加息周期如何影响房屋价值？

房地产数据和分析公司 CoreLogic 发布了自货币政策收紧以来澳大利亚房价走势的分析。

周二（5 月 7 日），澳大利亚储备银行决定将现金利率维持在 4.35%，这是自 2023 年 11 月以来的水平。

2024 年 5 月是储备银行开始加息整整两周年，CoreLogic 分析了过去 24 个月房价的走势。

根据 CoreLogic 的数据，自 2022 年 4 月（加息周期开始） 以来，全澳平均房价上涨了2.8% 。

相比之下，在加息周期之前的两年里，房价上涨了 31.7%，当时现金利率处于 0.10% 的历史新低。

CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示，自 2022 年 4 月以来资本收益最小的原因是 2022 年 5 月至 2023 年 1 月期间房屋价值下降了 7.5%。

Lawless 表示，虽然房地产价值一直在持续上涨，但重要的是要记住第一次加息后出现的"短暂且非常急剧的下滑"。

他表示，全国平均房价并不能完全反映整个澳大利亚更广泛的房地产市场。例如，珀斯的平均房价增幅最大（25.7%），相当于增加了 154,293 澳元。目前，珀斯的平均住宅价值为 753,947 澳元。

相比之下，霍巴特房价自 2022 年 4 月以来下降了 11.2%，减少了 87,700 澳元，目前平均房价为 692,004 澳元。

过去两年，悉尼房价仅上涨了 0.4%，上涨了 6,352 澳元，截至 2024 年 5 月，平均房价为 142 万澳元。

在加息周期之前的两年里，悉尼房价上涨了 35%（即 366,824 澳元）。

CoreLogic 指出，然而自加息周期开始以来，墨尔本的房价下降了 4.2%，房屋平均成本减少了 41,244 澳元，降至 753,947 澳元。

在谈到各州房地产市场的多样性时，Lawless 表示："增长率的这种差异凸显了过去两年市场状况的多样性。这反映了当地市场的复杂性。"

"虽然一些城市在强劲的经济基本面和住房需求的推动下表现出了韧性，但墨尔本、霍巴特和堪培拉等其他城市（与两年前相比，现在的住房价格更实惠）却在努力应对诸如供应量增加、可负担性限制和人口趋势减弱等因素。"

在谈到墨尔本房价下跌的原因时，Lawless 表示："墨尔本相对于其他首府城市的表现不佳是由几个因素造成的。疫情期间，该市的房地产市场状况趋于疲软，同时海外净移民人数急剧下降，州际移民率创历史新低。"

"最近，尽管海外移民激增且州际移民外流速度放缓，但一系列政策变化削弱了买家信心，使情况雪上加霜。"

Suburbs细分

CoreLogic 还发现，截至 2024 年 4 月末，全国 43.6% 的Suburbs房价创下历史新高，显示出对加息的抵御能力。

该分析提供商发现，自 2022 年以来房价增长最强劲的 10 个Suburbs中，西澳占了 9 个。

然而，37.9% 的Suburbs住宅价值也出现下降，特别是在霍巴特、墨尔本和首都地区。

根据 CoreLogic 的数据，霍巴特 98% 的Suburbs住宅价值下降，其次是墨尔本（87.8%）和首都领地（87.6%）。

Lawless 说："在疫情最严重的时期，霍巴特和堪培拉的住房活动十分活跃，但此后他们面临着房源增加、负担能力限制以及州际移民水平下降等人口状况不佳的问题。"

"即使面临抵押贷款利率上升和借贷能力下降，包括投资者在内的购房者仍将目光投向了珀斯和阿德莱德，因为这两个城市的房价相对较低，租赁条件良好，总租金收益率较高。"

"需求超过了供应，这导致过去一年价格大幅上涨。"