93,000 笔）与自住业主贷款有关。

房贷悬崖并非神话

近 350 万澳大利亚家庭有住房房贷，因此大约有 2.7% 的住房贷款借款人告诉银行，他们无法按照现有条款偿还贷款。

这个数字比 0.7% 的住房贷款 90 天拖欠率（银行通常在拖欠 90 天后启动取消抵押品赎回权程序）要令人担忧得多。

在储备银行最新发布的《金融稳定评论》中，除了该拖欠数字外，储备银行还指出，"一小部分借款人要求并获得了贷款机构的临时困难安排，这使得拖欠率保持在略低的水平"。

如果澳联储事先看过澳大利亚证券和投资委员会的报告，那么"少量但不断增加"似乎轻描淡写。

一些媒体和经济评论员一直把相对较低的房贷拖欠率作为"房贷悬崖"只是一个神话的证据。

对于那些不熟悉该术语的人来说，"房贷悬崖"描述的是那些在疫情期间获得了非常便宜的固定利率贷款的人，现在他们转而使用浮动利率，在大多数情况下，浮动利率大约是原来的三倍。

如果不考虑今年仍有成千上万的借款人从廉价的固定利率中解脱出来这一事实，2023 年底的困难数据似乎证实了悬崖的存在，只是许多银行向陷入困境的客户抛出了绳索，使他们不至于跌入谷底，至少暂时不会。

困难准备金旨在帮助那些遭遇暂时挫折（失业、健康问题、感情破裂、自然灾害）的人，直到他们能够理清自己的事务并重新回到正轨。

但澳大利亚证券投资委员会的调查显示，寻求房贷困难援助的最常见原因是"过度承诺"。

在接受《商业周刊》采访时，澳大利亚证券投资委员会主席否认了这一说法，即一开始就向数万名客户借了太多钱。

但考虑到调查中将收入减少、失业、医疗、分居、丧亲、企业倒闭、育儿假、虐待、自然灾害等纳入了相当详尽的替代类别列表，我们很难不得出这样的结论：银行向一大群人提供了过多的贷款，而没有考虑到足够的缓冲来应对利率上升。

他们这样做并不奇怪，监管机构不愿承认这一点也同样不足为奇，因为这是银行监管机构 APRA 在 2019 年改变的规则，将住房贷款申请人的房贷能力测试的利率下限降低了 7%。

在疫情爆发前，利率下降，随后又因澳大利亚储备银行的超常刺激措施而暴跌，预计借款人需要提供的还款缓冲也随之下降。

鉴于澳大利亚审慎监管局（APRA）、澳大利亚证券投资委员会（ASIC）和澳大利亚储备银行（RBA）均属于负责监督金融稳定的金融监管委员会，难怪他们不愿意承认，许多澳大利亚人在 2020-2021 年间贷款太多。

如果这样做，就等于承认他们在 2019 年降低贷款标准是一个错误的决定，当时他们是在莫里森政府和一些大银行公开要求放松住房贷款限制后采取这一行动的。

困境加剧，但"不良"销售仍处于低位

必须指出的是，"在审查期间，超过一半的困难通知与已拖欠五年以上的住房贷款有关"。

老贷款占困难贷款的很大比例是合情合理的，因为时间已经足够长，许多原本稳健的借款人可能会遭遇生活中许多潜在的不幸。

但是，也有相当一部分人在贷款不到三年的时候就已经陷入困境。

CoreLogic的数据似乎就反映了这部分人的情，他们在贷款机构强迫他们出售房屋之前就自愿出售。

由于房价普遍上涨，大多数人可以在没有取消抵押品赎回权或破产的情况下脱身。

这可能就是为什么 Domain 的"不良房源"指数仍然很低的原因。

它会在房地产网站上抓取与"紧急出售"、"急需卖家"、"持有房贷"、"收回抵押品"、"不良资产/出售"和"强制出售房产"等字词相关的广告。

让我们面对现实，有多少卖家想告诉潜在买家他们急需出售？

然而，澳大利亚证券投资委员会的报告显示，大约 40% 的困境房产在援助计划结束后会直接陷入欠款困境，因此，今年晚些时候，不良房源以及与之相关的破碎梦想出现上升也就不足为奇了。

如果上市房源的增加扭转了房地产价格的增长，使许多借款人摆脱了房贷的牢狱之灾，那么这种困境就会更加严重。